不動産投資失敗の最終清算段階にやってくる「競売」と「任意売却」

不動産賃貸経営がうまく立ちいかなくなったとき……。不動産投資で失敗した結果、借金返済が困難になり月々のローン払いきれなくなれば、銀行の担保に入っている不動産（「大家業」の事業用不動産やマイホーム）の換金処理をして、借金を返すことになります。

その際の手段として「競売」と「任意売却」があります。

不動産投資失敗の成れの果てともいえる「競売」「任意売却」ですが、こうした物件を安く購入する不動産投資手法もあり、耳にしたことのあるサラリーマン大家さんもいるのではないでしょうか。

そもそもローン返済が滞ったとき、銀行は担保である不動産の処分を考えるものです。裁判所に競売申し立てをして、一番高い値札を入れた人に売却するというのが競売のルールですが、これはあくまで教科書的な説明です。返済が滞ったとしても、すぐさま「一分一秒を争って競売にかけられる」というわけではありませんから、ご安心ください。

「少しでも高く売りたい！」という銀行の本音

競売は官製オークションで、より高い値段を付けた人が落札できる仕組みです。

とはいえ、相場よりも安い値段で売られてしまいますから、前述したように競売物件を割安で購入して投資をしようという手法もあるくらいです。7,000万円の物件なら5,000万円で売られるようなイメージです。

銀行としては少しでも高く売りたいので、いきなり競売にかけるのではなく、少しでも高く買ってくれる先を探すことになります。これが「任意売却」です（任売で物件を高く売る方法は、『競売にかけずに高値で「任意売却」し、借金を返済する方法』で解説しています）。

ただし、任意売却がうまく進むとは限りません。というのも、競売よりはマシだとはいえ、債務以上の金額で売れる保証はまったくないからです。

そもそも売買とは、所有者にしかできない処分行為です。例えば、不動産を所有するサラリーマンのAさんがどんなにモラルがなく、いい加減でどうしようもなくダラしない人間であったとしても、Aさんは所有者であり、Aさんの協力なしには任意売却は一切できないことになります。

物件の所有者であるＡさんの情報は登記簿の甲区欄に、抵当権や所有権以外の権利の情報は乙区欄に載っています。このとき、例えばＢ銀行が２億円の債権について抵当権（第一順位）を持っていて、不動産の価値が１億2,000万円だったとします。

Ｂ銀行ができるのは競売にかけることですが、ここで競売を実施し１億2,000万円でＸさんが競り勝ち、無事競落したとしましょう。この場合、Ｂ銀行の債権２億円のうち１億2,000万円が弁済され、Ａさんには残りの8,000万円の借金が残ります。
Ｂ銀行の債権全額は回収できないことはもとより、仮に２番抵当権者（ノンバンクＣ）、３番抵当権者（知人Ｄ）がいても、１円も返済してもらえません。

一方で、落札したＸさんはＣ、Ｄに交渉することなく、すべての抵当権が消えたキレイでまっさらの不動産の所有者になれます。このように競売手続きにより、抵当順位２位以下の債権者がばっさり消えることを「消除主義」といいます。

ただし、そもそも２億円の債権が時価で１億5,000万円になるのだとすると、競売ではさらに安く買い叩かれてしまう可能性があります。その上、時間的なコストや弁護士費用もかかります。

任意売却は「銀行からの低姿勢のお願い」であり、あくまで「任意」

そんなタイミングにＢ銀行の取引先である超優良企業のＥ社が、このＡさんの不動産に興味を抱いて、「１億8,000万円でぜひ買いたい！」という申し入れがあったとしましょう。

Ｂ銀行としては、競売を行う場合の「時間・コスト・手間」から解放されますし、何より弁済額が6,000万円も増加します。こんなにうれしい話はありません。願ってもない話です。

しかし、Ａさんが「任意売却？ イヤですよ。そりゃあ～、競売というなら仕方がありませんが、任意売却は、あくまで『任意』でしょう」などと言って拒否をされてしまったら打つ手なしです。

所有者であるＡさんの了解をもらわなければ売却できませんし、できたとしても時価より安くなり、時間や手間もかかってしまいます。そのうち、任意売却を申し出たＥ社がうんざりして、興味をなくしてしまって取引はお流れです。この交渉を成立させるために理想的なのは、Ａさんがギブアップする。そしてＣやＤも了承するということです。

また、Ｂ銀行にとっては高く売却できたほうがいいので、新しい買主のＥ社が１億8,000万円で買ってくれたら、時間もお金も手間もかからないで済みます。

Ａさんにとっても残った債権が6,000万円から2,000万円に減ります。この例のように、基本的には競売に進むことが多いのですが、もし高く買う人が出てくれば任意売却につなげられます。

新しい買主Ｅ社が１億8,000万円で買うオファーを持ってきたら、Ｂ銀行としてはＡさんの債務の一部減免や残債務の超長期のリスケを聞ける範囲で聞いてあげて、なんとか所有権移転の協力を取り付け、同様にＣやＤからの「後順位抵当権者（順位が後ろの抵当権者）はこれを放棄します。登記簿の記載の抹消に協力します」という協力を取り付けることが、最も経済的に正しい行動となります。

債権者で抵当権者であるＢ銀行にとっては、大変に腹立たしい状況ではありますが、それもこれも抵当権が「質草を預からない、中途半端でぬるい質権」という構造的欠陥によるものです。

また、原則論を振りかざして競売をして時間や手間やコストを費やした挙げ句、得られる成果は、さらに腹立たしいくらい経済的に容認できない額であるという以上、仕方がないわけなのです。

【執筆協力】
畑中 鐵丸
【法律監修】
弁護士法人畑中鐵丸法律事務所

　
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