家賃保証会社とは

そもそも、家賃保証会社のビジネスはどのような仕組みになっているのでしょうか。物件オーナーとして関わってはいるが詳しく知らない、という人もいることでしょう。

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した際に代わりに弁済する会社です。保険会社のようなものだと考えてください。家賃保証会社には、大きく分けて以下の２種類の仕組みがあります。

・直接保証型
入居者が払う賃料がいったんすべて家賃保証会社に入金され、その後大家に支払われる仕組み。面倒な手続きがいらず大家は滞納をそこまで気にせず不動産経営ができるが、家賃保証会社が倒産した際は入金された家賃が返ってこないリスクがある。

・代位保証型
通常は入居者が大家に賃料を支払うが、滞納が発生した際に家賃保証会社に代位弁済を請求するスタイル。家賃保証会社の倒産リスクはないが、手続き可能な期間が短く手間もかかる。保有している戸数が多い場合は煩雑になる恐れがある。

家賃保証会社は倒産するのか？

家賃保証会社を選ぶのに際して、「倒産可能性の有無」が大きなポイントになります。基本的に家賃保証会社には契約どおり仕事をしてもらえればいいわけで、上記どちらの仕組みの会社を使うのかはオーナーが決めればいいのですが、倒産してしまうと負荷がかるわけです。

特に直接保証型の場合、家賃保証会社が倒産した後に入居者から振り込まれた家賃は、最悪回収不可能となるリスクがあります。

大手であれば倒産の心配は必要ないだろう、と思うかもしれませんが、リーマンショック後には当時大手と言われた家賃保証会社の「リプラス」、「リアルコ」「さわやか保証」が相次いで破綻しました。

今回のコロナショックにおいても、既に北海道の「グローバル賃貸保証」が廃業したことが話題になりました。

なぜ家賃保証会社が倒産したのかというと、入居者の家賃滞納を家賃保証会社が立て替える「代位弁済」が異常に増加したからです。

通常、家賃保証会社は代位弁済がおおよそ年にいくらぐらいになるかを見込んでキャッシュを用意しておくのですが、急激な不況によって代位弁済の金額が異常値に達すれば一気に資金がショートしてしまうビジネスモデルなのです。リーマンショックの際、デリバティブの値下がりを保障する保険を販売していたAIGが倒産したのと似た仕組みです。

家賃保証会社をどう選ぶか

審査の厳しい家賃保証会社

平時であれば、審査の厳しい家賃保証会社はオーナーにとって目の上のたんこぶのように感じることでしょう。せっかく申し込んでくれた入居者がはねられることになるからです。

しかし、経済不安が現実味を増してきた現状では、このような厳格な審査を行う会社ほど真価を発揮します。管理会社によっては、審査の厳しい会社はキックバックが少ないという理由で紹介しない場合もあるので、家賃保証会社の変更も含めてオーナー自身が検討してみてもいいでしょう。

特殊なジャンルの物件に偏っていない家賃保証会社

オフィスやテナントビル、シェアハウス、外国人向け物件などは、相対的に家賃滞納リスクが高いといわれています。

このような物件を得意とする家賃保証会社には、コロナショック後に代位弁済の依頼が殺到している可能性があるでしょう。

また、複数戸を所有するオーナーの場合、依頼する家賃保証会社を１つに絞らないこともリスク分散になります。

不況時こそ、少々のコストや手間を惜しまずに万全の備えをしていたオーナーが生き残るのです。

今後、入居審査の価値観が変わる？

ここ数年は比較的景気がいい中でマンションの供給個数がどんどん増加していたこともあり、賃貸住宅は借り手市場でした。オーナーも入居してもらいたい一心で、あえて審査の緩い家賃保証会社を利用するケースが多く見られました。

しかし、このままコロナショックにより恐慌に突入すると、家賃滞納のリスクを重く見て審査を厳しくするトレンドになることが考えられます。今後も経済状況を注視して、市場の状況に合った選択をしていくことが重要になるでしょう。