不動産投資にかかる初期費用および諸経費について

不動産は購入価格が高い投資商品です。よほど高収入でない限り不動産投資に取り組むのは難しいと思われるかもしれません。しかし、不動産投資ローンを組んで金融機関から借り入れを行い、ローンの返済には家賃収入をあてていくことで、サラリーマンでも不動産投資を行うことができます。

では、不動産投資の初期費用がいくら必要なのでしょうか。具体的な内訳を見ていきましょう。

①不動産仲介手数料

投資用物件の購入において、中古物件を購入する場合には、仲介手数料がかかります。新築物件をデベロッパーから直接購入する際には仲介手数料はかかりません。

仲介手数料の上限は、税込の売買価格に応じて決まっており、以下のとおりです。

・税込売買価格が200万円以下：仲介手数料上限5%
・税込売買価格が200万円を超える部分〜400万円まで：仲介手数料上限4%
・税込売買価格が400万円を超える部分〜：仲介手数料上限3%

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって上限が決まっています。ちなみに400万円以下の不動産の場合、不動産会社は現状の報酬額の上限に加え「現地調査等に要する費用」を買主に請求でき、仲介手数料の上限は18万円（税別）です。

②不動産投資ローン事務手数料

ローンを借りる金融機関へ支払う事務費用のことです。事務手数料は借入金額の1%〜3%で設定されていることが多く、ローン総額に対する定率制と定額制があります。定額制の場合は３万円程度が相場です。

③ローン保証料

金融機関でローンを組む場合、ローン保証会社との契約が必要になります。審査が通った場合にローン保証会社に支払うのが、ローン保証料です。保証を不要とする金融機関もあるので確認することをおすすめします。

保証料の相場としては、一括で支払う場合は融資総額の2%程度、金利上乗せで支払う場合は年0.2%〜0.3%程度で、おおよそ数十万円です。

④印紙税

契約を取り交わす場合は、印紙税がかかります。印紙税は、契約金額によって変動します。詳細は以下のとおりです。

・契約金額1,000万円超〜5,000万円以下：税額2万円→軽減措置１万円
・契約金額5,000万円超〜1億円以下：税額6万円→軽減措置3万円
・契約金額1億円超〜5億円以下：税額10万円→軽減措置6万円

参考：
No.7102　請負に関する契約書｜国税庁 No.7108
不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
※2020年10月時点。上記にない価格帯や最新の金額については国税庁ホームページでご確認ください。

⑤登録免許税

不動産登記の申請を行う際には登録免許税として国に税金を納める必要があります。

中古物件を取得する場合は、建物の所有権移転登記が必要となり、登録免許税は不動産価額の2.0%ですが、この場合の不動産価額は不動産の購入額ではありません。固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額のことです。

不動産投資ローンを組んで物件購入する場合には、抵当権設定登記を行う必要があり、借入額に対して0.4%が登録免許税としてかかってきます。

⑥司法書士報酬

不動産購入に関わる登記申請は、司法書士に依頼するのが一般的です。自分で法務局へ申請することもできますが、登録手続きは複雑なため、司法書士に一任したほうがよいでしょう。

登記費用の一つである司法書士報酬は交渉次第で値引きも可能ですので、より安価な報酬で対応してくれる司法書士を利用するのも手かもしれません。

相場の目安としては、登記手続きと取引の立ち会い、抵当権の設定、その他実費などで10万円前後の費用が発生します。

⑦不動産取得税

不動産を取得する際にかかる税金のことで、物件購入時に発生するものではありませんが、購入後3ヶ月〜半年後ぐらいに各都道府県から納税通知書が届き、納める必要があります。

金額の目安としては、固定資産税評価額の4%と見ておいたらよいでしょう。

⑧固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産を保有している人に対し課される税金のことです。

それぞれの違いは、固定資産税はすべての固定資産保有者に納税義務があり、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋を対象とした税金であることです。

固定資産税の計算式は「課税標準（固定資産税評価額）×1.4%」、都市計画税の計算式は「課税標準（固定資産税評価額）×0.3%（最大税率）」です。

⑨火災保険料

火災保険はローン借入の際の条件になっており、必ず加入する必要があります。料金は物件の種別や契約年数、保険会社によって異なります。

火災保険には、1年ごとに契約を更新する1年契約と5〜10年の長期契約があります。例えば、マンションの場合、10年間でおよそ10万円程度が相場です。

火災保険は、確定申告の際、加入にかかった費用を経費にできるメリットがあります。また、地震保険の特約をつけたい場合には、火災保険に加入する必要があることは覚えておきましょう。

ちなみに、諸経費は購入する不動産価格の3%程度が目安と言われています。

3,000万円の物件を例とすると、諸経費は90万円程度、頭金としての自己資金は10%程度で300万円程度のため、諸経費と頭金を合わせた初期費用はおよそ390万円程度が相場となります。

頭金ゼロでの不動産投資も可能

通常、物件を購入する際に金融機関から融資を受けてローンを組む場合、物件価格の一部を頭金として現金で支払うことになります。

しかし、金融機関にもよるのですが、頭金ゼロでも融資を受けて不動産を取得することができます。

また、物件購入費用をすべて融資でまかなうフルローンも可能ですが、大きなローンを組むと返済額も大きくなるので、月々のキャッシュフローが回らなくならないように注意しましょう。

不動産投資の初期費用は、物件価格が決まればあらかじめ予測を立てることができます。長期に渡り、安定的に不動産投資で収益を得るためには、まず初期費用を把握しましょう。

不動産購入後にかかる経費とは

初期費用について解説しましたが、賃貸経営をいざ開始してから、実際にかかる費用についても解説します。不動産購入後も運営する際にはランニングコストがかかります。

中でも経費として計上できるランニングコストとしては、主に下記が挙げられます。

・租税公課（税金）
・損害保険料（火災・地震）
・減価償却費
・修繕費
・借入金利息
・管理費
・管理業務委託料
・広告宣伝費
・交通費
・通信費
・新聞図書費
・接待交際費
・消耗品費
・税理士や司法書士、弁護士への報酬

租税公課（税金）については、不動産取得税・固定資産税・都市計画税・印紙税・事業税が含まれますが、不動産取得税は初年度のみ発生する税金です。
修繕費については、入居者が退去する際の原状回復費としての修繕費が経費計上できますが、リノベーションなど機能向上のための修繕工事は経費計上できないので気をつけてください。

「事業にかかる費用」が経費となりますが、不動産経営において上記が基本的にランニンングコストとしてかかってくることは覚えておきましょう。

ほか、プロの不動産投資家である石川貴康氏が、不動産経営でかかる経費にも触れたうえで、「アパートの大家は儲かるのか？決してラクではない、大家としての役割とは」を解説しているので、不動産投資で失敗しないためにこちらも合わせてご覧ください。