投資初心者が絶対知っておくべき５つの罠！

罠１：知識不足で手を出すのは問題外

　
初心者の場合、投資に踏み切る前に覚えておくことがたくさんあります。

まずは、書籍やネット、セミナーなどで不動産投資に関する知識を身に付けること。

第三者に物件を貸し出すことによって利益を得られる「インカムゲイン」、物件を購入価格より高く売却した際に得られる「キャピタルゲイン」などの仕組みを勉強しておくのは基礎中の基礎。

不動産投資ローンを組む際に加入する生命保険、「団体信用生命保険」に関する知識も必須です。

他にも、「理想的な年間利回りは７％で３％を切る場合は手を出さない」などのセオリーもあります。

さらに、空室が増えた場合は管理費に押されて大赤字になることもあるので、立地の調査も不可欠でしょう。

いよいよ物件を探す際は、不動産投資会社、インターネット、競売物件と多角的に情報収集してください。

罠２：必ず節税できるとは限らない

業者員や自営業者にとって、収入に対して課される所得税や住民税は頭が痛いもの。

そこで囁かれるのが「不動産投資をすることで節税効果が得られる」というセリフです。

これは、不動産購入によって“減価償却費”によって税務上で赤字になり、給与所得と損益通算を行う際に所得税と住民税の金額を低く抑えられるという仕組み。

たしかに、所得税は超累進課税なので給与所得が高い人や多額の現金資産の相続税対策が必要な人は、節税効果が大きいのは事実です。

しかし、例えば自己資金や給与所得がそれほど高くない人がワンルームマンションを1棟購入するだけでは、大した節税にはなりません。

計上できる旅費交通費、接待交際費等の各種経費もかなり限定的です。

具体的に言えば、年収が900万円以下の場合は大人しく税金を払う方がトータルではお得だというデータがあるので参考にしましょう。

罠３：ワンルームマンション投資は危険

資金が少ないからといって、新築分譲マンションなどの１室のみを購入する方法は危険です。

たしかに初期費用は抑えられますが、空室が出た場合に次の入居者が決まるまでは無収入になってしまいます。

しかも、不動産業者に支払う管理費や銀行への融資の返済が重くのしかかるという事態に陥るのです。

家賃保証を行う「サブリース」を付けている不動産業者もありますが、その業者が倒産すれば元も子もないでしょう。

収益性が低いため、修繕などの費用が発生すると一気に赤字となります。

さらに、新築マンションの家賃は10年経つとピーク時から平均20％近くも下がるのです。

ワンルームマンション投資には「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」という３つのリスクがあります。

「立地が良いのでおすすめです」という不動産業者の言葉を鵜呑みにしてはいけません。

罠４：新築物件、中古物件、それぞれの事情

マンションを購入する場合、新築物件にするか中古物件にするかは迷うところ。

不動産業者に相談すると、「将来の資産価値を望むなら新築」「現時点の利回りを取るなら中古」という回答が返ってくることが多いようです。

しかし、先に述べたように新築は家賃の下落幅が激しいというデメリットを忘れてはいけません。

また、収支を計算しようとした場合、実際の運用実績がない新築物件は収支計算の予測が立てづらいという一面もあります。

「初心者が新築マンション経営で成功する例はほとんどない」という不動産投資家もいるほどです。

一方、中古物件への投資でよくある失敗例は購入直後に設備の老朽化が発覚し、多額の追加出費を抱えたというもの。

とくにバブル期に建てられた物件は金属の給水管を導入していることが多く、腐食しやすいとされます。

不動産業者や管理会社には「過去の空室率」「家賃下落の危険性」「原状回復の費用」といった情報をオーナーに告知する義務がないため、必ずしも手堅い投資とは言えないようです。

罠５：売却時の内覧で失敗することも

投資した物件を上手く売却できれば、それに越したことはありません。

しかし、ここでつまづくことも多いのです。「不動産を売却した人の約６割が結果に不満」というデータもあります。

では、どのような理由で失敗するのでしょうか。

適切な売り出し時期を見誤る場合。不動産の需要が最も増えるのは１月から３月。それを外すと相場より安く見積もられてしまいます。

また、売却を依頼する不動産業者選びも重要です。大手だからといって売却に慣れていない業者だと、営業力や交渉力がないためよい結果は望めません。

さらに、相場より高い査定額を提示した不動産業者に依頼したものの、実際に売れた金額は予想以上に低いといった失敗例も耳にします。

不動産は必ずしも査定額通りに売れるとは限りません。

最後に、スムーズな売却のポイントは内覧。不動産業者がエントランスや水回りの掃除を怠ったことで売れなかったというケースも多いのです。

また、可能な限りオーナーも同席して質問を受け付けることで買い主に安心感を与えましょう。

成功の秘訣：不動会社にまかせっぱなしにしない！

このように、不動産投資を行う前に知っておきたいことは数多くあります。

人生を賭けた大きな買い物だけに、物件選びは慎重にしたいところ。

専門家が口を揃えていうのは「不動産会社にまかせっぱなしにしない」とうこと。

お金を払うのはあなたです。自分でも深い知識を身に付け、先人の悲惨な失敗談に学び、収支のシミュレーションをきちんと立てる。

これらを万全に行った上で、理想的な物件との出会いを待ちましょう。