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価格暴落のXデーは近い? タワーマンション所有者に迫る危機

目次

タワーマンションといえば、「お金持ちの象徴」のように思っている人が多くいます。確かに「都内最高層マンション」のランキングは毎年のように新築物件で更新され、一戸3億円を超えるような超高額な物件も取引されているのは事実です。

しかし、居住用と投資用とともに人気のタワーマンションが、「将来危ない」と囁かれているのをご存知でしょうか。

タワーマンションの価格暴落が懸念される3つの理由

タワーマンションの価格暴落がなぜ懸念されるのかというと、以下のような理由があります。

理由①物件の希少価値が下がる

総戸数が非常に多いのが特徴的なタワーマンション。一棟で1000戸、2000戸クラスの物件も存在します。資産として見た場合には「希少価値が低い」ということになります。いくら魅力的な立地でも、同じマンションの部屋が他にたくさん売りに出されていれば高値売却は難しくなるのです。ようするに売り傾向が強くなる前に手放す必要があります。

加えて、近い地域に新しいタワーマンションが次々と建てられる現状では、常に新しいマンションとの競争が発生します。「都心でも築10年を超えたら資産価値維持は難しいだろう」と言われているのが実態です。

理由②大規模修繕や建て替えが難しい

東京財団政策研究所研究主幹の小林慶一郎氏は、タワーマンションの大規模修繕や建て替えが難しいことを指摘しています。その理由は住民の合意形成です。マンションは資産価値維持のために定期的に大規模修繕や建て替えを行う必要がありますが、それには住民が集まった管理組合の決定が必要です。

1000を超える世帯のリーダーシップを誰かがとって管理組合として決定を下すというのは困難なのではないか。加えてタワーマンションの場合は外国人や投資目的のオーナーも多く、そもそも連絡が取りづらく話し合いに参加できない可能性が高いため余計に住民の合意形成が難しくなります。

結果、必要な大規模修繕や建て替えの決定ができないまま建物が老朽化し、資産価値が下がり続けてしまう、と小林氏は指摘しているのです。

理由③維持費がかかる

タワーマンションには高層エレベーターやラウンジ、スポーツジムなどの各種設備が整っている物件が多く、その維持費は膨大なものになります。

また、特に高層階ではエアコン一つとっても量産品の据え付けが難しく、エアコンの故障だけで膨大な修理費がかかったというオーナーも過去に存在しています。

特に投資用としてタワーマンションを持っている場合、オーナーが持つ修繕費用や入居者の賃料に添加する共益費が高いことは大きなデメリットです。

タワーマンションがスラムになる?

前述した小林氏は、さらに恐ろしい可能性を指摘しています。それは住民の入れ替わりです。修繕や建て替えの合意ができないまま建物の老朽化が進み資産価値が落ちれば、新築時の高価格で購入した住民は低価格で売りに出します。

そうすればマンション住民の所得水準が全体に下がり、修繕や建て替えのための追加費用を払える住民はより少なくなってしまう。そうすれば修繕のための合意形成はさらに困難になり、どんどん住民の所得水準低下が進行する。結果、「スラム化」してしまう、というのです。

これは悲観的な見方かもしれませんが、新築時は「富の象徴」として持て囃されたタワーマンションが、低所得の住民が集まるスラムになってしまうことを想像すると背筋が寒くなります。

このようなリスク以外にも、そもそも2019年の増税で物件需要は鈍っており、2020年のオリンピック後の不動産市場の冷え込みを多くの人々が心配しています。そこにきてコロナショックです。
タワーマンション価格暴落のXデーは、もはや目前に迫っているのかもしれません。

あなたはそれでも、タワーマンションを持ち続けますか?

以上のように、実はタワーマンションは不動産の専門家の間では危険視されている資産です。既にタワーマンションの売り出しが一部で加速し始めているという情報も入っています。

都心のきれいな巨大マンション……手放すのが惜しい気持ちはあるでしょうが、実需で購入して居住している人も投資目的の人も、判断をするタイミングに来ているといえるでしょう。

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著者紹介

不動産投資塾編集部
不動産投資塾編集部

投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。

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