不動産投資における「赤字」の経営とは？

不動産投資では、毎月の家賃収入だけでなく、固定資産税や修繕費、管理会社への管理費などの支出も発生します。

赤字とは、具体的には1年間の家賃収入からこれらの費用を差し引いた収益がマイナスになる場合を指します。

赤字経営の不動産オーナーの陥りがちなお決まりパターンとは？

実は、赤字経営に陥る不動産オーナーには傾向があります。

赤字で苦しむオーナーの失敗事例を紹介しながら、お決まりのパターンをみていきましょう。

入り口は不動産投資営業マンからの電話勧誘

赤字経営に陥る不動産オーナーで多いのが、そもそも不動産投資を考えたこともなかったのに、業者からの電話営業や街頭での声かけ営業をきっかけに物件を購入した人たちです。

将来に対する漠然とした不安はあるものの、真面目にコツコツとお金も貯めながら生活していたというタイプの堅実なサラリーマンや公務員がほとんどです。

このような人たちは、利回りや物件の相場など、不動産について右も左もわからない状態で営業を受けます。

そのため、営業マンの巧みなトークに押し切られ、収支シミュレーションもままならないまま契約に至ってしまう人が多いのです。

まったく知識がない状態で投資を始めるわけですから、失敗する確率が高いのは当然なのです。

新築ワンルームマンションは危険

新築ワンルームマンションを購入した投資家も、赤字経営に陥る例が散見されます。

最初は新築バリューで一定の家賃収入が得られるものの、一回空室が出た途端、家賃が減額になって収支計算が崩れるというのは、非常によくある話です。

このようなパターンに陥ると、リスク分散のために別の物件を購入しようとしても、金融機関の融資は通らず、売却しようとしても安値でしか売れません。

行き着く先は自己破産という、最悪の結果になってしまうのです。

購入物件の調査不足が失敗を招く

購入物件の周辺地域を大して調査せず、現地確認すらせずに物件を購入した人も、失敗する確率が高くなります。

現代は、インターネットで容易に情報を入手できる時代です。大半の人は、購入を検討した物件や周辺情報を写真付きで確認できるため、ネットで軽く調べただけで物件を理解したつもりになってしまうようです。

ただし、目で見る情報がすべてではありません。

たとえば、ネットで写真を見た限りでは優良物件に感じても、実際の物件周辺は近隣のゴミ処理場の影響で我慢ならない悪臭が漂っていた、というケースがありました。

現地を見に行っていたら、購入を決めることはなかったと考えられる物件です。

物件の所在する地域の土地勘によほど自信があるのでなければ、購入にあたっては必ず現地で現物を確認することをおすすめします。

高利回りの築古物件投資で大失敗

築古物件は購入金額が安くなるため、利回りの高さが大きな魅力です。

しかし、価格が割安だからといって、大型の築古物件を安易に購入するのは危険です。なぜかといえば、築古物件は修繕費用が高く、入居付けもしづらいからです。

シミュレーションの段階では、多額の収入が毎月入ってくると思えても、想定外の出費があまりにも頻繁に発生すれば、賃貸経営は赤字に転落してしまいます。

大型物件はそれだけ管理コストも高くなりますから、ふとしたきっかけで一気に投資が破綻に向かってしまうリスクがあるのです。

さらに、売却しようとしても、築古物件にはローンがつきにくいため、大型物件はかなり売りづらくなります。

結果、ローン破綻に陥って物件を競売にかける羽目になったり、それでも残債が返せずに自己破産してしまったりする投資家は珍しくないのです。

失敗を甘く見てはいけない！　人生を滅ぼしかねない恐ろしい不動産投資

不動産投資の失敗事例に共通しているのは、投資家の見通しの甘さです。

悪徳な不動産営業マンは、物件を売るためにメリット部分ばかりを強調します。

押しの強さに負けて購入して失敗すれば、自分の人生を崩壊させかねません。

赤字経営で不動産投資に失敗したオーナーたちの二の足を踏まないよう、今回紹介した失敗パターンに自分がはまっていないかどうかを客観的に考えたうえで、購入を判断しましょう。