借地権の種類と登記のメリット

借地権とは、借地借家法2条に規定されている通り、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。まずは「地上権」と「賃借権」について解説しましょう。

地上権

地上権とは、建物や工作物を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。

地主に登記義務があること
地上権の譲渡に地主の承諾は必要ないこと
抵当権が設定可能なこと

上記の3つの特徴があります。後に説明する賃借権との大きな違いは、地主に登記義務があり、さらに譲渡する際に地主の承諾が必要ない点でしょう。登記簿謄本を取得することで、その土地の地上権の設定について確認ができます。

賃借権

賃借権とは、地上権同様に土地を使用することを目的とした権利で、土地所有者と賃貸借契約を結ぶことで土地を借りることができる権利のことです。

通常は登記されないこと
譲渡に地主の承諾は必要ないこと
抵当権は設定できないこと

上記の３つが特徴です。ちなみに、一般的に借地権と呼ばれるものはこの賃借権を指します。また、市場に出回る戸建住宅には借地権付き物件というものがあります通常、戸建住宅を購入する際には、土地代と建物代が一緒になった金額で販売されており、それに応じて住宅ローンを組んで購入します。

一方で、借地権付き物件は、土地の所有者から借りた土地に住宅を建てているため、一般的な戸建住宅より安く購入することができますが、住宅ローンのほかに土地を借りた費用を毎月支払う必要があります。

住宅をリフォーム、リノベーションする場合には、土地所有者に承諾を得る必要がありますが、固定資産税などの税金を支払う必要がないというメリットは覚えておくといいでしょう。

賃借権を登記するメリット

賃借権は通常登記されないことを説明しましたが、実は登記することもできます。

—貸主（土地所有者）のメリット
貸主にとっては、借地権の中でも定期借地権において登記のメリットが生じます。定期借地権では、契約期間満了時に借主が建物を解体して、更地にした状態で返還しなければなりません。しかし、借主が長期間居住をしていた場合、土地を返還したがらないケースが起こりえます。この場合、貸主が借主に明渡請求をする必要がありますが、借地権の証明をするための書面を用意し裁判所に提出しなければなりません。

ただし、相続の発生などが要因で、書面が紛失している可能性は十分にあり得ます。きちんと公正証書で契約を締結しており、契約が存続期間内であれば、公証役場で書面を取得可能ですが、そうでない場合は書面を紛失すると証明する手立てがなくなります。このようなケースに備えて、定期借地権の登記をしておくことにはメリットがあります。ちなみに、借地人が賃料の支払い義務を怠った場合、強制執行する特約を付けることもできます。

—借主のメリット
借主にとっては、借地権を第三者に主張できることが大きなメリットです。定期借地権において、賃貸人と賃借人の二者関係以外の、第三者が登場するケースは珍しくありません。賃貸人が土地を売却して所有者が変わるような例が考えられますが、そのような場合に、自分が本当の権利者であることを主張できるようにしておきたいところです。

借地権設定登記の手続き

次に、借地権を設定する際に必要になる書類や手続きの手順を解説していきます。

登記の必要書類

賃借権を登記する際に賃貸人が用意する書類は、以下の通りです。

賃貸借契約書
印鑑証明書
固定資産評価証明書
登記識別情報（権利証）
実印
本人確認書類

一方で、賃借人は認印と本人確認書類の2点のみ用意すれば大丈夫です。

登記の手続き

借地権の登記手続きについては、電子申請と書面による申請の２つがあります。書面で申請する場合、申請書の作成と必要書類の準備を行い、対象になる不動産の管轄法務局に申請します。申請の際には登録免許税の納付が必要になります。法務局で審査後、処理が完了したら、法務局で登記識別情報と登録完了証を受け取り、登記完了です。

登記にかかる費用と税金

借地権設定登記には、前述した「登録免許税」と「司法書士報酬」が発生します。

登録免許税

「登録免許税」は登記申請の際に必ず必要になり、固定資産税評価額を元に算出します。計算式は以下の通りです。

登録免許税＝固定資産税評価額×（税率）1%

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は20万円となります。

司法書士報酬（手続きを依頼した場合）

借地権設定登記の手続きを司法書士に委託する場合は、その委託料として報酬を支払う必要があります。事務所によって料金は変わりますが、相場はだいたい3万円程度です。

相続税（相続する場合に必要）

借地権は、法定相続人であれば相続することができます。遺言によって賃借権の遺贈をする場合は土地所有者の承諾が必要ですが、承諾されない場合でも家庭裁判所に申し立てを行うことで、許可が出れば遺贈が可能となります。借地権の相続登記には登録免許税が発生しますが、地上権も賃借権も、固定資産評価額の0.2%で計算することができます。

借地権付き物件の売買にかかる税金

登記にかかる費用や相続税について解説しましたが、借地権付き物件を売却する際にかかる税金については、一部借地人の負担になります。

建物にかかる税金

借地権付き物件の場合、土地に対しての固定資産税や都市計画税は土地所有者が支払うため、借地人が支払う必要はありません。ただ、建物にかかる固定資産税や都市計画税は支払わなければなりません。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入したり相続したりした際にかかる税金ですが、借地権付き物件の場合は、土地については所有権がないため支払う必要はありません。ただ、建物については不動産を得た際に支払う必要があります。

譲渡所得税

通常の不動産売買同様に、借地権付き物件を売って得た売却益に対して、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所得税と住民税から成っている税金で、借地権付き物件を売却した金額から取得費などを差し引いた金額に対して課せられ、不動産の所有期間に応じて税率が異なります。譲渡所得税は物件売却にかかる税金のため、土地は対象ではありません。

消費税は非課税

不動産売買においては、消費税がかかるのが一般的ですが、借地権付き物件の建物部分については非課税となります。ただ、借地権契約の期間が1ヶ月未満の場合は非課税にならないので注意が必要です。

基本を抑えて登記しよう

借地権は解説の通り、登記することが可能です。ただし、実情としては登記されてないことが多く、借地上に存在する建物を登記することによって第三者に対抗する方法がとられています。土地活用の手段として借地を利用する人も増えており、このように借地の利用を視野に入れている場合は、借地権登記の問題点やメリットなど基本知識を覚えた上で慎重に話し合いを進めた方がいいでしょう。