おもな利回りは2種類ある

利回りとは、投資金額に対する1年間の収益の割合のことです。

たとえば1000万円の投資金額に対して年間100万円の収益を得られるならば、利回りは「100万円÷1000万円」で10%となります。

この数値が高ければ高いほど、投資効率がいいといえます。

ただし、不動産投資の利回りには、おもに次の2種類があるので注意が必要です。

「表面利回り」

物件購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。

計算式
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

たとえば2000万円で購入した投資物件の年間家賃収入が100万円ならば、表面利回りは5%となります。

不動産投資サイトなどおもなメディアで「利回り」と記載されていれば、ほとんどがこの表面利回りのことを指します。

「実質利回り」

投資物件は、購入価格だけ支払えば手に入るわけではありません。

不動産会社への仲介手数料や登記費用など様々な諸費用もかかります。

また、手に入れた後には、管理費や修繕費、空室損失費用などのランニングコストもかかります。

実質利回りとは、これらも含めて算出したものです。

計算式
実質利回り（％）＝（年間の家賃収入―年間のランニングコスト）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

たとえば、2000万円+諸経費100万円で購入した投資物件の年間家賃収入が100万円で、ランニングコストが20万円ならば、実質利回りは3.8%となります。

不動産投資を行う際は、必ず購入時の諸経費やランニングコストを負担することになります。

そのため、年間の手取り額をより正確に把握するには表面利回りではなく、実質利回りで計算しなければなりません。

しかし、実際の広告等には数値が大きくなって見栄えがいい表面利回りが用いられています。

ですから広告等に表示されている（表面）利回りは、あくまで物件を横並びで比較する際の目安として捉えればいいでしょう。

利回りの最低ラインは物件の条件によって異なる

では、気になる（表面）利回りの最低ラインですが、一般的には10%を目安にする人が多いようです。

しかし、実際には物件の条件によって異なるので、10%にこだわる必要はまったくありません。条件には次のようなことが考えられます。

「立地」

投資物件に限らず不動産の売買価格は、立地が良ければ良いほど高くなります。

これは家賃に関しても同様のことがいえます。

ただし、家賃は売買価格ほど差がないケースがほとんどです。

売買価格が2倍だからといって家賃も2倍になることは稀なのです。

そのため、利回りは立地条件がいい都心の物件よりも、地方の物件のほうが高くなりがちです。

「築年数」

同じ立地条件なら、中古物件よりも価格が高い新築物件のほうが利回りは低くなります。

たとえば首都圏の新築アパートの利回り（2021年10月現在）は６～８％程度ですが、中古物件ならば10%を超えるものも珍しくありません。

「建物の種類」

建物の売買価格は、広さなどの条件が同じだった場合、構造の種類によって差が出ます。

一般的には「木造」「鉄骨造」「RC造」の順に高くなります。

したがって、利回りは「木造」「鉄骨造」「RC造」の順に低くなります。

気にすべきは最低ラインではなく相場

以上のように利回りの最低ラインは物件の条件によって異なるので、「〇％」と一概にはいえません。

また、利回りが高いからといって飛びつくのも得策ではないでしょう。

利回りが高くても「築年数が経っている」「立地条件が悪い」「木造の割に家賃が高い」といった理由で入居率が低ければ意味がないからです。

利回りには、それぞれの条件内で相場というものがあります。相場は不動産投資サイトなどで調べれば大体把握できます。

周辺の同条件物件に対して著しく利回りが低い物件は割高といえますし、高い物件はなにかしら欠点があると考えて理由を確認するべきでしょう。