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不動産投資の最新動向

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悪徳不動産業者に注意! 収益物件を売却するときのポイントとは?

目次

収益物件を売却するとき、その依頼先として「売買仲介業者」と「買取業者」の2種類があります。

実は、どちらに依頼するかによって、売却価格や時期が大きく変化するのです。

それぞれへ依頼するメリットとデメリットを解説しましょう。

「売買仲介業者」と「買取業者」の違いとは?

「売買仲介業者」とは?

「売買仲介業者」とは、不動産業者がオーナーと媒介契約を結び、レインズ(不動産業界専用の情報共有システム)への登録や広告出稿などの販売活動を行なう業者のことです。

その結果、売買契約が成立すればオーナーは売買仲介業者へ仲介手数料を支払います。

業者は、他の業者を介すことなく直接買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

●売買仲介業者へ依頼するメリット

買取業者へ依頼するよりも売却価格が高額になる可能性が高いことです。

買取業者は、買い取った物件に利益を乗せて転売しますので、売買仲介業者へ依頼したほうが、売却価格が高額になる可能性が上がるのです。

●売買仲介業者へ依頼するデメリット

売却するまで時間がかかることです。

仲介によって売却する場合は、一般的に3カ月を目途に集客活動を行います。しかし、その期間で契約に至る保証はありません。

「買取業者」とは?

「買取業者」とは、直接オーナーから収益物件を買い取る業者です。

多くは買い取った物件をリノベーションして価値を高め、不動産投資家へ転売(買取再販)して利益を得ています。

●買取業者へ依頼するメリット

物件を比較的すぐに現金化できます。

広告などによって買主を探す手間がないので、売買仲介業者に依頼するよりも、時間がかからないのです。

また、築古や損傷が激しい物件でも売却できる可能性が高いのも、うれしいポイント。

仲介で売却する場合の買主のほとんどは、不動産投資家です。

したがって、築古や損傷が激しいといった空室リスクの高い物件は買いたがりません。

しかし、買取業者の多くはリノベーションすることを前提に物件を購入するので、このような物件でも買い取ってくれる可能性が高いといえます。

●買取業者へ依頼するデメリット

売買仲介業者へ依頼するよりも、売却価格が安くなる傾向があります。

基本的に、買取業者は転売目的で物件を購入します。

そのため、多くは自社の利益や転売コスト(リノベーションや広告等)などを差し引いた売却価格になってしまうのです。

収益物件を高く買い取ってもらうための3つのポイント

同じ物件でも、次のような売主の工夫で売却価格が高くなる可能性が高まります。

①ローン金利が低い時期に売る!

不動産投資家は、ローン金利が低ければ低いほど物件を購入したがります。

金利の低い今のうちに売却を済ませるのが得策でしょう。

②傷みや不具合は修繕・交換を済ませておく!

収益物件を内覧してもらう際は、第一印象が大事。

壁紙の剥がれやエアコンの故障などの傷み・不具合は事前に修繕・交換を済ませておくことでスムーズに商談が運ぶ可能性が高まります。

③空室は埋めてから売りに出す!

不動産投資家は、空室物件を買いたがりません。

たとえ家賃を下げてでも、空室を埋めてから売りに出したほうがいいでしょう。

こんな悪質不動産業者に注意!

不動産業者の中には、顧客よりも自社の利益を優先する者が少なからずいます。

とくに注意したいのが「囲い込み」をする売買仲介業者です。

「囲い込み」とは、レインズなどを見て問い合わせをしてきた他社に対して「商談中」といった嘘の理由で買主との仲介をさせない行為のこと。

理由は、自社で買主も見つけて売主と両方から仲介手数料を受け取りたいから。

売主は囲い込みをされてしまうと、せっかくの売却チャンスを逃してしまうことになりますが、囲い込みは業者間のやり取りなので、売主は知ることはできません。

そのため、対策方法としては、最初から信頼できる業者に依頼するしかないのです。

まとめ

売買仲介業者にも買取業者にもそれぞれのメリットがありますが、物件を売却したいと考えるかたの多くは、「赤字経営が続いている」といった理由で、できるかぎり早く売却を済ませたいかたも多いでしょう。

そうした場合は、買取業者が断然おすすめ。買取業者ならば囲い込みの心配もなく、効率的に売却することができます。

しかし、ひと口に買取業者といってもさまざまで、なかには悪質な業者もいますので、信頼できるパートナーを選びましょう。

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