土地活用コンサルタントは怪しい? 知っておくべき正体とは

「土地活用コンサルタント」と名乗る人々をご存じでしょうか?

土地活用をしようと意気込んで、土地活用コンサルタントに頼んでみたものの、失敗……不動産投資塾の取材では、このような例が数多く聞かれました。

土地活用コンサルタントの正体と、実際に彼らに依頼して失敗した事例から、騙されないために気をつけるべきことを解説します。

土地活用コンサルタントとは?

そもそも、「土地活用コンサルタント」とは、位置づけが非常にあいまいな職業です。

実は、「土地活用コンサルタント」という資格はありません。「コンサルタント」という職業は、特定の事柄に対して助言や指導ができる専門家のことを指しますが、誰でも名乗ることができる称号といえます。

この称号をいいことに、「土地活用コンサルタント」と名乗る「専門家もどき」による被害が横行しているのです。

不動産業界における3種類のコンサルタント

不動産業界においては、主に3種類の「コンサルタント」がいます。

①公認不動産コンサルティングマスター

代表的なコンサルタントで、本物の専門家です。

公認不動産コンサルティングマスターは、宅地建物取引士・不動産鑑定士・一級建築士のうち、いずれかの実務経験が5年以上あって初めて受験できる、国土交通大臣認定の民間資格。正式にコンサルタントと名乗れるのは、この公認不動産コンサルティングマスターだけです。

②宅建業許可も公認不動産コンサルティングマスター資格ももたない業者

宅建業者である不動産業者と提携し、報酬を得る人たちです。

継続的に不動産取引に関与していると、その行為自体が違法と見なされる可能性もあります。

③宅建業許可はあるが、公認不動産コンサルティングマスター資格をもたない業者

宅建業許可はあっても、②と同じく無資格のコンサルタントであり、「不動産コンサルタント」を自称しているだけの業者です。

有資格者は、公認不動産コンサルティングマスターのみ

つまり、不動産業界のコンサルタントとして国から正式に認められているのは公認不動産コンサルティングマスターだけ。無資格の土地活用コンサルタントは、場合によっては違法に報酬を得ている人たちです。

加えて、そもそも自称コンサルたちの知識やノウハウには、根拠がありません。結果、自称コンサルタントに騙されて財産を失う土地オーナーが後を絶たないのです。

自称土地活用コンサルタントに騙された失敗事例

「自称」土地活用コンサルが関わって、失敗した事例を紹介しましょう。

有利な条件での土地売却を持ちかける詐欺

資産家や地主を狙った土地詐欺事件はたくさん起こっています。たとえば、相続税や土地譲渡税などの負担が苦しい地主に対して、「土地を高額に売ることができます」、「有利な条件で購入したい人がいる」などと持ちかけるケースです。

なかには、土地活用の手段の一つである「有料老人ホーム」の開発許可申請が必要という名目で、所有権を移転させることもあります。この場合、所有権だけ移して土地代金を支払わないというケースが多いのです。

さらに、買い取った土地を第三者に転売して譲渡代金を詐取したり、多額の抵当権をつけて借入金を騙し取って競売にかけたり……。このような恐ろしい行為が横行しています。

もらえるはずのお金がもらえない入金詐欺

なかには、「入金詐欺」という手口もあります。物件を引き渡したのに売買代金を支払わない、非常に悪質な詐欺です。

なぜ入金詐欺が起こるのか。それは、売り主が入金を確認する前に、権利証や登記識別情報通知書を買主に渡してしまうケースがあるからです。

権利証や登記識別情報通知書を先に渡せば、登記変更が勝手になされてしまい、そのまま他に転売して、結局お金を騙し取られてしまうのです。

通常、売買契約の締結時には、売主と買主のほか、不動産会社や銀行、司法書士が同席するので、売主と買主、コンサルだけで売買契約を進めようとされる場合には要注意です。

怪しい不動産セミナーに気をつけろ

特に気をつけていただきたいのは、怪しい不動産セミナーです。

節税効果ばかりをメリットとして打ち出すセミナーや、「初期投資ゼロ!」「自己資金不要!」などのメリットばかりを打ち出すセミナーには、よくよく気をつけましょう。

不動産コンサルタントが業務として可能なのは、あくまで土地活用や不動産投資に関するアドバイスや調査、書類の作成です。

「セミナーで物件売買の具体的相談ができる」などと、不動産業者ではないのに物件売買に携わっているように見せるコンサルタントは、かなり怪しいといえます。

自称土地活用コンサルに騙されないために

こうした悪徳な土地コンサルタントの手口に引っかからないためには、信頼できるプロの専門家にアドバイスをもらうことが一番ですが、信頼できる土地活用コンサルタントはどのように判断すべきなのでしょうか? 

資格をもつ「公認不動産コンサルティングマスター」であることは大前提ではありますが、優れたコンサルタントの判断基準を解説しましょう。

①実績豊富であること

土地コンサルタントからアドバイスをもらうにあたって、実績がどのくらいあるかは非常に重要です。たくさんの成功体験やノウハウを蓄積していることは、信頼につながります。

ただし、土地活用は、土地の広さや立地で最適な活用方法が大きく変わります。自分が所有する土地と近しい成功例をもつコンサルを選択することが重要です。

もちろん、コンサルタントの能力や実績が高いほど料金は高くなりますが、「安かろう悪かろう」となっては元も子もありません。費用面ばかりに気をとられるあまり、悪徳コンサルタントに引っかからないように注意しましょう。

②担当者の人柄

どんな商取引においても、相手の人柄を感覚的に信用できるかどうかは、とても重要です。

失敗事例でも紹介した詐欺まがいの自称コンサルは、基本的には自分たちの都合ばかりを押し付ける、強引なところがあります。

「話を聞いてくれない」「同じ売り文句だけを延々と繰り返す」などと感じたら危険です。

いかに相談者である土地所有者の目線に立ってくれるかは、特に大切。

話し方や聞く姿勢に誠意を感じるか、相談者に寄り添ったプランの提案があるかなど、その担当者が純粋に信頼できそうかどうか、しっかりと見極めましょう。

③近距離のコンサルティング会社

上記2つをふまえたうえで、土地活用を考えている土地に近い場所に会社があることも、重要なポイントです。

近隣の環境や立地条件に精通し、「土地の者」ならではの視点で賢い土地活用法を提案してくれる可能性が高いからです。

オーナーとしての強い意識と判断力を

怪しいコンサルタントに騙されてしまうオーナーは、コンサルに言われるがままに進めてしまう傾向にあります。

土地を活用する以上、利益を生み出し、節税対策にもつなげなければいけません。

コンサルタントは、あくまで相談相手。「確実に儲かる」や「高く売れる」といった甘言に耳を傾けず、オーナーとして、そして1人の「不動産経営者」としての自覚を持ち、コンサルタントの意見を厳しい目で判断しようとする姿勢が必要です。

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