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竹村鮎子弁護士の学んで防ぐ!不動産投資の法律相談所

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引き継いだ共有不動産の潜在的なトラブルには何がある?

目次

Aさんの死後、亡きAさんの遺産である不動産(土地建物)は長男Bさん、長女Cさんが相続しました。とはいえ、亡きAさん名義の土地建物は人に貸しているもので、Bさん、Cさんともにのんびりした性格のため、亡きAさんの遺産について特にどうしたいというような希望もなく、相続税の支払だけ済ませて、あとはそのままにしていました。不動産の名義も亡きAさんのままです。

今回は、このような場合について、今後起こりうる共有不動産の法律関係や、潜在的なトラブルをさまざまなパターンに分けて解説します。

遺産分割が済んでいない場合の法律関係

相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属するとされます(民法898条)。そしてそれぞれの相続人は、その法定相続分に応じて、遺産をそのほかの相続人と共有することになります。

すなわち、亡きAさんの相続人はBさん、Cさんの2人で、亡きAさんの遺産である不動産は、Bさん、Cさんが2分の1ずつ共有していることになります。

従って、不動産から上がる収益である賃料はBさん、Cさんで持分に応じて折半し、同様に、不動産の固定資産税や管理のための費用も、Bさん、Cさんが折半します。利益も負担も、半分ずつということです。

不動産を共有にした場合

それでは不動産の持分を半々にして、賃料も固定資産税も折半とすれば、不動産を亡きAさん名義のまま、兄妹で共有しておいても問題はないでしょうか。賃料や固定資産税のやり取りにも問題はなく、そのほか特にBさん、Cさんの間で困ったことも起きないのであれば、現時点では問題はない、と言えるかもしれません。

しかし、未来永劫、問題ないと言えるでしょうか。それでは将来、不動産を共有にしておいた場合に起こり得る問題点を、いくつかモデルケースを例に挙げて考えてみましょう。なお、それぞれのモデルケースは相互に関係しません。

モデルケース① 不動産を担保に入れて融資を受けたい

Bさんは勤めていた会社を辞めて、長年の夢であった飲食店を経営することを決意しました。そこで、事業資金を借り入れるために、亡きAさん名義の不動産を担保に入れたいと考えています。Bさんは自分の持分を担保に入れて、融資を受けることはできるでしょうか。

この点、不動産の持分について権利を持つ持分権者は、自分の持分について、自由に抵当権などの権利を設定することができます。

従って、遺産分割協議が終わっていなくても、Bさんは亡きAさん名義の不動産について、共同相続登記を行い、自分の持分について抵当権を設定し、金融機関から借り入れをすることができます。
 
このため、万一、Bさんから金融機関への返済が滞った場合には、亡きAさんの遺産である不動産のうち、Bさんの持分の部分について、抵当権を実行する、すなわち、競売にかけられることになります。そして、Bさんの持分について、まったくの第三者であるDさんが落札した場合、Cさんは素性も分からないDさんとの間で家賃や固定資産税のやり取りを行わなくてはならなくなります。

また、Dさんが「共有物分割請求」を起こして、Cさんの持分を買い取ることを要求してくることもあります。もし、これが認められた場合、Aさんの遺産である不動産は、まったく家族とは関係のない、Dさんの手に渡ることも考えられます。
 
つまり、共有不動産の持分を担保に入れるということは、先祖代々が守ってきた不動産を、不本意な形で人に渡してしまうことの引き金になってしまいかねないのです。
 
なお、モデルケースでは、「不動産を担保に入れて融資を受ける」ことを想定していますが、Bさんは不動産に対する自分の持分を第三者に売ることもできます。以前は「不動産の持分は売却が難しい」と言われていましたが、近年、都市部などの収益性の高い地域では、もともと不動産の権利が複雑になっていることが一般的であることもあってか、持分の取引も活発に行われ、また、比較的高値で取引されているようです。

モデルケース② 賃借人に出て行ってほしい

亡きAさん名義の不動産は人に貸しており、その管理はCさんが引き受けていましたが、Cさんも近年、体調を崩しがちで賃貸管理が難しくなってきました。そこで、Cさんは現在の賃借人に退去してもらい、亡きAさん名義の土地建物を売却できないか考えています。
 
