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竹村鮎子弁護士の学んで防ぐ!不動産投資の法律相談所

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30年家賃保証! サブリースって本当にメリットだらけ?

目次

「30年家賃保証」などの謳い文句で、不動産オーナーにとってはとてもいい話のように思われるサブリース。しかし本当に問題はないのでしょうか。
 本稿ではモデルケースを用いて、サブリースの法的な問題点についてご説明いたします。

【モデルケース】
Aさんは親から相続した不動産がありますが、Aさんの自宅は離れたところにあり、自分たちが使うことは現実的ではありません。固定資産税の負担も大きいので、相続した不動産をなんとか有効活用できないか考えています。

ちょうど、建築会社の営業マンから「相続した土地を更地にして、うちでマンションを建てませんか? 建てたマンションをうちの関連会社に一括して貸せば、入居者とのトラブルはうちの関連会社が対応しますし、管理の手間も省けます。なんといってもうちの関連会社なら、30年間の家賃保証もあります。だから安心して不動産を活用できますよ」などと説明を受け、30年間の収支試算表を見せてもらいました。試算表によれば、最初のうちこそ、マンション建築費の支出も多くありますが、10年後には黒字となるようで、Aさんにはとても魅力的な話に聞こえます。

サブリースって何だろう?

サブリースとは、一般的に転貸を目的とした一括借り上げのことを指します。もう少し具体的に言うと、サブリースを専門に取り扱う会社が、賃貸物件をオーナーから借り上げます。その後、サブリース会社が賃借人との間で賃貸物件について転貸借契約を行います

サブリースの場合、オーナーが建物を貸しているのはあくまでサブリース会社であり、実際に建物を利用している人は、オーナーではなく、サブリース会社と契約をしている人ということになります。

このため、実際に建物を利用している人とのトラブルは、サブリース会社が対処しますし、実際に建物の借り手がつこうがつくまいが関係なく、サブリース会社からの賃料は入ってきます。したがって、建物管理のリスクや空室リスク、賃料未払いのリスクは、オーナーが直接建物を利用する人と賃貸借契約を締結する場合と比べても、低いといえるでしょう。

Aさんをはじめとする、建物のオーナー側からすると、サブリースの方法は、とても魅力的に感じられることでしょう。しかし、サブリースには全くリスクはないのでしょうか

サブリース契約書の見方とポイント

それでは実際の契約書を見てみましょう。

まず、サブリース契約書には、賃料について「賃料改定日」という項目が設定されていることが多くあります。これは賃貸借契約が締結されてから一定期間が経過すると、賃料を変えることができるという内容です。

また、「賃料支払義務発生日」という項目もあります。サブリースではない通常の賃貸借契約では、賃料の支払義務は建物の引渡と同時に発生しますが、サブリース契約では、建物の引渡しからしばらくの間、賃料を支払わないでいることを定めることもできます。
(なお、「賃料改定日」や「賃料支払義務発生日」の考え方自体は、サブリースではない通常の賃貸借契約でもあり得ることではあります。しかし、通常の賃貸借契約では契約書に賃料改定日や賃料支払義務発生日について定めることは一般的ではありません)

これはどういうことかというと、「賃料改定日」ごとに、オーナーはサブリース会社から賃料の値下げを求められるということです。一般的に賃料改定日は2年から5年と設定されることが多いようですから、オーナーにとっては大きな負担となります。

また、「賃料支払義務発生日」より前は、建物の引き渡しを受けていても、サブリース会社は賃料を支払わなくてもよいということです。

そうすると、サブリース会社の言う「30年家賃保証」とは、「30年間家賃は払うけれど、賃貸借契約が始まってしばらくの間、家賃は払いません。また、2年ごとに家賃の値下げ交渉を行います」という意味なのです。

試算表の甘い見積もりにご注意

それでも、他に不動産を有効活用する方法も考えられなかったAさんは、営業マンに勧められたとおり、一棟マンションを建築し、サブリース会社に借り上げてもらうことにしました

最初のうちは、順調に入居者も入り、試算表のとおりの収入がAさんにはありました。しかし、月日が経つにつれて、周辺に新しいマンションが建ったり、周辺の企業が移転するなどして、思うように借り手がつかなくなりました。そうなると、賃料を下げて入居者を募集せざるを得ず、試算表のとおりの収入が入らなくなってきました

そしてマンション建築から10年が経つ頃には、大規模修繕を行わなくてはなりませんが、Aさんが業者に見積もりを取ったところ、試算表に記載された以上の費用がかかることが分かりました。

また、なんとしても入居者を見つけたいサブリース会社による入居者の審査が杜撰になってきたためか、入居者間のトラブルも多発するようになってきました

サブリース会社が最初に提示する試算表は、入居率が90%近いものに設定されていることが多く、また、建物の老朽化や周辺事情の変化による賃料の減額などはほとんど考慮に入れられていないことがよくあります。

