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石川貴康の超合理的不動産投資術

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増加する空き家の中には空き家再生ビジネスとしての可能性を秘めたものがある

目次

少子高齢化が進む日本において、空き家の増加が社会問題化しています。価値がないから物件が空き家になる、というのは基本的に正しいのですが、必ずしもそうとは限らず、リノベーションなどをして手を入れることで価値を取り戻せるものもあるといいます。空き家を利用した不動産投資はビジネスとして成立するのでしょうか。今回は空き家再生ビジネスについて考えてみたいと思います。

事業用は改善の兆しが見えるものの、居住用はいまだ厳しく

空き家が増えています。ネットを調べればいろいろなレポートが踊っています。有名な資料になっていますが、総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査 特別集計」によれば、平成25年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5%と、さらに空き家は増加傾向にあります。10戸に1戸以上が空き家ということです。

空き家と言ってもいろいろあるので、中身はどうなっているのかというと、どうやら賃貸用住宅戸数の空室の割合が大きくなっているようです(下記表は「不動産流通推進センター 2018不動産業統計集」より)。不動産投資家にとっては脅威ですね。

この表だけ見ると、賃貸用と居住していた住宅ともに空き家が増えているととれます。

では、もう少し詳しく、建て方別で見てみましょう。同じく「不動産流通推進センター 2018不動産業統計集」からです。

建て方別で見ると、戸建て、共同住宅の空き家が増大中です。平成20年から25年の増加でいえば、一戸建ての空き家の増加が大きくなっています。戸建ての空き家が目立ってきて社会問題化してきたのでしょう。

一方で、居住用に比べ、事業用はデータ上、空室が減少してきています。2018年6月期の空室率でいえば、大まかに言って関東圏は改善傾向のようです。
(賃貸不動産市場その動向と相場 2018年6月期:関東・甲信越 – 賃貸不動産市場 2018年6月期

しかし、実感として、改善とは思えません。地方都市はシャッター商店街化していて、商店街の空き家化も問題になっていると思います。我が実家がある北関東の県庁所在地も中心街はシャッター商店街化しています。

自治体が行う対策「空き家バンク」はうまく行っていない?

空き家の増加は様々な問題を引き起こすため、社会問題化します。よく言われていることは、治安の悪化、景観の悪化、さらなる不動産価値の下落などです。自治体もなんとか空き家解消する努力を重ねています。

空き家に危機感を持った自治体は対策に乗り出しているように見えます。代表的な施策が「空き家バンク」でしょう。自治体が取り持って、空き家を仲介するサイトを開発し、運営しています。

しかし、この取り組みはうまくいっていません。取引がほとんど成立していないのです。

サイトの見にくさや自治体のやる気のなさなども原因として言われていますが、そもそも空き家になったということは原因があって、その原因に対処するのに単なる仲介程度の施策ではまったく意味をなさないといったところでしょう。

自治体や政府が、空き家を紹介すれば空き家問題が解消すると考えていたら、あまりに短絡的です。対策になっていません。不動産仲介業があるのに、大金をかけて同じようなことを行っても無意味です。したがって、空き家バンクも閑古鳥というわけです。

空き家は経済価値がなく、税制も空き家放置に拍車をかけている

そもそも、不動産に経済的な価値があれば空き家にならず、その不動産は活用されます。空き家になるということは、価値がないということです。この場合の価値とは、収益還元法的なキャッシュを稼ぐ力という意味です。

家として住む価値があれば、その土地や家には人が住み続けますし、賃貸することも、売ることもできます。そうでないのは、無価値だからです。

一方で、固定資産税も空き家放置に拍車をかけています。固定資産税は、上物に家屋があれば税金が低減されます。空き家を撤去すれば固定資産税が上がるので、そのまま空き家が残されるわけです。しかし、仮に空き家に対する税の減免を進めても空き家問題は解消しないでしょう。価値のない不動産は使われないからです。

もちろん、経済価値だけでなく、先祖代々の土地・家を売りたくないという気持ちもあるでしょう。住むことはできない、活用することもできない、しかし売りたくない、という心理も理解できます。そうなると、ますます、固定資産税上の優遇策を得ようと、誰も住まない空き家が残されるというわけです。

政府は空き家が続いている場合には固定資産税を低減する優遇策を受けられないようにする予定です。平成27年5月26日に施行された「空家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」がそれです。

「空家対策特別措置法」は、手入れのされていない放置された空き家の悪影響から、防災、衛生、景観等の、地域住民の生活環境の保全、およびその空き家の活用促進のために作られた法律です。

各自治体(市町村)が空き家の確認作業を行い、その結果「特定の状態が当てはまる空き家(特定空き家)」であると判断された場合、これまでその空き家が建つ土地に支払っていた固定資産税の優遇措置が取りやめられます。そうなると、最大で今までの6倍の額になる可能性が出てきたのです。

今まで、1戸につき200㎡以下の住居用地部分で、
(小規模住宅用地) 課税標準額 × 6分の1× 1.4%
1戸につき200㎡以上の住居用地部分で、
(一般住宅用地) 課税標準額 × 3分の1× 1.4%
の低減があったのですが、自治体に「特定空き家」と認定されると、この1/6や1/3の低減がなくなるのです。

