不動産投資でどのように騙されるのか

不動産投資で騙されるとは、具体的にどんなパターンがあるのかを見てみましょう。

①手付金詐欺

不動産の売買にあたっては、買い手が売り手にまず「手付金」を支払う契約を交わすケースがほとんどです。

手付金は、「契約の証拠金」という意味に加え、解約や契約不履行があった場合の「違約金」にもなります。

この手付金が持ち逃げされて戻ってこないという騙しの手口を、「手付金詐欺」といいます。

手付金詐欺を避けるために重要なのは、安易に手付金を支払わないことが一番です。

具体的な契約の説明を受ける前の段階で、業者に手付金の支払いをやたら勧められたり、「手付金を支払わないと物件をキープできない」と言われたりするような場合は、注意しましょう。

怪しいと思ったら、業者が悪質営業で行政処分を受けていないか調べる、業者のオフィスを訪ねて事業の実態を確認するなど、信頼できる業者かどうかをしっかりリサーチしてから判断してください。

②満室詐欺

投資用物件を購入判断する際に、業者から示される物件の入居状況を偽られる詐欺です。

具体的な手口としては、実際には空室だらけの部屋にサクラを一時的に入居させて満室を装うというものがあります。

満室詐欺とは気づかずに物件を購入すると、購入後に入居者が次つぎ出ていって空室ばかりになり、想定した利回りが得られないという事態に陥ってしまいます。

さらに、物件の購入価格は利回りが高い物件ほど上がるので、満室詐欺の物件は実態よりも利回りが高くなり、購入価格が割高になります。物件の高値づかみをしてしまえば、投資としては大損に終わる可能性が高くなります。

満室詐欺を見抜くには、レントロール（過去の入居履歴や利回りなど、物件の稼働実績を表す資料）で履歴を確認したり、現地に赴いて部屋の電気やガスメーターの動作状況などから居住実態を調査したりする必要があります。

しかし、悪質な業者は調査対策でレントロールを改ざんしたり、物件に実際にサクラを住まわせたりします。

このように、一般人が満室詐欺を見抜くのは、非常に難しいという実情があります。

③デート商法詐欺

男女の恋愛感情を利用して不動産会社の営業担当者が顧客に近づき、親密になったところで投資用物件を購入させ、契約したあとは音信不通になる……。これがデート商法です。

通常の商取引には、8〜20日間のクーリングオフ期間が設けられますので、購入後に解約することもできます。しかし、デート商法詐欺の場合は、クーリングオフ可能期間を過ぎてから相手（＝思わせぶりな態度をとっていた業者）が姿を消すのが常套手段ですので、買い手は泣き寝入りするしかありません。

ただし、2019年6月の消費者契約法の改正により、デート商法などの不当な勧誘による契約は、クーリングオフの期間が過ぎていても解除できるようになりました。

とはいえ、不動産投資塾による現役の不動産会社経営者への取材では、不動産会社の営業担当者による、デート商法とは断言できない程度の色仕掛けによって売買契約を獲得しているケースは業界にまだまだあるそう。

デート商法による契約解除を適用させる場合は、契約者が「社会的生活の経験が乏しい」などの条件が設けられており、今後どのように法律が運用されるのかは、未知数です。

④知人からの紹介

同僚や友人からの紹介だからといって、信用できるとは限りません。

なかには、業者を紹介してくる知人自身が、その業者が悪徳営業マンだと気づかずに、物件を購入しているケースもあります。

不動産は、買い手になる素人とプロとの間で、不動産業界や物件そのものに対する知識の格差がとても大きい商材。そのため、購入した後でも、悪質商法の餌食になったと買い手が気付いていないことは、往々にしてあります。

よくあるのが、知人が紹介によってキックバックを得るパターンです。

業者は当然、紹介者にキックバックする金額を加算して物件を売るので、買い手は割高に物件を購入してしまうことになります。

特に公務員は、同僚の紹介によって購入するかたが多いようです。一般のサラリーマンよりも定年が早く、資産形成に対する危機感が強かったり、世間が狭くて同僚の勧めをすぐ鵜呑みにしてしまったりといった傾向にあり、投資用不動産業者からマークされがちなのだといいます。

⑤二重譲渡詐欺

一つの物件を二人以上に売るという悪質な手口の詐欺です。

いくら売却代金を支払っても、先に物件の登記を済ませた人がいれば、物件を取得することはできません。

恐ろしいのは、物件オーナーの悪意により、物件を売買する仲介業者も二重譲渡されている物件であると知らないケースがあることです。

二重譲渡詐欺に遭わないためには、売買代金の支払い前に法務局に行き、物件の謄本を確認することです。直近に変更登記がされている場合には、二重譲渡物件である危険があります。

しかし、物件のオーナーぐるみで詐欺を働いているような場合は、登記を見ても詐欺を見抜けないことがあり、やはり信頼できる不動産業者と付き合うことでしか、詐欺を完全に防ぐことはできません。

⑥海外不動産詐欺

現地見学が難しい海外不動産を購入する場合に、情報の少なさにつけ込んで割高に物件を販売したり、売買代金を業者が持ち逃げして雲隠れしたりするのが、海外不動産詐欺です。

特に、建設中の「プレビルド」物件が危険です。なかには開発計画が頓挫したケースや、そもそも存在しない物件だったというケースもあります。

海外不動産は、国によって不動産に関する法制度が大幅に異なるので、素人が投資先の国の不動産法制を調べてしっかり理解するのは、非常に困難です。不動産会社が嘘をついていれば、その嘘を見抜く手立てはそうありません。

そもそも、海外不動産投資というのは玄人向けであり、素人は安易に手を出さないことをおすすめします。

不動産投資が成功するかは、業者によるところが大きい！

投資家の努力しだいで、悪質商法に引っかかることはある程度は防げます。しかし、業者側が綿密に詐欺のスキームを組んでいる場合は、購入前に詐欺と見抜くことが、非常に難しいという実情があります。

これらの詐欺に遭わないためには、できる限り対策を取る必要がありますが、信頼できる不動産業者を見つけるのが、最も効果的な方法です。

不動産投資で騙されないために、下記のYouTube動画もぜひご参照ください。業者のいい加減な実態がよくわかります。

・新築ワンルームの営業マン、説明する「数字」に矛盾！ 徹底的に突っ込んでみた

・第34回 海外不動産投資は詐欺の巣窟【お金の勉強 初級編】