なぜ、老後資金が２千万円必要なのか？

そもそも老後資金が２千万円という根拠はなんなのかを、まず考えてみましょう。

２千万円という金額の根拠は、大まかにいうと「人生100年時代を迎える」「年金をもらい始めてから、年金の金額よりも月々の支出が5万円ほど上回る」という試算に基づいているようです。

そう考えると、特に無茶なことを言っているわけではありません。

年金をもらうころには住宅ローンを払い終わっていると想定しても、年金だけで生活を維持するにはかなり生活を切り詰めなければいけないのは容易に想像がつきます。

実際は退職金や現役時代に勤めていた会社の企業年金があったり、夫婦ともに年金をもらいながら生活コストを効率化できたりするはずなので、現役引退時に一人2000万円の貯金がないと飢え死にしてしまう、いったような見方は少々極端です。

そもそも老後、自分で働くことができない段階になって、貯金ゼロで年金のみで食いつなごうという計画自体、無謀でしょう。

人生の最後の時期を貧しく過ごしたくはありません。ある程度の資産形成を現役時代にしておくのはむしろ当然のことです。

しかし、そんな将来計画すらなく、「老後は年金で安心」と思い込んでいた日本人が予想以上に多いことが、老後２千万円問題の議論で浮き彫りになりました。

２千万円を不動産投資で作る方法

さて、話を冒頭に戻し、「老後の２千万円を不動産で得る」ことが現実的なのか、考えてみましょう。

30歳で2500万円の築浅中古ワンルームマンションを買ったとします。

毎月の収支はローン返済後で3万円としましょう。つまり、この物件から得られる収益は1年に36万円、10年で360万円です。

これだけで計算すると、70歳までの40年で得られるのは1440万円。これだけでは2000万円に足りません。また、ここから修繕費なども出ていきますし、築年数が過ぎれば家賃を下げないと入居付けが厳しくなります。

実際に40年後に手元に残る額は、もっと少なくなるでしょう。ただ、入居者さえ入っていれば、賃貸物件からはずっと家賃収入が入ってきます。家賃さえ下げれば借りる人がいるような物件であれば、築50年をすぎても少しは毎月の収入が得られるかもしれません。

加えて、購入10年後に貯まった360万円を頭金にして、物件を買い増すという手段があります。

そうすれば、おおよそ50歳までに３戸のワンルームを買えば、70歳時に2000万円の現金が手元に残るでしょう。

また、不動産市場がいい時に物件を売却して買い替えをしておけば、さらに利益が多くなる可能性もあります。

一棟物件に挑戦したり高利回りの物件を持ったりするのに成功すれば、資産形成のスピードは加速度的に高まります。

この試算は、何も夢のような試算ではありません。購入するのが特別利回りの高い物件でなくても、本業の年収がそれほど高くなくても、ここで紹介したような試算形成は十分に可能です。

買い増しのスピードも決して早い方ではなく、むしろ不動産投資家としてはかなりのんびりしたペースです。

結論から言えば、長い期間をかけて不動産投資で老後の２千万円を作るのは、簡単です。老後２千万円問題に不動産投資が有効なのか？という問いの答えは「イエス」だと言えるでしょう。

試算形成は時間が味方になる

ただ正直なところ、不動産投資が特別優れているから、老後2千万円への対策に有効なわけではありません。

投資信託にしても保険にしても、他の手段だとしても今回のように試算すれば、老後の２千万円を作るのはそれほど難しくないと出るはずです。

40年もあるのだから、当たり前なのです。もしかすると不動産投資よりはるかんにローリスクに２千万円を作ることができるかもしれません。現金で毎月貯金するのも手でしょう。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資だとよく言われます。老後の2000万円を作る、というより、もっと豊かな将来を作るための手段として考えるのがいいでしょう。