悪質な商法にはどのようなものがあるか

不動産投資の悪質な商法は、以下のようなものが代表的です。

手付金をやたらに求めてくる

「手付金」「申込金」などの名目のお金を、商談の初期の段階でやたらと要求してくる業者には気をつけたほうがいいでしょう。「手付金がないと以降の商談が進められない」「具体的な物件を紹介できない」といった具合です。

本来、物件を購入するのに手付金が必要という決まりはまったく存在しません。特に、物件を買うかどうかすらまったく決めていない段階で入金を要求してくるような業者には注意してください。中には手付金だけ取って雲隠れしてしまう、手付金詐欺の会社もあるようです。

マイナス面の説明を省く

不動産投資は投資である以上、リスクやマイナス面は必ず存在します。家賃や売却価格は当然、築年数が経れば下がりますし、修繕積立金やランニングコストは逆に上がっていきます。

こういったマイナス面の説明を意図的に省いて契約させようとする業者とは、取引を避けたほうがいいでしょう。特に、購入時の収支が先々までずっと続く前提でシミュレーションを出してくるような業者には要注意です。物件購入後、5年後や10年後になってどのような収支が想定されるのかについては、突っ込んで確認しておいたほうがいいでしょう。

サブリースの契約内容をあいまいにする

投資用不動産を購入すると、サブリース（家賃保証）の契約を促してくる業者が多くいます。不動産会社が物件を借り上げ、家賃の８〜９割を保証してくれるというものです。

賃貸経営で最も怖いのは空室ですから一見するとありがたいシステムですが、このサブリースの契約内容が業者側に都合のいいようになっていることが少なくありません。

よくあるのは、数年ごとに契約の更新があって保証家賃が減らされていく、家賃保証をうたいながら空室が発生すると保証が止められる期間がある、といった条項です。

そもそも築浅の段階では家賃保証なしでも空室は埋まりやすく、サブリースがありがたいのは購入後、年数が経ってからです。サブリースが必要になったタイミングで旨味がなくなるような契約内容になっていて、質問に対しても誠実に回答しない業者には気をつけましょう。

満室詐欺

実際には空室である部屋に入居者がいると嘘をついたり、一時的にサクラを住まわせてカモフラージュして物件を売却しようとしたりする会社が存在するようです。物件の価格は空室率によって変動しますから、満室詐欺に引っかかれば物件を割高に買わされることになってしまいます。

対策として、レントロールによって長期的な入居者の入れ替わりを確認するようにしてください。直近の時期になって急に空室が埋まっていたり、やたらに入居者の入れ替わりが激しかったりする場合は注意が必要で、実際に満室になるポテンシャルはない物件である可能性があります。

デート商法

婚活パーティやマッチングアプリなどで知り合った相手が実は投資用不動産の販売を目的にしており、恋愛感情を利用して物件を売ってくる商法です。不動産投資詐欺の古典的な手法であり、法改正などで露骨なデート商法は少なくなっていますが、不動産会社の営業として美人営業・イケメン営業が担当につき、男女関係の発展を匂わせながら割高な物件を契約させる「擬似デート商法」はいまだにしばしば報告されています。

営業担当がやたらに個人的な話題ばかり触れる、物件を購入しないと今後会えないようなそぶりを見せるなどの場合は気をつけましょう。

海外不動産詐欺

海外の物件の場合、内見に行くことが基本的にできません。また、日本の不動産と比べて投資家が持っている情報が少ないため、不動産会社の言うことを鵜呑みにせざるを得ないリスクのある投資です。

海外不動産投資では、購入した物件が実際には存在せずに業者が「飛んで」丸々損してしまう事例もあります。セカンドオピニオンを取って地域の情報を確認する、商談している不動産会社が同じ商号で長くきちんとやっている会社なのか調べる、会社の代表者の素性を確認するなど、海外不動産の場合は日本の物件以上に警戒して購入を判断したほうがいいでしょう。

急かす業者には要注意

不動産投資でよくある、詐欺まがいの手法をまとめました。
悪質商法で共通しているのは、「やたらに契約を急かす」点です。明らかに必要な情報が足りていないのに、契約を急がないとデメリットがあるようなトークで押してくるような場合は、くれぐれも勢いで契約してしまわないようにしましょう。

「人気の物件はあっという間に買い手が決まってしまう」というのが不動産会社の決まり文句ですが、そもそも本当の掘り出し物が個人投資家に回ってくることは稀です。業者のペースに乗せられて、検討不足のまま契約をしないようにしてください。