エリートサラリーマン大家たちを返済不能に陥れた「かぼちゃの馬車」事件

「購入したのは2016年です。販売価格は土地と建物を合わせて1億円程度で、スルガ銀行の金利は3.5％。高額なローン負担に迷いもありましたが、営業マンから『家賃収入が保証されているからリスクは少ない』という説明を受けて購入に踏み切りました」

そう語るのは、2016年に「かぼちゃの馬車」を購入した大手製薬会社に勤めるＡさん。30代半ばにして、返しきれないほどの借金を背負ってしまいました。

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」。

タレントのベッキーさんをイメージキャラクターにして、「女性のシンデレラストーリーを応援する」をキャッチコピーに、テレビＣＭが大々的に流れていたのを覚えている人も多いかもしれません。

問題が明るみになったのは、スマートデイズが2018年4月9日に民事再生法を申請したときのことです。同年1月には、サブリース賃料の支払いが停止したことにより、すでに社会問題化していましたが、そうした最中での破綻劇でした。

スルガ銀行による融資が止まったことが破綻の大きな要因です。シンデレラをお城に連れて行くはずのかぼちゃの馬車は、実はとんだ「毒かぼちゃ」だったわけです。

2012年8月に創業以降、2013年7月期には売上高4億4,500万円だったものが、2017年3月期には316億9,600万円と勢いよく成長していたスマートデイズ。設立わずか5年で、約800人に1万1,259戸以上の新築シェアハウスを販売していました。

そのターゲットは医師、士業、上場企業の会社員などいわゆる「高属性」で、年収の高い世間的にエリートといわれる人たちでした。

悪徳な業者から言わせれば、高額融資が引きやすい、いわば「美味しいカモ」です。

ノーリスク・ハイリターンと謳われた「長期間サブリース契約」の罠

スマートデイズは、投資の強みとして「長期間のサブリース契約」を押し出していました。ここで、ご存知ない方のために、サブリース契約の仕組みを解説します。

まず物件オーナーとサブリース会社があります。
サブリース会社は、オーナーから物件１棟すべてを借り上げて、毎月まとめて家賃を支払います。これをサブリース賃料（家賃保証）といいます。
つまりオーナーからしてみれば、サブリース会社が入居者となり、毎月の家賃を支払ってくれるというわけです。
　
サブリース会社はオーナーから一括借り上げした物件をさらに別の入居者に貸し出す「転貸」を行います。どのような契約状況なのか、基本的にオーナーからはわかりません。
たとえ空室があっても家賃が入るため、実態はガラガラであっても、そこに気が付かないのです。

このようなサブリース契約は、区分マンションはもちろん、地主を対象とした新築アパートメーカーでも一般的に行われているもので、長期契約を謳いながらも途中で家賃の引き下げがあったり、契約内容をよく読めばオーナーにとって不利な条件になっていたりすることは、かねてから指摘されて問題となっていました。

「かぼちゃの馬車」では、高額な家賃保証が30年間にわたるということで、投資家の関心を高めていました。
特に一般的なサブリースとスマートデイズのビジネスモデルが異なるのは、入居者の紹介料収入によってオーナーに一定の賃料を保証すると主張していた点です。

同社の入居ターゲットは地方から職探しに上京してきた女性で、スマートデイズ側の説明によると、「企業に対して入居者を人材紹介することで紹介料を得て、サブリース家賃も保証する」としていました。

実際にはこのスキームはうまく稼働せず、シェアハウスはガラガラで空室だらけでした。
これは隠された秘密でもなんでもありません。数年前からインターネットで「かぼちゃの馬車」と物件検索すれば大量の空室が溢れており、私が前著を執筆していた2017年時点でも「ググれば、わかる」事実でした。

なお、全国賃貸新聞の調べによれば、人材派遣会社への紹介手数料は年収の25％、年収300万円であれば、75万円が同社に入ると説明されていました。そのため、相場よりも高い家賃であっても、紹介料によって黒字になるというのがスマートデイズの提案するビジネスモデルだったのです。

しかし、このビジネスモデルは失敗に終わっていました。

シェアハウスは入居者ゼロなのに、なぜ賃料がもらえたのか？

破綻したビジネスモデルに加え、新たにシェアハウスをどんどん建てていったため、需給バランスが崩れていくのは当然の結果といえるでしょう。

こうしてガラガラのシェアハウスは、入居者からの家賃収入が見込めないまま、満室時以上のサブリース家賃をオーナーに支払い、さらに次々と新たに物件の販売を続けるという、まさに自転車操業状態に陥っていったのです。

この後、スマートデイズは経営が困難となり、2017年10月にはオーナーに対して一方的にサブリース賃料の減額を通知。さらに、2018年１月の中旬にはオーナー向けの説明会を開催し『経営が窮地に陥り、返済額さえ支払えない』と発表する事態に陥りました。

「2018年の1月からは入金が完全にストップしました。そのときのショックは忘れられません。妻に責められながら、その後、月40万円を超えるローン返済を2カ月間続けました。ようやくサブリース契約の解除ができて物件に向かったところ、10室あって満室と聞いていたのに、実際に入居者は誰もいませんでした」

冒頭に登場した大手製薬会社に勤めるAさんも、「かぼちゃの馬車」を購入し、被害にあった一人。
なんでも、数部屋は使われた形跡があるものの、何室かは新築以来まったく使われていない状態であったそうです。
誰一人住んでいないシェアハウスを見てＡさんは、その場でへたり込み、号泣してしまったといいます。

このような事態はオーナーからすれば、想定外でした。入居者はあくまでサブリース会社であったため、サブリース会社から毎月きちんと入金があったことで、経営状態が苦しいことに気づかなかったのです。

そもそもスマートデイズでは、人材紹介による収益ではなく、「下請けである建築会社からのキックバック」で収益を上げていました。
スマートデイズは、オーナーに対して相場より高い値段（例えば、実際の不動産価値は6,000万円のところ、１億円以上）で物件を販売します。そして「コンサル料」という名目で50％の紹介料を受け取り、そのお金を家賃保証の原資として使っていたのです。

このスキームを継続するためには、常に新しいシェアハウスオーナーが必要です。
そのオーナーの条件を満たすためには、物件購入のために融資を受けなければなりません。だからこそ、スルガ銀行とスマートデイズの「不適切な蜜月関係」があったのです。

作り続けなくてはいけないスマートデイズ、貸し続けなくてはいけないスルガ銀行は、なくてはならないパートナーであったと想像します。

そして「かぼちゃの馬車」破綻をきっかけに、スルガ銀行不正融資問題の露見と事態は発展していくのです。

　
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