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不動産投資の最新動向

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不動産売却でトラブル発生! よくある事例と対処法を解説

目次

不動産オーナーが不動産売買で頭を抱えるのは、買主や不動産会社とのトラブルです。

取引額が大きいこと、個人間での取引となることから、不動産売却ではトラブルが頻繁に発生します。

よくあるトラブルの例と、損害を防ぐための対処法を解説します。

不動産売却のトラブルの代表例

マンションや戸建てなどの不動産取引におけるトラブルには、大きく分けて「不動産仲介会社とのトラブル」と「契約相手である買主とのトラブル」の2つがあります。

仲介会社とのトラブル① 法外な仲介手数料を請求される

不動産会社とのトラブルの代表例の一つが、仲介会社から多額の仲介手数料を請求されることです。

仲介手数料については、宅地建物取引業法で上限額が決まっており、基本的には法律で定められた金額を超える請求はできません。

ただし、売主の情報不足や知識不足な部分をつけ狙い、仲介手数料を上乗せして請求して私腹を肥やす仲介会社が存在するのです。

契約成立前の手付金や身に覚えのない広告費などの名目で費用請求されたら、その不動産会社とは取引を避けることをおすすめします。

仲介手数料については以下のコラムで詳しく解説しているので、あわせてご参照ください。
「マンションや土地の売買にかかる仲介手数料……値引きや無料のリアル」

仲介会社とのトラブル② 事前の説明と売買契約書の内容が異なる

売買契約締結にあたって、不動産会社は事前説明で事実と異なる内容を話したり、不利な条件をあえて告知しなかったりするケースがあります。

契約を締結した後に事前説明との食い違いに気づいても、後の祭りです。

売買契約成立前に仲介会社と口頭合意した細かい条件など、契約書面に記載されているかを必ず確認したうえで署名捺印するように心がけましょう。

仲介会社とのトラブル③ 両手仲介目当てで安値売却されてしまう

不動産会社が売り手と買い手の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」の成立を優先し、安値で強引に売却を進めようとするのも、よくあるケースです。

当然、安値売却されては売主にメリットがなく、トラブルにつながります。

査定段階から複数の不動産会社に相談し、信頼できる業者を選びましょう。

なお、不動産売却時には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを仲介業者と締結します。

このうちの専属専任媒介契約を結んだ場合で、安値売却されるトラブルが起こりやすくなります。

専属専任媒介契約とは、1社に絞って売買活動を依頼する方式で、本来は仲介会社が売主のために懸命に努力してくれる契約方法ですが、専属専任であるのをよいことに、私腹を肥やそうとする会社も存在するのです。

買主とのトラブル――まさかの「契約キャンセル」は意外と多い!

不動産売買契約が成立したのにもかかわらず、「買うのをやめた!」と突然契約をキャンセルされる――このようなトラブルは数多く、実際に多くの不動産オーナーが悩んでいます。

こうした一方的なキャンセル被害の責任は買い手側にあるのは明らかですが、もし買主が支払い拒否をするなどして裁判等で争うことになれば、手間と時間がかかってしまいます。

ちなみに、買主側が契約キャンセルを申し出る要因として多いのが、ローンの事前審査に通らなかったこと。

住宅ローンの事前審査を行なわず、勢いで売買契約をしてしまう人は意外と多いのです。

勇み足で契約しても結果的にローン審査が通ればよいのですが、通らなかった場合は売主が困るだけでなく、不動産会社ともトラブルになりえます。

そのようなリスクを回避するために、事前に備えることは重要なポイントです。

支払いや取引拒否の場合の対処法

不動産の売買契約が成立したら、買主は売主にまず手付金を支払い、決済時に残代金を支払います。

不動産売買で起こりがちな契約解除トラブルは、手付金が支払われた後に、買主に残代金の支払いを拒否されるケースです。

このような事態を避けるためにも、契約書を取り交わすさいには、以下の内容をしっかり記載しましょう。

・具体的な不動産の売買価格
・物件の引き渡し日
・振り込みもしくは現金の支払い方法
・残金の決済期日
・契約解除期限と解除時のペナルティー
・買主が住宅ローン審査に落ちた場合の対応

契約内容は、基本的には不動産仲介会社に任せることになるでしょうが、上記が契約内容にきちんと明記されているかはチェックし、漏れがあれば重要事項として追記を依頼しましょう。

手付解除の期日前であれば手付金は返す必要なし

事前に定めた契約解除の期限前に、買主が契約を解除したいと申し出てきたら、契約解除ししなければなりません。

この場合にかかる制度として、「手付解除」というものがあります。

期限前の契約解除であれば、売主は買主に手付金を返す必要はありません。

せっかく売却が成立したのに契約がふいになってしまうのは残念ですが、手付金が手元に残れば、次の買主を探すための資金にすることもできます。

解除期限後の支払い拒否は残金請求が可能

手付解除の期限が過ぎた後に支払い拒否をされた場合、買主の事情を無視して残金を請求することができます。

売主として損をしないよう、しかるべき対処をしましょう。

ただし、なかには残金請求を無視する悪質な買主もいます。

このような場合は、買主に支払いを催促する必要があります。

手順としては、電話や口頭で直接など丁寧に催促したうえで、それでも反応がなければ内容証明郵便を送るのがおすすめです。

重要なのは、催促しても無視されたという記録を残すこと。

万が一、裁判で争うことになっても、内容証明郵便が証拠になるため、勝訴する可能性が上がります。

もしも裁判に勝訴したら、買い手の預貯金やローンを差し押さえ、契約時に定めた売却価格を強制的に回収できます。

注意点としては、トラブルになっても売主の仕事である登記変更手続きや、物件引渡しにかかる準備を怠らないことが必要です。

これらの準備をしていなければ、裁判で売主側の瑕疵として指摘され、不利になります。

残金決済期日を過ぎたら売買契約は白紙にしよう

ただし、支払い拒否による裁判で勝訴となっても、買主に支払うお金がなければ回収は不可能です。

そこで、売主側から売買契約を撤回して手を引くのも、選択肢として考えましょう。

売主から契約解除を求める場合、通常では手付金を倍返ししなければなりません。手付金を返さずに契約を解除するには、買主の非を追及する必要があります。

ポイントとしては、決済期日を過ぎてから行動することです。

決裁期日になっても売買代金が振り込まれないとなれば、買主の責任を追及しやすくなります。

トラブルは未然に対応することが必須

不動産売買にまつわるトラブルは、ひとたび起きれば甚大な被害が生じます。

重要なのは、事前にトラブルを見越した準備を徹底しておくこと。

今回紹介したトラブル例を参考に、自分なりの対処法をしっかり決めてから、不動産売却を実行しましょう。

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著者紹介

不動産投資塾編集部
不動産投資塾編集部

投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。

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