不動産売却の全体像を解説

不動産は、売り出してからすぐに売れるほど甘いものではありません。

売却益を得るためには、事前準備をしっかりと行ないましょう。

まずは不動産売却の流れを紹介します。

①売買価格の相場を調査する

②複数の不動産会社に査定依頼する

③仲介の不動産会社と媒介契約を締結する

④契約した仲介会社と売却戦略を計画する

⑤仲介会社が不動産の販促活動を実施する

⑥購入を希望する買主候補と条件交渉する

⑦買主が決定したら売買契約締結をする

⑧決済後、不動産を買主に引き渡しする

⑨税務署に確定申告して納税する

各ステップについて、詳しく説明します。

不動産売却の事前準備

不動産売却を実行するには、事前準備が重要です。

まずは、事前準備を大きく２つのステップに分けて紹介します。

事前準備①　売買価格相場の調査をしないと悪徳業者に騙される

不動産売却で最初に取り組むことは、売買価格の相場を調査することです。

時期や条件が変われば価格は異なりますが、売却物件がどれくらいの価格で売られているのか目安を知りましょう。

相場を調べる際に参考になるのは、「レインズ」や「土地総合情報システム」など過去の成約価格を調べられるサイトです。

また、不動産会社の店舗に貼り出された物件情報やSUUMOなどの不動産ポータルサイトも参考になります。

なぜ相場を調べることが大切かというと、一つは早めに売却価格の想定を行ない、今後の資金計画を役立てるためです。

もう一つは、悪徳な不動産会社に騙されないため。

売主が相場も知らない素人だとわかると、悪徳営業マンは相場よりも安い価格で売りに出します。

早くに買主を見つけることで、売主買主の両者から手数料を得るためです。

▶参考：両手取引については、コラム「不動産会社の担当を変えたい！――「ヤバイ担当」の見分けかたから悲惨な実例まで」でも詳しく説明しているので参考にしてください。

事前準備②　複数の不動産会社に査定を依頼して信頼できる会社を探そう

次に取り組むのは、査定の依頼です。

一括査定サービスサイトなどを利用する手もあるでしょう。

しかし、不動産会社はそれぞれ得意分野や得意エリアがあるので、必ず3〜4社に査定を依頼しましょう。

比較検討ができるよう、１社だけの査定で即決するのはやめましょう。

査定方法は、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類あります。

簡易査定は別名「机上査定」とも呼ばれ、物件の所在地や面積、築年数などの情報をもとに売却価格を査定する方法です。

一方、訪問査定は簡易査定も行なったうえで、物件を訪問して確認します。

売却することが確定している場合は、できるだけ訪問査定を行ないましょう。

仲介会社との契約締結と売却戦略の立て方

事前準備が完了したら、次は不動産会社の選定です。

査定価格が出揃ったら、信頼できると思った不動産仲介会社と契約し、売却戦略を立てます。

売却戦略①　仲介会社と媒介契約を結ぼう

不動産会社と締結する契約のことを「媒介契約」といいます。

契約には次の3種類があります。

一般媒介契約：複数の不動産会社に売却依頼ができる（自分で買い取り相手を見つけて取り引きできる）

専任媒介契約：1社専任で売却依頼を行なう（自分で買い取り相手を見つけて取り引きできる）

専属専任媒介契約：1社専任で売却依頼を行なう（自分で見つけた相手と取り引きできない）

3つの中で一番営業に力を入れてもらえるのは、専属専任媒介契約です。

不動産買い取りのツテがない人は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

売却戦略②　希望に沿った売却ができるように戦略を立てる

不動産を売却するとき、売主は自分の気持ちに優先順位をつけておく必要があります。

希望売却時期、希望売却価格、つまり早く売ることと高く売ることのどちらを優先するかです。

これらを整理したうえで、売主は契約した仲介業者と綿密に打ち合わせをしましょう。

優先順位を明確に伝え、業者が提案する売却プランに意見や疑問があれば話し合いが必要です。

売却戦略③　不動産売却の販促活動を実践する

優先順位と戦略が固まったら、次はついに売却活動です。

不動産会社は社内外のサイトやレインズに物件情報を掲示し、広告も打ちます。

一方、売主がやらなければならないのは、内覧の準備です。

内覧希望者を受け入れるために、物件の清掃や整理整頓をしっかり行います。

売主自身も内覧希望者と会う可能性がある場合は、好印象に見えるよう身だしなみにも気をつけましょう。

購入希望者との交渉や契約締結、物件の引き渡し

実際に購入希望者が現れたら、次に行なうのは買主との売買契約締結と物件の引き渡しです。

買主との手続き①　売主と買主双方が納得するよう条件交渉する

不動産の購入希望者が現れたら、次に条件交渉が始まります。

もちろん、直接の交渉は不動産仲介会社が行ないます。

ポイントは、仲介会社に売却の希望を明確に伝えることです。

購入希望者は値下げ交渉を求めるので、どこまで下げられるのか下限を設定しておきましょう。

売買の金額や手付金だけでなく、引き渡し時期や入居時期、瑕疵担保責任の期限など、交渉する内容はさまざまあります。

どうしても折り合いがつかない場合は、条件を見直す必要があるでしょう。

買主との手続き②　買主と売買契約を締結する

売主と買主の条件交渉がまとまったら、売買契約を締結しましょう。

契約締結の前に、宅地建物取引士が重要事項の説明を行ない、双方が納得したうえで契約書に署名・捺印をします。これで契約締結です。

契約内容に反すると違約金が発生する文言が入っている場合もあるため、契約書は事前にしっかり確認しましょう。

また、物件の現状も把握しておくこと。

売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を半金支払います。

売買代金が「200万円以下の場合は代金の5%」、「201万円以上400万円以下の場合は代金の4%＋2万円」、「400万円以上の場合は代金の3%＋6万円」が仲介手数料の上限金額です。

残りの半金は、決済および物件引き渡し後に支払うのが一般的です。

買主との手続き③　買主から代金を受け取って物件を引き渡す

売買契約締結して代金の決済が完了したら、物件を買主に引き渡します。

引き渡しの際には、所有権移転手続きが必要です。

住宅ローンを組んでいる場合は、抵当権の抹消手続きやローンの解約も行ないます。

不動産会社に、必要書類や手続きに不備がないか確認しながら丁寧に進めましょう。

無事に物件の引き渡しが完了したら、仲介会社に手数料の残額を支払います。

売却益が発生したら確定申告が必須

最後に重要なのが確定申告です。

売買取引が完了したら、譲渡所得を計算します。計算方法は次の通りです。

譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡取得

譲渡収入金額は売買代金のこと、取得費は不動産購入時の手数料や登録免許税などのこと。

譲渡費用は仲介手数料や印紙税といった売却にかかったお金のことです。

譲渡所得がゼロもしくはマイナスの場合は確定申告の必要はありませんが、売却益が出た場合は税金が発生するため、確定申告をします。

確定申告には税金を減額したり、利益が出なかった場合は損失を減らせる特例制度もあります。

ちなみに、確定申告を怠ったら、追加で課税されてしまうため、申告忘れには注意しましょう。

不動産売却は事前準備から引渡し後まで気が抜けない！

不動産売却は工程は多いので、一つひとつ確認しながら丁寧に進めることが大切です。

不動産は売却後も納税の手続きがあるので、最後まで気が抜けません。

まずは信頼できる不動産会社を見つけて、担当者と相談しながら進めていきましょう。