不動産投資家に待ち受ける苦難の原因

アパート・マンション経営を行なう投資家が「もうやめたい」と思う原因は、おもに次の４つが考えられます。

①空室増加による利回り低下

空室の増加については、数年前から全国的に懸念されていました。

人口減の時代に突入したにもかかわらず、相続税対策を考える富裕層やサラリーマン大家などが次々と賃貸市場に参入してきたからです。

結果として、築浅や都内の好立地物件であっても、空室が目立つようになりました。

空室率が上がれば当然ながら利回りは低下し、キャッシュフローが悪化します。

②ローン返済地獄

数年前までの金融機関は、アパート・マンション投資に対して積極的に融資を行なっていました。

そのため、頭金ゼロのいわゆるフルローンで物件を購入しているオーナーが多数います。

たとえば、フルローンで東京23区内の新築ワンルームマンションを購入した場合、当初のキャッシュフローはプラスマイナスゼロに近いでしょう。

ですから、普段から利益を積み立てておくことができず、空室になってしまうとローンの返済が丸々自己負担となってしまいます。

くわえて、アパートオーナーの場合は、土地も購入するため、ローンの返済額が多額になりがちです。

そのため、空室が出て赤字経営が続くとローン返済地獄に陥ってしまう可能性が高くなります。

③サブリースのリスク

サブリース契約をめぐるトラブルは後を絶ちません。

そのおもな原因の一つに定期的な契約内容の見直しがあります。

たとえ長期契約でも、ほとんどの場合はその期間中に「家賃を下げる」といった見直しがあるのです。

また、なかには空室が出ても「免責期間」として1〜3カ月間家賃が支払われない契約もあります。

そもそもサブリース契約の設定家賃は通常、周辺相場よりも安く設定されています。

ですから満室でもローン返済がぎりぎりというオーナーも多いでしょう。

さらに家賃を下げられてしまえば、まさにローン返済地獄に陥ってしまいます。

サブリース契約のトラブルにつきましては、記事「不動産投資では「サブリース」に注意！　メリットとデメリット、トラブルのリスクを解説」もご参照ください。

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④売却したくても買い手が見つからない

「こんなに赤字が続くなら、いっそ売却してしまおう」――そう考えるオーナーも多いでしょう。

ところが時代は人口減、そしてコロナ禍。今後は不動産価格が下がっていくという見方が有力です。

特に、相続対策などで本来賃貸経営に向いていなかった立地の物件や築古物件のオーナーは、売却に苦労するはずです。

だからといって所有しつづければ、どんどん赤字額が積みあがってゆく――この悪循環から抜け出せなくなってしまうのです。

苦難を乗り越える2つのポイント

もはや不動産投資の「手放し経営」は、過去の話です。

今後は積極的に動く者のみが利益を得ることができるのです。

その具体策を見てみましょう。

①空室対策

不動産投資の基本は、入居率を上げることです。

その第一歩は、家賃相場を知ることが重要。

たとえば、「毎月1万円は利益を出したい」として家賃設定をした場合、それが相場よりも高ければ、入居者は見つからないでしょう。

どうしても相場より高い賃料がほしいなら、内外装のリフォームなどをして、付加価値を高める必要があります。

②ローンの借り換えをする

より低金利、または金利は同じでも長期のローンに借り換えれば、キャッシュフローは改善します。

ただし借り換えの際には、再度審査を行なうことになるので、車のローンを組んでいたり転職をしていたりすると不利になることは覚えておきましょう。

最強の解決策は、タイミングよく売却すること

このように、最近の不動産投資は、非常に手間がかかり、利益も出にくいという現状があります。

特に、アパート・マンション経営以外の本業を持つ多忙なオーナーであれば、副業である不動産投資に、そこまでの時間や労力を割くことができません。

「もうやめたい！」と思ったときの最強の解決策は、タイミングよく不動産売却することです。

たとえば「キャピタルゲインが出るとき」「売却価格でローンを完済できるとき」「2月・3月の引越しシーズン」などは最高の売りどきであり、早めに判断する必要があります。

くわえて、空室時よりは入居者がいる状態のほうが、売りやすくなります。

いずれにせよ、売却のベストタイミングをつかむためには、常日頃から市場動向や最新情報にアンテナを巡らせたり、信頼できる「不動産のプロ＝パートナー」を見つけて相談したりすることが得策です。