それでは、Cさんだけの判断で、不動産賃貸借契約の解除や、不動産売買契約を締結することはできるでしょうか。
 
この点、民法上、賃貸借契約の解除は民法上の管理行為となり、持分の過半数の同意が必要であり(民法252条)、また、不動産を売却するのは変更行為となり、持分権者全員の同意が必要となります。
 
従って、亡きAさん名義の土地建物についての賃貸借契約を解除するには、2分の1の持分しか持たないCさんは、単独では賃貸借契約を解除したり、売却したりすることはできず、Bさんの同意を得なくてはなりません。
 
なお、ここで注意が必要なのは、賃貸借契約を解除するには、「持分の過半数」の同意が必要である点です。すなわち、モデルケースとはまったく異なるケースで、例えば、被相続人の配偶者であるVさんの持分が2分の1、被相続人の4人の子、Wさん、Xさん、Yさん、Zさんの持分がそれぞれ8分の1ずつである場合で考えてみましょう。

この場合、4人の子がみな、賃貸借契約の解除に同意していても、その持分の合計は2分の1を越えません。従って、賃貸借契約の解除は認められません。すなわち、持分権者の過半数ではなく、持分の過半数の同意が必要であることに注意が必要です。

話をモデルケースに戻します。
賃貸借契約の解除や不動産の売却は、Cさんの単独ではできないので、Bさんの同意を得る必要があります。

Bさんが賃貸借契約の解除や不動産の売却に応じてくれれば良いのですが、例えばBさんがモデルケース①のように、自分の持分について抵当権を設定してしまっているような場合や、賃料収入をあてにした生活をしている場合などには、賃貸借契約の解除や土地の売却には難色を示すかもしれません。

特に、持分に抵当権を設定している場合は、銀行など、金融機関との間で、代わりの担保を立てるなどの交渉を行わなくてはなりません。

モデルケース③ 管理を共有者のうち1人だけが行っている

亡きAさんの遺産である賃貸不動産について、管理会社との打ち合わせや費用の支払など、管理をCさんだけが行い、Bさんは家賃を受け取るだけという場合を考えてみましょう。「Bさんは家賃を受け取るだけで何もしない」と不満を募らせたCさんと、Bさんとの関係に亀裂が入ることがあります。
 
また、モデルケースとは異なりますが、BさんもCさんも居住はしていない遠方にある不動産が遺産に含まれていた場合、管理を行うのも簡単ではありませんが、法的には相続人が適切に管理を行わなくてはなりません。このような場合、「誰が管理を行うのか」「費用はどのように負担するのか」について、共同相続人間できちんと決める必要があります。

モデルケース④ 次の世代に引き継がれる

亡きAさんの死後、亡きAさんの遺産分割協議を行わないまま長期間が経過し、Bさん、Cさんも亡くなってしまいました。この場合、さらにBさんの子であるEさん、Fさん、Cさんの子であるGさん、Hさんが亡きAさん名義の不動産を共有することになります。

共有不動産についての管理などは、基本的には共同相続人同士で話し合いによって決められるべきですが、関係者が増えれば増えるほど、意見をまとめるのは難しくなります。
 
また、兄妹間では特に問題にならなかったことでも、いとこ同士では問題になることもあり、トラブルの火種が大きくなっていくことも考えられます。

まとめ

このように、「今現在」は、特に表立ったトラブルのない状態であっても、共有不動産には潜在的なトラブルがある状態といえるでしょう。

早めに遺産分割協議を行い、共有状態を解消するべきであると考えます。

著者紹介

竹村 鮎子
竹村 鮎子

弁護士。東京弁護士会所属。
2009年に弁護士登録、あだん法律事務所に入所。田島・寺西法律事務所を経て,2019年1月より、練馬・市民と子ども法律事務所に合流。主に扱っている分野は不動産関係全般(不動産売買、賃貸借契約締結、土地境界確定、地代[賃料]増減額請求、不動産明渡、マンション法等)の法務が中心だが、他にも企業法務全般、労働法関連、一般民事事件、家事事件、刑事事件など、幅広い分野を取り扱っている。実地で培った法務知識を、「賃貸経営博士~専門家コラムニスト~」としてコラムを公開しており、人気コンテンツとなっている。
http://www.fudousan-bengoshi.jp/

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