主な民法改正点

2020年4月1日の民法改正において、不動産の売買契約に影響をする主な変更点は、下記の項目となります。

・瑕疵担保責任の見直し
・権利行使の期間
・危険負担における変更点

主にこの3つのポイントについて説明します。

瑕疵担保責任の見直し

現行民法の瑕疵担保責任が、新民法において変更となります。

現行民法では、瑕疵担保責任とは、瑕疵担保責任は売買の目的物に隠れた瑕疵があるときに売主が負う責任となる（民法570条）と記載されています。

例えば、土地の売買契約をした後、土地の買主が住宅を建てるとき、地面の下に土や石などではなく、廃棄物などが埋まっていたことを知る場合があります。

このような場合、隠れた瑕疵がある土地として、瑕疵担保責任を売主が負うことがあります。この瑕疵担保責任は隠れた瑕疵がある土地の場合などに限り、売主が責任を負うというものです。

これに対し、新民法では契約不適合責任という考え方となります。

契約不適合責任

新民法では、引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合の責任と改訂されています。

例えば、先ほどの地面の下に廃棄物がある場合は、契約上の目的物として、品質が契約の内容に適合しない場合として売主が責任を負います。こういった事例の場合は、現行民法でも、新民法でも売主の責任が生じます。

現行民法の場合は、隠れた瑕疵がある場合に当てはまるため売主に責任が生じます。

新民法の場合は、種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合の責任が生じます。

現行民法に比べて、新民法のほうがより売主の責任負担が大きくなると考えられます。

救済手段

また、新民法では契約不適合責任に当てはまる場合における買主への救済手段が増えました。

救済手段が適用される一つのケースとして、引き渡された目的物の種類、品質、数量が契約の内容に適合しない場合において、履行の追完請求をすることができるようになりました。

履行の追完請求について、新民法562条第1項に記載があり、目的物の修補、代替物の引き渡し又は不足分の引き渡し請求をすることができます。

新民法においては、履行の追完請求として、

　・目的物の修補請求
　・代替物の引き渡し請求
　・不足分の引き渡し請求

のいずれかを買主が選択して、請求することができるようになります。

ただし、買主の攻めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は履行の追完請求をすることはできないとの記載もあります。

代金減額請求

さらに、履行の追完がされないときには、代金減額請求をすることができます（新民法563条）。この条件として、

・引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合
・そして、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をしていること
・さらに、その期間内に履行の追完がないとき

以上の場合、買主は適合しない程度に応じて代金減額請求ができるとされました。

ただし、契約の内容に適合しないことが、買主の攻めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は代金減額請求をすることはできないとの記載もあります。これは、先ほどの履行の追完請求の場合と同じです。

どちらかというと買主にとって、有利な条件となります。

損害賠償請求

新民法の場合、引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合の責任として、契約不適合責任となるため、現行民法の債務不履行の損害賠償責任が適用されます。

また、売主に帰責事由がなければ、買主の売主に対する損害賠償請求は認められません。

これに対して、現行民法の瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主が無過失でも認められることとは異なります。

この点では、現行民法よりも新民法は買主に不利となるように見られます。

しかし新民法では、先のような契約不適合の場合、売主に帰責事由がなくても追完請求や代金減額請求は認められます。買主にとって、必ずしも不利になるということではありません。

契約の解除

契約の解除においても、現行民法に対し、新民法では改訂されています。

現行民法では、契約の解除は瑕疵担保責任として、隠れた瑕疵があることで契約の目的を達成できない場合のみ契約の解除が認められていました。

しかし新民法では、契約の解除は瑕疵担保責任の場合のみに限られません。売主の帰責事由がなくても、履行をしてください（履行の追完）との催告をして、相当の期間が経過しても履行がされない場合は、契約の解除が認められることとなります。

ただし、契約の不適合の内容が軽微である場合は、認められない場合があります。

権利行使の期間

現行民法では、瑕疵担保責任の権利を行使できる期間は、瑕疵を知ったときから1年以内に請求しなければならないとされていました。

これに対し、新民法では契約不適合であることを知ったときから1年以内に通知しなければ、履行の追完請求などをすることができないとされました。

またこの通知をしていれば買主による履行の追完請求などの権利は保全されます。その期間は新民法における消滅時効の期間までで（新民法166条1項）、債権者が権利を行使することができることを知った時点から5年とされました。

危険負担における変更点

危険負担とは

危険負担とは、不動産売買等の双方の一方の債務が債務者の攻めに帰すべき事由によらないで履行不能となった場合、その債務の反対の給付債務に対して、債権者が負うべきことについての確認です。

例えば、売買の対象となる建物の売買契約をした後に地震が起こり、建物が滅失してしまった場合の負担を確認するものです。

現行民法の危険負担

危険負担について、現行民法では、危険負担については債権者の負う反対給付債務は存続する（債権者主義・現行民法564条）とされています。

この現行民法では、建物の売買契約の直後に建物が地震などで滅失した場合、買主はその代金の全額を支払う義務が残ることになります。

買主がとても不利な状況でした。そのため、現在の不動産売買の実務では、現行民法とは異なる内容で、特約として契約書に債権者の負う反対給付債務は消滅する（債務者主義）ことを記載している場合が多々ありました。

つまり、現行の民法を売買契約書上の特約にて修正していたのです。

売買契約書の特約の文言の例として、「本物件の引き渡し前に、自然災害やその他売主又は買主いずれの責に帰することのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主はこの契約を解除することができる」などがあります。

新民法の危険負担

新民法では、まず前提として、債務不履行解除の要件として、債務者の帰責事由が不要となっています。そのため、自然災害などの理由で債務の履行をすることができなくなったとしても、債権者は契約の解除ができるようになりました。

そして、契約を解除するということは、同時に買主の代金支払い義務もなくなるということです。

ただし、当事者双方の攻めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は反対給付の履行を拒むことができるとの条項が記載されました（新民法536条2項　履行拒絶権）。

まとめ

民法は不動産売買における基礎となるものです。今後のトラブルを防ぐためにも民法の改正点を確認しておくことが大切です。

不動産の売買契約における主な民法改正点は、瑕疵担保責任の見直し、権利行使の期間、危険負担です。特に、瑕疵担保責任の見直しとして契約不適合責任、救済手段として目的物の修補請求・代替物の引き渡し請求・不足分の引き渡し請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除についての変更を確認しておくことが有効です。

また、新民法はすでに公開されていますが、実際の手続きや問題が起きた場合の正誤については、今後2020年4月1日の施行に向けて、法務省の説明資料が追加にて公開されることもあり、その公開文にて明確になることもあります。

また2020年以降の判例等にて判断され、明確になるケースがあることをご承知ください。いずれにしても民法の改正により、売主と買主の権利関係が変化するので注意が必要です。

そして、個々の案件での不明点は専門家に相談をして、詳細を確認することをおすすめします。