UBIQSインタビュー
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2019年11月29日（金）
投資家は「やる・やらない」の判断を下すだけ ～「ホテル型事業」投資という選択肢
投資家向けのホテルの企画、再生代行まで手掛ける株式会社UBIQS。新規開発と既存の戸建てやアパートを宿泊事業に転用するコンバージョンの両輪でホテル事業を展開する同社だが、そもそも一般的な「賃貸物件」ではなく「ホテル事業」に注目した理由とは何だったのか？ CEOの白川巴里氏に話を伺った。
「住宅用と投資用」不動産のノウハウを持つ事業の強みとは？
――UBIQSは、「東京にホテルを持つこと」をメインコンセプトとして個人投資家の宿泊事業を支援しています。事業スタートの経緯を教えてください。
白川巴里CEO（以下敬称略） UBIQSは、マイホームの購入と売買を手がけるWALLMATE不動産のグループ会社としてスタートしました。WALLMATE不動産は「総合不動産」という観点から、投資用物件を含むさまざまな不動産を広域に捉えて事業展開していくビジョンを持っています。
その中で「コンバージョンホテル・スマートホテル・民泊」とよばれる「ホテル型宿泊施設」の運営に特化しているのがUBIQSです。合同会社として3年ほど前に設立しましたが、2018年に「改正旅館業法・民泊新法」が施行されたのに伴い、株式会社として新たなスタートを切りました。
民泊新法施行に盛り上がる他とは違い、施工前の改正旅館業法に早期に目を向けて事業を始めたのです。観光立国を目指す国策として進められた背景がありながら、受け皿となる宿泊施設が、明確に足りておらず、「改正旅館業・民泊」はこの課題を解決する有効な手段になると考えました。
――WALLMATE不動産がマイホームを扱うのに対し、UBIQSは投資用物件を扱っています。購入者となる顧客層が異なりますが、共通するノウハウや相乗効果が生まれる部分はあるのですか？
白川 例えば、UBIQSで扱う物件はWALLMATE不動産で仕入れ、売却も同社が行います。物件の売買では「市場においていくらで売買できるか」を見る「流通価格への視点」が重要ですので、その部分においてWALLMATE不動産で培ってきた知見が活きています。
民泊の会社は複数ありますが、マイホームの売買で培ったその視点を持っていることが当社の特徴であり、強みです。また、マイホームと投資用物件を両方扱うことにより経営も安定しやすくなります。
投資用物件のみ扱っている会社は、市況が良く、人的資本がうまく回っているときは急成長します。しかし、逆の状況になると成長が鈍くなり、営業ノルマを達成するために収益性が明らかに乏しい物件を売ろうとしてしまうケースが多く見られます。
――投資家が損する可能性が高い物件を、儲かりそうな物件に見せて売るといったケースが起こり得るわけですね。
白川 はい。その点、我々はマイホームの売買を経営の土台とし、収益が確保できいますので、無理に売ろうとする必要がありません。歪んだインセンティブが生まれず、投資家にとって良い物件を探すことに集中できるわけです。
宿泊業開業…「新規」物件と「コンバージョン」物件の違いとは？
――物件はどのように探すのですか。
白川 ふたつのパターンがあります。ひとつは土地探しからスタートし、新たに物件を作るパターンです。この場合、物件の購入はWALLMATE不動産が行いますが、その後に行う設計、建築、集客、運営などはUBIQSが手がけます。もうひとつは「手持ちの賃貸物件をホテルに変える」というコンバージョンのパターンです。土地探しなどの手間が省け、新規で作るよりも準備期間が短くなります。
――ホテル開業までの時間はどれくらいかかるのですか。
白川 新規で作る場合が8カ月、コンバージョンは新規と比べてかかる時間は少ないですが、4カ月くらいが目安です。新規の場合は基本的には100平米規模のラグジュアリーな戸建てを作るため、そのための土地を探し、確保するための時間がかかります。一方、コンバージョンは物件の条件などが決まっているため、新規で作るよりも実は難易度が上がります。
――具体的にどのような点が難しいのでしょうか。
白川 宿泊施設にコンバートするためには消防法の規定などを満たすとともに、保健所の検査も受ける必要があります。このふたつをクリアするために役所とのやりとりが必要になります。また、物件が古い場合、図面がないことも多いため、当社の設計士があらためて平面図や立面図を起こします。
コンバージョンはここで引っかかる可能性がゼロではないため、相談を受けた時点で事前調査を行っています。新規の場合は土地さえ確保できれば素晴らしい施設が作れますが、コンバージョンはスキルが必要です。お客さまのニーズは半々くらいで、両方に対応できる点も当社の強みとなっています。
――物件完成後の運営に関してはどのようなサポートがあるのですか。
白川 契約にもよりますが、原則的にはワンストップですべての業務を引き受けています。清掃も引き受けていますし、月々の売り上げ管理も行います。
クレームやトラブルも「24時間、365日」体制で対応
――その事業へ参加したい投資家は何をすれば良いのでしょうか。
白川 ひと言でいえば、判断です。新規の場合は物件を作るエリアを選定していただきます。新規とコンバージョンで共通しているのは、投資するか、しないかの最終判断をしていただくところです。
属性情報を教えていただければ、当社スタッフが想定利回りを計算し、候補のプランをいくつか提案させていただきます。投資すると判断いただければ、金融機関とのやりとりも代行しますし、もちろん建築工事の監督も内装も我々が行います。物件が完成し、営業がスタートした後は、ブッキングも行いますし、クレームやトラブルも24時間、365日体制で専門の部署が対応します。
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著者紹介
不動産投資塾編集部不動産投資塾編集部
投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。
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