こうすることで、政府は空き家になっている不動産の流通を促そうとしているのかもしれません。しかし、経済価値がない不動産は売れませんから、単なる増税になって国民を苦しめるでしょう。

少子高齢化による需要減退、新築による供給過剰で、さらなる空き家増加

今後空き家はもっと増えるでしょう。少子高齢化で需要は減退します。一方分譲も賃貸住宅も新築は継続して増えており、住宅は供給過剰です。この状況で、空き家が増えるのは当然です。

また、地方で新たに起業し、事業ニーズとして不動産を使ってくれるかというと、こちらも望み薄です。そもそも、地方は経済が疲弊していますし、日本では起業意欲が弱く、若者の起業を支援する施策も姿勢もぜい弱です。空き家が使われるほどの新規起業も期待できません。

一方で空き家活用ビジネスも生まれている

とはいえ、空き家を何とか活用しようとのビジネスも生まれています。空き家をリノベーションして活用することでビジネスにしようとのことです。

空き家は所有者がいる不動産ですが、なぜ空き家かというと、物件を使用できない事情があるわけです。所有者が直接利用できない場合は、賃貸に回せばいいのですが、そもそも、不動産価値がない物件は、借り手は現れません。

しかし、都市部の商業地等で、老朽化した空き家をリノベーションして賃貸するビジネスが生まれてきています。価値があるのに、オーナーに資金がなく放置されている不動産があるからです。

資金的にリノベーションできない所有者に代わり、資金を負担してリノベーションし、ある期間転貸して投資資金を回収したうえで、さらに利益を回収するビジネススキームです。転貸期間が終了したら所有者に不動産を返し、自己運用してもらうのです。

転貸期間は様々ですが、少なくとも転貸によって投資したリノベーション費用以上のキャッシュが回収できなくてはビジネスが成立しません。5年~10年ほど借り受け、その後返すことが普通のようです。

経済的に価値があるということが前提ですから、立地や規模、構造などから価値があると判断され、キャッシュが回収できる見込みのある空き家しかビジネスの対象にならず、ごく限られた物件しか空き家解消できないのです。

また、空き家を購入してリノベーションし、転売したり賃貸したりする手法もあるでしょう。この手法は昔から行われているものです。リフォーム後の転売・賃貸は立派な不動産事業でしょう。

昔からある手法ですから、この手法が今後劇的に増えるとは思えません。つまり、ビジネスとしては成り立つといっても、空き家増加の社会問題を解決するほどのものではないということです。

不動産投資として空き家は扱えるのか?

上記のようなリノベーション後転貸という手や、購入してリノベーションした後に転売・賃貸、という手法もあります。こうした方法で不動産投資、または事業として成り立つなら、さらに言えば、こうした手法が好きであれば積極的に投資すべきです。

自治体が実施する空き家対策とは関係なく、経済的に価値がある、イコールキャッシュが稼げる空き家投資が成立するなら行えばいいし、そのようなことは空き家対策などと言わずに普通の不動産投資ですから、自治体の吹く笛とは関係なく推進されます。

実際、価値ある不動産が老朽化によって空き家になる場合は、所有者にやる気がないか、資金がないかです。こうした物件を拾って、リノベーションして再生することには意味があります。

では、自分でもそうするかというと、私自身は、空き家投資はしません。経済的に価値のある空き家かどうかは、私には判断できませんし、まして購入までしてリノベーション費用をかけて資金が回収できるか判断も難しい。私にはリスクが負えません。

それに、面倒くさい。再生する手間が好きな人はいいでしょうが、私には本業もあり、そこまで不動産に時間をかけられないのです。手間がかかる空き家投資は時間的にもできないというのが正直なところです。

とはいえ、時間があって、目利きができ、資金を投入すれば確実に再生できる空き家を選別できて、ビジネスとして回せる「やる気」、「気力」、「体力(含む資金力)」があれば、空き家を再生するビジネスは美味しいのかもしれません。

私は手を出しませんが、不動産投資ビジネスの一手法として空き家不動産投資はありでしょう。その果実は、実行を選択し、時間と知恵とお金を投じ、事業として成り立たせることができた人のものです。私は選択しませんが、空き家不動産投資はやり方次第じゃないでしょうか?

著者紹介

石川 貴康
石川 貴康

外資系コンサルティング会社、シンクタンクに勤務し、現在は独立の経営コンサルタント。大手企業の改革支援を今も続ける。対製造業のコンサルタントでは業界第一人者の一人。会計事務所も経ており、経理、資産評価、相続対策にも詳しい。2002年から不動産投資を始め、現在は15棟153室ほか太陽光3箇所、借地8箇所を経営する。著書に『いますぐプライベートカンパニーを作りなさい! 、サラリーマンは自宅を買うな(東洋経済新報社)』『サラリーマン「ダブル収入」実現法 、100円ちゃりんちゃりん投資、(プレジデント社)』など

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