不動産投資における失敗の定義

不動産投資を行う動機は人それぞれですが、失敗の定義は共通しています。

それは「物件を売却したときにトータルの収支がマイナスになっている」ということです。

キャピタルゲイン狙いで物件を購入したのに売却価格が購入価格を下回っていた……というのはえおもちろん失敗。

毎月黒字経営を続けていても売却価格が低すぎてトータルでマイナスといった場合も、失敗といえます。

典型的な３つの失敗例

では、具体的にどのような経緯で失敗するのか事例を紹介しましょう。

失敗例①　サブリース契約の内容を把握していなかったAさん
士業を営むAさんは、ある日不動産投資会社から「属性の高いAさんならば1億円以上の融資を受けて新築アパートを買うことができる」、と勧誘電話を受けました。

続けて「当社ならば30年間のサブリース契約を結ぶことが可能」、と家賃保証を切り札にアパート経営をおすすめされました。

Aさんは「そんなに長い期間丸投げにできるのなら」、と不動産業者を信じて契約をしました。

ところが2年後、担当者から「賃料を下げます」と連絡がありました。

Aさんにとっては寝耳に水です。

しかし、担当者は「契約書に2年ごとに賃料は改定すると書いてあります。無理なら契約は継続できません」と言いきり、話し合う余地を与えてくれません。

しかも、それから2年ごとに家賃は下げられ、6年後にはとうとう赤字経営になってしまいました。

仕方なくAさんは物件を売却することにしましたが、売値は購入価格の3分の2でした。

そもそも購入価格が、相場よりも大幅に高かったのです。

そのためAさんは物件を所有していない現在も、月々多額のローン返済を続けています。

失敗例②　一つの周辺施設に頼り過ぎてしまったBさん
サラリーマンとして毎日多忙な割に、収入が少ないと感じていたBさん。

老後のリスク対策のために、不動産投資を考えていました。

Bさんの目標は、「年間150万円の副収入を得ること」。

それには、複数戸のマンションのオーナーになる必要があります。

しかし、Bさんの予算は自己資金と金融機関の融資を足しても数千万円といったところ。

そこで、地方の中古アパートに狙いを絞りました。

購入した建物は、最寄り駅から徒歩30分以上かかるものの、徒歩圏内に大規模な工場があるため満室状態。

ところが3年後、その工場が撤退することになりました。

これによってほとんどの部屋が空室に。

リノベーションしても入居率はあがりません。

Bさんは売却を決意しましたが、購入価格の3分の1でしか売れませんでした。

Bさんのローン返済は、今後も20年近く続きます。

失敗例③：自分のDIY能力を過信してしまったCさん
20代後半の若いCさんは、地方の築古一戸建てを数百万円で購入しました。

資金は友人や知人から借りて調達。

購入した物件は、築40年を超えており、壁紙はところどころ剥がれ、キッチンの床は傾いていました。

それでもCさんはリスクに対して勝算がありました。

「ネットや雑誌を参考にDIYでリフォームすれば、利回り20％は間違いない」と目論んでいたのです。

Cさんは3か月かけて一人でリフォームを行いました。

そして自主管理をすることにし、その土地の不動産会社へ仲介の依頼をしましたが、「この内外装では客付けできない」と言われ、1年経った今も入居者はいません。

たしかに壁の塗装はムラだらけ、壁紙は隙間だらけ、キッチンの床は上からクッションフロアを貼ったものの傾きはそのまま。

当然、友人たちから借りたお金も返済できずに、借金地獄に陥っています。

失敗する人の3つの共通点と教訓

上記のように、不動産投資で失敗する人には3つの共通点があります。

①学ぼうとしない
最初から「不動産投資は簡単」という先入観があり、物件価格や家賃の相場など基本的なことさえ学ぼうとしません。

②計画性がない
「10年後、20年後に周辺の環境がどう変わるか」「いつ住宅設備を入れ替えるのか」などを見越す計画性が欠如しています。

③信頼できるパートナーがいない
物件を販売する不動産投資会社は、本来適切なアドバイスをしてくれるパートナーです。

しかし、失敗する人の多くはこのようなパートナーに出会えていないようです。

これらの共通点から学べる教訓は、「不動産投資で成功するには努力が必要」ということ。

そしてなにより重要なのは「信頼できるパートナー＝不動産業者が必要」ということです。