サラリーマンの不動産投資は大抵失敗する

インターネットで検索すると、不動産投資で成功したサラリーマン投資家の例が数多くヒットします。

そんな成功談を眺めて、「自分もこうなりたい！」と夢見るサラリーマンは一定数いることでしょう。

ただし、成功している例はあくまでほんの一部にすぎません。

多くのサラリーマン投資家は、思った以上に大変な不動産経営に四苦八苦しているのです。

不動産営業マンの虫のよい話を入り口に、軽い気持ちで始めたがために、大失敗してしまう投資家は後を絶ちません。

「サラリーマンこそ不動産投資向き！」ーー営業マンの謳い文句に踊らされて……

不動産業界には、「サラリーマンは不動産投資に向いている」を売り文句に営業を仕掛ける営業マンが多数存在します。

次のようなメリットを挙げ、「サラリーマンこそ不動産投資に向いている！」と迫るのです。

・管理業務は不動産管理会社に一任すれば本業に影響しない
・安定収入のサラリーマンは銀行からの融資が通りやすい

たしかに、このようなメリットはあながちウソではありません。

ただし裏を返せば、このメリットは同時に失敗の要因にもなりうるのです。

ケース①：本当に本業に影響しない!?　不動産管理の手間に泣く

不動産投資の失敗要因の一つとして、賃貸管理の手間を軽く見ていたパターンがあります。

「物件を買って入居者さえ入れば、あとは毎月安定した家賃収入が得られるだけ！」というのは楽観的すぎます。

深夜や早朝を問わず発生する入居者トラブル、設備の修理対応……管理会社に一任できるとはいえ、管理会社から報告を受け、それを逐一判断するだけ、相当な労力がかかります。

複数の物件を所有していたら、自分の自由な時間はほとんどなくなってしまうでしょう。

なかには、すべてを管理会社に丸投げする投資家もいますが、完全にまかせっぱなしにしたせいで失敗してしまう例も珍しくありません。

管理会社任せで家賃収入が途絶えてしまったAさんの例

ここで、実際にあった失敗談を紹介しましょう。

不動産管理会社に管理を委託したサラリーマン大家Aさんは、会社の給料と同じように月々の家賃が口座に振り込まれる状況に、だんだんと慣れてきていました。

月日が経つにつれ、家賃が入るのが当たり前の状態になり、物件の状態や入居者について管理会社に確認することを怠るようになったのです。

管理会社任せの賃貸経営に慣れきったある日、たまたま所有物件の近くで仕事を終えたAさんは、自分の持つマンションに立ち寄ってみました。

すると、自分が購入した頃とはまったく別物のような惨状が目の前に広がっていたのです。

マンションの壁には落書きがされ、ゴミ置き場はいつ掃除をしたのかも分からぬほど散らかり……想像を絶する荒れた状態に、Aさんは絶句しました。

管理会社は、オーナーのAさんが物件を放置しているのをいいことに、怠慢を犯していたのです。

Aさんが気づいたときにはすでに遅く、入居者は管理のずさんなマンションから次つぎに出て行ってしまい、家賃の入金は途絶えてしまいました。

ケース②：融資が通りやすいために多額の借金を抱えてしまう

前述の通り、サラリーマンは銀行からの融資が通りやすく、自己資金が少なくても不動産投資に取り組むことが可能です。

年齢や年収、勤続年数、勤務先、雇用形態などから、サラリーマンは高い信用力を利用できるので、高額な一棟物件の購入も夢ではありません。

しかし、多額の融資を引けるからといって、身分不相応な高額物件や高金利の新築ワンルームマンションなどを購入してはいけません。

ローンの返済額が大き過ぎるために、賃貸経営の収支が少し狂っただけですぐさまローン破綻してしまう可能性もあるのです。

急な修繕や空室の発生など、資金があれば持ち堪えられたようなトラブルでも、ギリギリの収支で賃貸経営を行なっていると、それが致命傷となります。

多額の融資が多額の借金にしかならなかったBさんの例

ローン返済額が大きかったために失敗した、サラリーマン大家Bさんの例を紹介しましょう。

Bさんは、不動産営業マンから受けた「ローン返済を終えた後は、物件がそのまま資産となります」「老後資金を増やすために、どんどん次の物件を購入したほうがよい」とのアドバイスを鵜呑みにして、九州や関西に複数物件を購入。

サラリーマンの属性が功を奏し、銀行から多額の融資を受けることができました。

しかし、購入したマンションから退去者が出るたびに、それぞれの家賃収入はどんどん下落。

購入した物件が新築ばかりであったのも大きな落とし穴で、新築バリューがなくなったマンションには入居者もなかなか集まらなくなってしまいました。

ローン返済で赤字が続く状況に焦ったBさんはキャッシュフローの改善を検討し、追加で中古一棟物件を購入しようとします。

しかし、現状の所有物件の収益が悪化しているうえ、ローン返済金額が大きすぎたことにより、新たな融資付けに失敗。

老後の資産を増やすどころか、毎月数万円単位の赤字を負担し続けるはめになってしまいました。

不動産投資は一定数失敗することを念頭に置くべき

サラリーマンが不動産投資で成功するのは、決して簡単ではありません。

不動産投資の経験が浅く、仕事に忙しいサラリーマンは、特に不動産営業マンからカモにされやすいのです。

だからこそ、自分で勉強し、一定割合で失敗するのも想定の範囲内と覚悟する必要があります。

不動産投資のメリットばかりに惑わされ、大した情報収集もせずに楽観的に取り組んでしまえば、今回紹介したサラリーマン大家と同様の失敗に陥ってしまうでしょう。