Column

不動産投資の最新動向

134 view

ボロ物件で儲ける! 少額から大きく稼ぐ空き家投資の魅力

目次

近年、投資家の間で話題になっている「空き家投資」をご存知でしょうか? 不動産投資といえば、「都心の中古マンションを割安に買って……」「地方都市で一棟丸ごと買って……」といった手法を思い浮かべますが、それらとは全く異なる個性的な手法が空き家投資です。

空き家投資は利回りや初期投資額の低さから、非常に注目されている投資法。しかし、簡単に手を出しては良いわけではありません。

築古一戸建ての圧倒的な安さが高利回りを生み出す

一般的な投資用物件の価格は、都内の中古マンションなら2,000万〜5,000万円程度、一棟丸ごとなら地方でも1億円以上はザラ。ローンを活用できるとはいえ、決して安い投資法ではありません。

ところが空き家の場合は築30年、築40年といった築古物件であることがほとんど。買値はエリア・物件によってさまざまですが、平均すると500万円といったところでしょうか。

加えて入居付けのためのリフォーム代がかかります。それでも2,000万円以上の投資が必要になることは滅多にありません。築古といえども、リフォームによって内装は綺麗になるため家賃をそこまで下げなくとも入居者にとっては魅力的に映ります。よって、入居時の利回りが非常に高くなるのです。

これが、空き家投資の基本的な旨味です。

空き家投資が簡単に成功できると思ってはいけない

空き家投資が魅力的に映ったかも知れませんが、簡単に成功できるのであれば、皆が投資するはず。魅力の裏には、厳しい現実があります。

まず、空き家物件(及び築古物件)は結局のところ空室対策に困難を極めます。入居者が部屋探しのときに最初から築浅限定で探していることが多く、築古の物件は例えリフォーム・リノベーションしたとしても、そもそも候補として引っかかってこないため、内見すら希望されないことも。

家賃を下げたことで入居が決まったとしても、想定していた利回りではないはずです。さらに築古になる程に物件の修繕費はかさんでいきますから、毎月持ち出しが発生し、資産価値が下がって売却も難しくなり……という状況に苦しむのです。

空き家投資を試みる投資家は、二度驚きます。

最初は物件を見たとき。壁や床は激しく痛み、水回りは汚れ、家中が前の住人が置いていった物だらけ……想像以上の「ボロ家」加減に息を呑むのです。

そして次に驚くのは、リフォーム費用の見積もりを見たとき。「室内の荒れ方から想像するのよりもずっと安かった」と目をみはるのです。

これは交渉によって、リフォーム費用や物の撤去費用などを物件購入費用から差し引いてもらえる可能性があります。

結果、空き家投資の虜になり、ボロ物件であればあるほど目を輝かせる投資家が多数存在するのです。

空き家投資の注意点

このように、うまくやれば非常に大きな利回りを取れるのが空き家投資の魅力です。

ただ、当然注意点はあります。
空き家投資においては、以下のようなポイントに気をつけるべきでしょう。

リフォーム費用をかけすぎない

空き家のリフォーム代が思ったほど高くはないことは前述しましたが、不動産のプロでない人には「どこまでリフォームすればいいのか」はわかりにくいものです。

リフォーム業者から「あそこもやったほうがいい」「ここもやったほうがいい」と勧められるままに工事内容を増やしていき、想定よりも利回りがかなり下がってしまった……という例は少なくありません。

リフォームの検討に際しては、経験が豊富な不動産会社か専門家にアドバイスしてもらいながら進めたほうがいいでしょう。

キャッシュを多めにストックしておく

入居者が入っているときの利回りは高かったとしても、空室時の補填として多めにキャッシュを用意しておきましょう。

戸建て物件は床下や庭など、アパートやマンションにはない箇所のメンテナンス費用がかかります。

ある程度の費用がかかってくることは念頭において、キャッシュがショートしないような不動産経営が必要です。

不便な場所の物件は買わない

人気なのは「駅から徒歩10分以内の物件」です。あまりにも駅から離れた不便な場所や、需要の少ないエリアにある物件を購入するのは、やめておいたほうがいいでしょう。

マンションやアパートであれば入居者が付きそうな物件かどうか慎重になりますが、空き家投資においては初期投資の敷居の低さから、判断を誤ってしまう投資家が多くいます。

不動産は立地が重要です。空き家投資においても基本に忠実に、冷静に物件を選別する目を持ちましょう。

空き家投資はうま味があるが、慎重に

空き家投資は、掘り出しもの物件が見つかり、うまくいけば高い利回りが実現できる魅力的な投資です。しかし、空き家になっている時点で何かしら問題があるはず。前のオーナーには対処できず、止む無く手放しているケースがほとんどでしょう。ポピュラーなアパート・マンション投資にはない独特な欠点が存在するものです。

空き家投資は魅力ばかりが取り上げられているようにも思えますが、失敗するとなかなか売れず、手がかかるものです。しっかり勉強して物件を吟味し、慎重に投資する必要があるでしょう。

投資用不動産業界に関する情報が毎週届く!
不動産投資塾新聞社メールマガジン登録はこちら

著者紹介

不動産投資塾編集部
不動産投資塾編集部

投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。

関連記事

相続税対策に適した賃貸不動産の選定ポイント

北村英寿税理士が教える大増税時代の資産防衛法

311 view

相続税対策に適した賃貸不動産の選定ポイント

入居者とのトラブル~賃料未納の場合~

竹村鮎子弁護士の学んで防ぐ!不動産投資の法律相談所

973 view

入居者とのトラブル~賃料未納の場合~