「アパートを建てれば相続税の節税になる」はずが……

土地を持っている高齢者のもとには、大東建託やレオパレス21といったハウスメーカーの営業がしばしば訪れます。内容は「将来の相続税を下げるため、持っている土地にアパートを建てましょう」というもの。賃貸アパートは相続税の評価額が低くなるし、借金をすれば相続財産から差し引かれる。しかも毎月賃料が入ってくる資産を残せるので、亡くなった後に家族は大喜び、というわけです。

しかし、このスキームで多くの人が泣きを見ています。その理由は、建てたアパートに入居者が入ってこないこと。ハウスメーカーは新築物件を建てて利益を上げることしか考えていない可能性があります。建てた後の運用にて失敗するケースが増えているのです。周りに人がほとんどいない僻地でのアパート建築を平気で勧めてくる営業マンには注意しましょう。

こういったハウスメーカーは多くの場合、サブリースによる一括借り上げで家賃保証することを提案してきますが、サブリース契約は定期的な見直し条項でハウメーカー側が一方的に解約したり、保証賃料を下げたりすることが簡単にできるようになっています。

結果、アパートを相続した相続人は数年後にハウスメーカーからサブリース契約を打ち切られ、賃料はロクに入ってこないのに借入金の返済だけは続けなければならない状況に陥ってしまうのです。

入居者の入らないアパートの資産価値は、非常に安くなります。立地がよくてそれなりの値段で売却できるのならラッキーですが、不運なのは物件が僻地にあって買い手がつかず赤字を垂れ流すのみというケースです。せっかく相続税を節税できても、これでは元も子もありません。

また、一棟のアパートは分割して相続するのが難しいこともデメリットです。相続人が複数いる場合、物件だけ残って現金がほとんどない遺産相続になればトラブル必至。遺産を奪い合う骨肉の争いに発展するケースは珍しくありません。

アパート建築を検討中であれば、相続対策をしたつもりが逆に子や配偶者の大迷惑になるリスクを想定しておきましょう。

目先の相続税節税だけを考えてはいけない

自分の土地にアパートを建築するスキームだけでなく、現金をマンションに換えて相続しましょう、という勧誘にも同様に注意が必要です。相続税対策で子や配偶者の負担を減らすのが悪いわけではありませんが、重要なのは「結果的に価値のある財産を遺せるか」ということ。

購入する不動産はきちんと収益を生むのか、高値売却できるのか等をしっかり考える必要があるのです。

特に、ローラー作戦でひたすらテレアポ営業をかけているような新築ワンルームマンションには気をつけてください。新築マンションの価格にはプレミアムが乗っており、ひとたび中古扱いになり大幅に値落ちすることは珍しくありません。

相続する側からすれば、相続税の節税額と購入時からの売却損を差し引きで計算したら結局損だった、という事態になりかねないのです。

さらに恐ろしいのは、不動産購入で相続税を節税するつもりが国税に否認され、多額の追徴課税を命じられることです。

実際、3億円近くの現金をタワーマンションに換えて節税するつもりが、租税回避行為である」として認められず、2億5000万円近くに対する追加の相続税支払いを課せられた判例が出ています。

この判例については、以下の記事で詳しく解説しています。
「ギリギリの対策で大幅な追徴課税！　タワーマンション節税の闇」

相続税対策は「相続のその後のこと」をしっかり考えて

相続財産をすべて現金で遺せば、少なくても相続人が相続財産を払えなくなったり、不良資産を抱えてしまったりすることはありません。

不動産活用が相続税対策に繋がることはありますが、実行を決断する前に必ず、「相続のその後のこと」を考えておく必要があるでしょう。

不動産を使った相続税対策を勧めてくる不動産会社やハウスメーカーは、実際価値のない物件を遺してしまう可能性についてはあの手この手のトークでごまかしてきます。あなた自身が正しい知識を持ち、先々のことを考えて判断しなければならないのです。