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相続税の計算に要注意! 不動産相続にかかる費用を徹底解説

目次

不動産相続が発生した場合、出費がかかるのかは不安に思うところでしょう。

せっかく不動産を相続しても、かかる費用が払えないのでは元も子もありません。多額の出費を余儀なくされる場合は、あらかじめ他の資産を売却してキャッシュを確保しておくなどの対策が必要になります。

不動産投資塾では、多数の不動産会社や相続実務に精通した税理士への取材をもとに、不動産相続で発生する費用の相場をまとめました。

相続登記にかかる費用

相続が発生した場合、法務局に登録されている不動産の名義人を変更する申請が必要になります。これが登記変更です。

登記を変更しないと罰則等があるわけではありませんが、登記を変更しないままでいると様々なデメリットが発生するので、相続人が確定次第なるべく早く変更しましょう。

相続登記について詳しくは、「相続発生前に知っておきたい不動産相続の手続き」で解説しています。

登記変更には、以下の費用がかかります。

・提出書類の取得費用
・登録免許税
・司法書士への依頼費用(依頼する場合のみ)

提出書類の取得費用

相続登記の申請に必要となる、住民票や印鑑証明書などの取得費等です。相続人の人数などにもよりますが、数千円程度だと思っていればいいでしょう。

登録免許税

相続登記する物件の固定資産税評価額の0.4%が課税されます。固定資産税評価額がわからない場合、毎年市区町村から送付される固定資産税の課税明細書(納税通知書)を確認すれば記載されています。

司法書士への依頼費用

相続登記は司法書士に依頼することも可能です。書類の手配は自分でやって申請書だけ司法書士にお願いする、もしくは全て依頼するなど依頼の幅がありますが、概ね5万〜10万円程度の依頼料が相場です。

まとめると、物件の数や大きさにもよりますが、相続登記には司法書士に依頼した場合でおおよそ20万〜30万円少々の費用がかかります。

相続税の支払額は必ず明確にすること

被相続人(亡くなった人)の相続財産すべての合計が基礎控除額を超える場合、相続税がかかります。不動産だけでなく、現金や有価証券なども含めたすべての財産の合計です。

相続税の基礎控除額は、以下の式に従って求められます。

相続税の基礎控除額 = 3,000万円+600万円×相続人の人数

例えば相続人が4人であった場合、3,000万円+(600万円×4)で5,400万円が基礎控除額になります。被相続人の相続財産の合計がこの金額を超えていた場合、相続税を納税しなければなりません。

税率は以下のとおり、国税庁のホームページで公開されています。


出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

ここで注意したいのが、不動産の場合は現金などと違い、不動産は「相続税評価額」という特別な価格をもとに相続税が計算されること。

路線価格から様々な補正などを加味した非常に複雑な計算なので自分で計算をするのは困難なはずですが、概ね「固定資産税評価額の1.14倍」という計算でメドが立てられます。

不動産の相続は専門家でないと不明確な部分が多いです。税理士に依頼する際は必ず不動産相続の実務経験が豊富かどうかを確認しておきましょう。安易に任せてしまっては、適切に処理されぬまま、税金を高く払う羽目になる可能性があります。

その他にかかる税金も把握しておこう

その他、不動産相続に伴って以下のような税金がかかってきます。

相続翌年の固定資産税

不動産を所有していると、毎年、1月1日時点の所有者に対してその年1年分の固定資産税が課税されることとなります。

つまり相続した年の固定資産税はかかりませんが、翌年からこの固定資産税を支払う義務が生じるのです。

所得税(賃貸物件の場合)

マンションなどの投資用不動産を相続した場合、相続人には入居者からの賃料が入ってくることになります。従って当然、賃料収入に対する所得税を払わなければいけません。

確定申告をする義務が生じるのです。相続した物件を売却した場合も同様に、譲渡所得に対して所得税がかかってきます。

ただし、相続した物件を売却した場合は様々な特例を受けられる可能性があるので、不動産相続に伴って確定申告を行う場合は必ず専門家に相談すべきです。場合によっては、所得税を払うどころか還付金を受け取れる場合もあります。

いかに相続税を適切に抑えるかが不動産相続の肝になる

不動産相続において最も大きな出費は、間違いなく相続税です。「不動産といっても大した物件じゃないから」と油断していると、いきなり数百万円、数千万円単位の相続税が課税されると発覚し、支払いに窮するケースは決して珍しくありません。ピンチな時こそ、業者に安く買い叩かれます。

なるべく相続が発生する前の段階で、相続税が発生しそうか、発生するとしたら大体いくらぐらいか、といった程度は当たりをつけておきましょう。キャッシュが足りないという事態は避けたいところです。

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著者紹介

不動産投資塾編集部
不動産投資塾編集部

投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾新聞社」を介し、公平な情報をお送りいたします。

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