不動産投資をしている人が経費で落とせるシステム

通常、サラリーマンであれば毎月の給料から所得税と住民税が源泉徴収されています。

12月になると毎年、年末調整をしていると思いますが、医療費や保険、ふるさと納税などのわずかな控除分が返ってくるのみでしょう。

しかし、不動産投資をしていると、給与所得の不動産投資の収支を合算して確定申告することができます。これを「損益通算」といいます。
そこで重要なのが不動産経営に伴う経費の申告で、節税のためには使った経費を漏れなく申告することが重要になります。

では、まず個人の場合から使える経費・使えない経費を見ていきましょう。

経費になる費用（個人）

管理委託料、修繕積立金、修繕費、広告宣伝費

不動産を購入した後、ほとんどの人は管理会社に管理を委託することになるでしょうが、その管理費は経費です。また、区分所有の場合に組合へ払う修繕積立金や、物件オーナーとしての日常の修繕費用も経費になります。入居づけのために客付け会社に支払う広告宣伝費も同様です。

保険料

不動産投資をする場合、火災保険や地震保険といった保険をかけることになります。この保険料は経費扱いです。

司法書士・税理士への報酬

不動産の取得や運営に伴い、司法書士や税理士への依頼が発生します。この依頼料は経費です。

税金

不動産を取得したときの取得税や毎年の固定資産税および、収入印紙代は経費になります。

ローンの金利

不動産投資はほとんどの場合ローンを受けて行うことになりますが、このローン返済のうち金利の部分は経費です。元金の部分は経費にならないので注意しましょう。また、ローンを受けた年の手数料も経費計上できます。

調査研究費

不動産投資の勉強をするための書籍の購入費やセミナーの受講費用は経費にすることができます。

減価償却費

不動産には法律によって耐用年数が定められています。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。税務上、この耐用年数のうちの1年分の価値が不動産の価値から減少したという計算ができることになっており、購入金額のうち建物分を耐用年数で割った1年分の額を経費にできます。たとえば、諸条件を無視した概算ですが、3000万円のRC造物件を土地500万円、建物2500万円で購入した場合、年に約50万円をキャッシュアウトの伴わない経費にできるイメージです。

その他

不動産会社とのミーティングに伴う交通費や、手土産代などの交通費も経費にできます。ただ、税務署も本業があるサラリーマンの不動産投資については経費認定を厳しくしているのが現状。あくまで常識の範囲内ということで、多額の経費計上は難しいでしょう。

経費にならない費用（個人）

税務署から否認されたという情報がある費用、また、専門家の取材の中で経費にできないという意見が多かったものには、次のような費用があります。

① 宅建、マンション管理士などの資格の取得費用
② オーナーの自宅家賃
③ オーナーが契約する電話やインターネットの料金
④ スーツなどの被服代
⑤ 不動産投資に関連のないセミナーや書籍代金

これらの費用については、不動産投資との直接の関連を説明できれば経費に計上できる可能性もあります。たとえば物件見学のための出張費も経費として認められることがあり、ケースバイケースです。

法人化は経費計上の自由度が高まる

不動産投資が事業規模と認められるためによく言われるのは「5棟あるいは10室」以上です。この規模を超える場合、法人化を検討する人が多くなってきます。

税務面からいうと、法人化すれば経費として認められる幅が広くなります。個人の場合は黒寄りのグレーゾーンだった費用も経費計上できる確率が高くなるでしょう。

また、法人化すると事業所得を自分や家族に給与として支払えます。収入が1000万円だとすると、自分と妻に500万円ずつ入ってくるほうが所得税と住民税が安くなるのです。

また、個人の経費で説明した減価償却費が好きなタイミングで計上できるようになるのも法人化のメリットです。

本業との兼ね合いも考えながら、利益が大きい年だけ減価償却費を計上して課税対象所得を圧縮する、といった節税テクニックが使えるのです。

経費については断言できないことが多い

不動産投資に伴う経費について、一般的なところをまとめました。

ただ、こと節税に絡む部分となると問題は非常にデリケート。インターネットや書籍には踏み込んだ情報はほとんど載っていませんし、税理士も責任を取れないので一般論的なことしか教えてくれない場合が多いです。

投資の事業規模や費用の性質、資料のまとめ方によって経費が認められるかは異なり、また税務署の担当者によっても様々な解釈をされます。

自分なりに勉強しながら経験を積み、さじ加減を探っていくべきでしょう。