つまり、サブリース会社が提示する試算表は、非常に甘い見通しで作成されたものだといえます。非常に残念な言い方になりますが、営業マンは自社または関連会社でマンション建築を請け負いたいばかりに、オーナー側にサブリースの甘い見通しを提示してセールストークを行ってしまうことがあるのです。

したがって、マンション建築時に提示された試算表は、全くあてにならないのです。

また、入居者と契約するのはサブリース会社であるため、一般的には実際にその不動産を利用している入居者を、オーナーが選択することはできず、その不動産を利用しているのが誰なのか分からないことになりかねないというリスクもあります。

オーナーは救済されるのか? 中途解約は可能か否か

全く試算表のとおりに収入が入らないどころか、支出ばかりがかさむことになり、Aさんはいよいよサブリース会社に騙されたと思うようになりました

Aさんはサブリース会社とのサブリース契約を解除することはできるでしょうか

契約期間中に、オーナー側からサブリース会社との契約を終了させるには、契約の解除または中途解約が認められる必要があります

しかし、契約の解除とは、サブリース会社にオーナーとの信頼関係を破壊させるほどの契約違反があってはじめて認められるものであり、例えば賃料未払いなどの事情がないと、なかなか契約の解除は認められません

それでは、契約期間の途中で、サブリース会社との契約(マスターリース契約)を中途解約することはできるでしょうか。この点、サブリース会社が中途解約に同意しない場合、契約書にオーナーからの中途解約を認める内容の条項がないと、基本的にオーナーから一方的に契約の中途解約は認められていません

また、仮に、契約書にオーナーからの中途解約を認める条項があったとしても、賃貸借契約を中途解約するには、「正当な理由」が必要になります。賃貸借契約において、建物は借主の生活や営業の拠点として利用されているため、そう簡単にオーナー側の事情のみで契約を解約できないのです。

では、オーナーが契約期間の満了をもって、サブリース会社とのサブリース契約の更新をしないとすることはできるでしょうか。この点、サブリース会社との契約の更新を拒絶することについても、「正当な理由」が必要になります。

そこで「正当な理由」とは何かが問題となります。これは、賃貸借契約を終了させることについての正当な理由であり、建物の賃貸借について定めた法律である借地借家法には、「建物を必要とする事情」「建物の利用状況」「建物の現況」「財産上の給付」がその判断基準として挙げられています。

具体的には「建物が老朽化しており、今にも崩れ落ちそう」とか、「オーナー側が災害にあって家がなくなってしまったので、貸している家に住みたい」とか、借主の生活や営業の拠点を奪ってもやむを得ないと判断できる事情がある場合を指します。

サブリース契約の場合、上記のような正当な理由がある場合はほとんどないと思われますので、「財産上の給付」、すなわちオーナーからサブリース会社に対して、立退料を支払う必要があります。立退料の金額に明確な基準はありませんが、かなり高額の立退料を支払うケースも珍しくありません。

サブリース会社に騙された! という言い分は通る?

それでは、オーナーが「サブリース会社に騙された」として、消費者契約法によってサブリース契約を取り消すことはできるでしょうか
 
消費者契約法とは、消費者と事業者との間の契約について、消費者の保護を図るために制定された法律です。消費者契約法には、消費者が契約について勧誘された際に、①重要事項について事実と異なることを告げられたこと、②将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供されたこと、③重要事項について不利益となる事実が告げられなかったこと、④勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられたことの事情がある場合には、契約を取り消すことができる旨、定められています。

 Aさんには、「30年間の家賃保証がある」と断言されたこと、実際よりもかなり甘い見通しの試算表を提示されたことなどの事情があります。

 しかし、「収益用の不動産を所有し、運用している」Aさんは、不動産取引については、「消費者」と認められません。すなわち、サブリース契約の場において、Aさんには消費者契約法は適用されないのです。

つまり、オーナーがサブリース契約をやめたいと思っても、そう簡単に契約をやめることはできないのです。

サブリース契約は一見、いいことばかりの契約のように見えますが、実際には大きなリスクがある契約です。

契約をする場合には、少なくとも、
①賃料改定日はどのように設定されているか
②賃料支払義務発生日はどのように設定されているか
③オーナー側からの中途解約は認められているか

上記の点にはよく注意をしてください。

サブリースのメリットとデメリットをよく検討したうえで、契約を締結するかどうか判断してくださいね。

著者紹介

竹村 鮎子
竹村 鮎子

弁護士。東京弁護士会所属。
2009年に弁護士登録、あだん法律事務所に入所。2015年に田島総合法律事務所(現 田島・寺西法律事務所)に合流し、現在に至る。主に扱っている分野は不動産関係全般(不動産売買、賃貸借契約締結、土地境界確定、地代[賃料]増減額請求、不動産明渡、マンション法等)の法務が中心だが、他にも企業法務全般、労働法関連、一般民事事件、家事事件、刑事事件など、幅広い分野を取り扱っている。実地で培った法務知識を、「賃貸経営博士~専門家コラムニスト~」としてコラムを公開しており、人気コンテンツとなっている。
http://www.fudousan-bengoshi.jp/

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