「信頼できる担当者」と「信頼できない担当者」の違いとは？

マンションやアパートをはじめとする不動産売買では、担当者との信頼関係がとにかく重要。

不動産売買では基本的に、ひとりの担当者が取引成立までに至るすべての業務を対応します。

まずは、信頼できない担当者を見極めるコツを解説しましょう。

①入社から間もない新人や宅建無資格者は危険！

不動産会社は法律上、宅地建物取引士の有資格者を社員5人につき1人置くよう義務づけられています。

逆にいえば、5人中4人が宅建の資格を有していない会社も存在するということです。

一般的には、最終の契約の場には宅建有資格者が同席しますが、契約が決まるまでは無資格者が窓口となって対応します。

なかには、とにかく経験を積ませるために、新卒や経験の浅い中途採用の新人に経験を積ませるため、意図的に彼らを新規のお客さんに担当させる場合も多いのです。

経験の浅い担当者は、不動産のプロというにはほど遠く、物件購入や売却を検討するお客さんの質問にスムーズに答えられないことも少なくありません。

不動産売買に限らず、賃貸物件仲介などでも担当者が新人であれば、物件情報や地域の周辺情報すら頭にしっかり入っているか、怪しいものです。

②レスポンスが遅く「報・連・相」ができない担当者は危険！

マメな連絡がない、状況の報告がない、確認が異常に遅いなど、レスポンスの遅い担当者は信頼しにくいものです。

レスポンスが遅い理由としては、単に性格の問題かもしれませんが、1人の担当者が何件も掛け持ちしていて忙しく、レスポンスする時間がとれないという可能性があります。

不動産売買を成功させるには、迅速な対応が非常に重要です。

担当者のレスポンスが遅ければ、売買のチャンスを逃してしまう恐れもあります。

③メリットばかりでデメリットを説明しない担当者は危険！

不動産業界の営業マンの大半は、過酷なノルマが課されています。

ノルマを達成したいと焦るあまり、デメリットをきちんと説明して双方納得したうえで契約するよりも、とにかく物件を売ることを最優先に考えている営業マンは少なくありません。

物件購入の際は、デメリットをしっかり検討して購入する必要があります。

後悔するのは自分自身ですから、契約を決める前に、デメリットの説明を求めましょう。

あいまいな言葉で濁すようであれば、その担当者は信頼できないと判断してよいでしょう。

④不動産売却の場合：「レインズ」登録を怠る担当者は危険！

次に、不動産売却で注意すべき担当者の特徴を解説しましょう。

それはレインズの登録を怠る担当者です。

専任媒介契約では不動産会社共有データベース「レインズ」に7日以内に、専属専任媒介契約では5日以内に不動産情報を登録しなければなりません。

一般媒介契約の場合でも、売主が希望すれば登録するよう行政から義務付けられています。

もし、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結しているのに担当者がレインズ登録を怠っているとしたら、それは「両手取引」ねらいで物件を囲い込んでいる可能性が高いです。

両手取引ねらいの場合、仲介業者は売主と買主の両方から仲介手数料を得られるため、必ずしも高値で売却する必要がありません。

もちろん「売る努力」はしますが、「高値で売る努力」は決してしないのです。

担当者から「良い物件なので非公開で売り出しています」と言われたとしても、鵜呑みにしてはいけません。不正行為である可能性があります。

このように「レインズ」の登録を怠る担当者に当たってしまうと、高値売却のチャンスを失うことになるので要注意です。

担当者に不満があるときは不動産会社を即変更すべし

どのような人物が担当者になるかは巡り合わせですから、残念ながら、不信感が募るような担当者がついてしまうという場合もあります。

なかには、不動産会社側があなたを「質の高い客」と判断せず、経験の浅い者が担当になる可能性も……。

担当者の上司に相談しても、同じ会社の中で担当者を変更して改善するケースは、ほとんどありません。

同じ会社内で担当者を変更したところで、その後、前任者と顔を合わせる可能性もあり、最悪の場合は担当を変更したことで逆恨みされる恐れもあります。

もし自分がダメだと判断した担当者に当たってしまったときは、思いきって不動産会社じたいを変えることを考えましょう。

媒介契約期間を確認しよう

不動産会社を変更するには、もともと契約を締結していた不動産業者と契約解除をしなければなりません。

契約前段階で合わないと思ったら、すぐに別の会社に問い合わせればよい話ですが、契約締結していた場合は契約期間を確認しましょう。

媒介契約の上限は3か月。期限が迫ると、不動産会社から更新の確認がくるのが一般的ですが、ここで更新しなければ契約解除となります。

一方で契約期間中であっても、どうしても担当者を変更したいと思った場合は、期限内でも解約することができます。

不動産売却の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売主都合の契約解除の場合は、不動産会社からそれまでにかかった実費請求が可能。

基本的に不動産会社に非がない場合に請求可能となるため、売り主に落ち度がなければ、費用を請求されることはありません。

とはいえ、これは契約書の条件しだいなので、トラブル防止のために解除条件をよくよく確認してください。

ダメな担当者に当たって損した事例！

ここで、ダメな担当者に当たったがために、損をしてしまった事例を見てみましょう。

【不動産購入編】契約を異常に急かすノルマ最優先営業マンの罠

不動産購入で契約を急かす営業マンは多く、おもな手口としては次の2つのパターンがあります。

①「今が絶対に買い時です！」と急かす
このパターンは、買主の家族構成やライフプランを無視して買わせることを最優先する悪徳営業マンです。
「人気の物件ですぐに申し込みが入る」というセールストークは、彼らの常套文句です。

②「ローン審査が通れば購入できます！」と無理強いする
このパターンは、不動産投資ローンや住宅ローンの審査の場合ですが、買う意思が固まっていない状況なのに無理強いしてきたら危険信号です。
借入可能額と返済可能額は、決してイコールではありません。
物件購入後に買主がどうなるかは、営業マンにとってはどうでもいいことなのです。

そのほかにも、耳慣れない専門用語で畳みかけてきたり、業者の責任やリスクといった大事な説明を省いたりする担当者もたくさんいます。

このような担当者と契約してしまうと、後々ローン返済ができなくなり、自己破産してしまう、という最悪の結末もありえます。

【不動産売却編】自分たちの利益を優先した悪質不動産屋の囲い込み

不動産業界には「囲い込み」というやり口が存在します。

その目的は、売却依頼を受けた不動産会社が自社だけで情報を管理することで、売主と買主両方から仲介手数料を得る「両手取引」を成立させること。

囲い込みは不動産業界において暗黙的に行なわれている行為で、厳密にいえば違法ではありません。

ただし売主にとっては、自分の物件が「レインズ」に登録されずに担当会社だけで情報を独占するため、買主が現れにくいというデメリットがあります。

両者からの仲介手数料欲しさに、売却価格を下げて安価な金額で取引を成立させるケースも散見されます。

担当者に情けは無用！ ダメだと思ったらすぐに会社ごと変更を

不動産売買では、良い物件と巡り合えるか、高値で売却できるかは担当者しだいで決まってしまいます。

不動産会社は、「レインズ」などで情報を共有しながら、激しい契約争いを繰り広げています。

担当者は利益ファーストなのか、お客さんファーストなのかを見極め、自分たちが損をしないよう気をつけてください。

不動産売買で後悔しないためにも、ダメな担当者に当たったらすぐに会社を変更することをおすすめします。

実際に成功している大家さんはどうやって見極めているのか、詳しくは下記の記事もご覧ください。
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「プロはここで見抜く！絶対につき合ってはいけない「悪徳仲介業者」の特徴」を読む