リファイニング建築とは

リファイニング建築はリフォームやリノベーションとは異なり、既存の躯体のおよそ80％を利用しながら、建築基準法的にも現行に一致させつつ、大規模な建物の一新を行う再生手法です。

三井不動産のウェブサイトによると、以下が「リファイニング建築の5原則」となっています。

１． 内外観ともに新築と同等以上の仕上がり
２． 新築の60〜70％の予算
３． 用途変更が可能
４． 耐震補強により、現行法規および耐震改修促進法に適合する
５． 廃材をほとんど出さず、環境にやさしい

建て替えよりも低予算でありながら、現行法規に適合させることでローンが降りる可能性が高まるのは大きなメリットといえるでしょう。建て替えと比べて事業期間が短くなるのもオーナーとしては嬉しいところです。

また、外観をはじめとする意匠は全面的に刷新されます。以下、三井不動産のウェブサイトにある事例を見ると、デザインのスタイリッシュさには驚かれるのではないでしょうか。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/refining/05.html

リフォーム、リノベーションの落とし穴

老朽化した物件を抱えるオーナーの多くが検討する選択肢が、物件をリフォームやリノベーションによって再生させることです。建て替えをするほどの予算をかけられない・かけたくないが、低コストで再び利回りを高められるならば……という期待を持つのです。

しかし、実はリフォームやリノベーションは、結局実現に至らなかったり、実行した後に後悔したりするケースが多くあります。

通常のリフォームやリノベーションの場合、老朽化しすぎた物件だと建て替えに近いほど予算がかかったり、現行法規に適合しない場合はローンが組めない場合があったりするのが落とし穴なのです。安く物件を再生しようというつもりがお金の問題で断念する、というオーナーは少なくありません。

また、せっかくリノベーションしても結局いかにも「修繕した」印象が物件から出てしまい、思ったほど入居者が集まらないことも多いようです。

リファイニング建築のリスクとデメリットは？

メディアによる報道だけを見ると、リファイニング建築は老朽化物件のオーナーにとって言うことなしの再生手法のようです。

しかし、本当に欠点はないのでしょうか？不動産投資塾の取材をもとに、考えられるリスクやデメリットをまとめてみました。

まず、現状のリファイニング建築の事例とされている物件を見ると、比較的大きなテナントビルや、居住用でも１棟30戸は下らない大規模物件であることが推定できます。

そうすると、小規模なビルやマンションには適合しない手法である可能性があります。

また、事業費が新築の60〜70％という触れ込みも気になるところです。建て替えたら10億円の物件がリファイニングしたら７億円、というケースはあっても、建て替えたら１億円の物件が同じく7000万円でリファイニングできるとは限りません。
大規模物件のほうがディスカウントのメリットは大きくなるはずですから、小さい物件ではむしろ建て替えたほうが安価、ということがないとも限りません。事例は全て建築工房によるデザイナーズ物件ですから、設計費は相当高くなるはずです。

また、立地の公開されている事例が東京都心部ばかりなのも気になります。穿った見方をすれば、相当に立地のいい物件でない限りは事業費をカバーするほどの利回り向上が保証できないのかもしれません。

あるメディアの見立てでは「新築の９割程度の賃料で貸せる」と述べられていましたが、いくら新築同等の建物でも、築古であれば借り手にとっての候補自体から外れてしまう可能性も高くなるでしょう。

いくらリファイニングしたからといって、ほとんど新築同等の賃料で入居がつくのだろうか、と首を傾げてしまいます。

オーナーは飛び付かず、慎重な判断を

以上、リファニング建築についてメリットと、考えられるリスクやデメリットをまとめました。

築古の物件を持っているオーナーとすれば、割安な費用で物件を復活させられるのならばぜひ取り組みたい、というのが正直なところでしょう。

しかし、目新しい手法に拙速に飛びついてしまうと思わぬ後悔をする危険があります。リファイニング建築についてはまだ事例が少なく、今後失敗事例が出てくるかもしれません。

本当に長期的な費用対効果が見込めるのかどうかは、オーナー自身が情報を集めて判断する必要があるのです。