「不動産投資はやめとけ！」と思われる人の特徴は？

「不動産投資はやめとけ！」とプロに思われてしまう人たちは、おしなべて次の特徴に該当します。

①「不動産投資を勉強する気がない人」――価値のない物件をつかまされて泣き寝入り！

「物件を所有するだけで簡単に不労所得が得られる！」という甘い認識で投資に踏み切ってしまう人です。

しかし、物件選びや賃貸経営の仕組みについて自分なりに勉強せずに管理会社まかせにしてしまうのは、非常に危険！

「物件を売る営業マンは、賃貸経営は管理会社に丸投げすればよくて手間がかからないことを強調します。しかし、そんなトークを間に受けてはNG。きちんと自分なりに勉強して業者に的確な指示をしなければ、うまく収益のあがる賃貸経営はできません。オーナーなのにいつまでも知識不足のままでは、業者から舐められてひどい対応をされるのがオチです」（某不動産コンサルタント）

たとえば、不動産投資を検討する際、不動産会社や管理会社とのやり取りにおいては、さまざまな専門用語が当然のように飛び交い、法律の話も出てきます。

専門用語も法律もまったく把握する気がなければ、自分自身にとって圧倒的に不利な契約を締結させられる恐れがあります。

時間をかけてでも不動産投資のことをしっかり理解するつもりがなければ、プロから「やめとけ！」と思われてもしかたありません。

期待したようなお金が得られず、ローン返済に苦しみ、物件も売却できないのがオチです。

②「不動産投資に取り組むべきでない年収の人」――ただの“絶好のカモ”

とくに高所得でなくとも融資が引ける安定収入のサラリーマンは、実は不動産営業マンの絶好のカモ。

「メガバンクなどからも融資が降りるような高属性の人は利口なので、複数の業者と同時に話しながら比較検討をしている場合も多く、判断は冷静かつシビア。業者からしてみればやっかいな商談相手という面もあります。逆に、昨今は金融機関の融資条件が厳しくなっているせいもあって、低年収サラリーマンは融資がおりて物件を買えるだけで大喜び。営業マンにとってはラクな獲物です」（某投資用不動産販売会社社長）

なかには、ギリギリの年収で融資審査をクリアした人もいるでしょう。

たとえ銀行からの融資を活用して不動産投資を始めても、「思ったように毎月の家賃収入が入ってこない」「空室続きで収入がない」「営業マンが説明してくれなかった数年後の修繕費が支払えない」といった原因で苦しむことになるだけです。

③「自己資金なしで取り組んでしまう人」――十中八九ローン地獄に！

不動産投資に取り組む一般的な目安の年収は500万円といわれますが、安心して取り組める年収目安は700万円といわれています。

たとえこのラインをクリアしていても「絶対に不動産投資はやめとけ！」と思われてしまう人――それが、自己資金がない人です。

世間では「自己資金ゼロで一生稼げる」などが謳われた書籍が発売されていたり、無料セミナーが開催されたりしていますが、不動産投資はそう甘くありません。

「お金がない人が全額ローンで物件を購入するのは、絶対やめておくべきです。不動産投資には売買費用の見積額にくわえた予想外の出費が多いというのは、不動産業界の常識。資金がなければすぐに賃貸経営は破たんしてしまいます」（某不動産投資会社役員）

不動産投資のポイントは、物件を購入した後の資産運用と長期的な収支計画です。

不動産投資が株式投資やFXといった投資方法と大きく異なるのは、購入不動産を担保にレバレッジがかけられる点。

もし返済に行き詰まった場合は、担保不動産を売却することで、返済に利用できるというメリットがあるのです。

ただ、自己資金なしで融資を受けられても、物件購入の元手が全額融資となると、その後の運転資金に困ってしまうのは間違いありません。

ちょっとした修繕費用が発生しただけで、すぐに資金がショートしてしまいます。

とくに不動産投資ローンでは、住宅ローンとは異なり給与収入でなく家賃収入を借入金返済の原資とするのが前提であることを、覚えておかなければなりません。

空室期間に入居者を募集するための広告予算が出せるか、リフォーム費用が支払えるか、それにくわえて税金の支払いやローン返済を続けていくことは可能か……。

こうした現金支出を想定したうえで、手元資金と相談しつつデメリットも想定してシミュレーションする必要があります。

④「“利回り”という言葉に踊らされる人」――支出を想定していない

不動産投資に取り組もうと考えている人であれば、「利回り」という言葉は聞いたことがあるでしょう。

利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標となります。

投資用物件を探す際にほとんどの場合で用いられるのが「表面利回り」です。

表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字で、たとえば物件価格5000万円で年間家賃収入500万円を見込める場合は、利回り10％となります。

「表面利回りが良いからといって、成功が約束されているわけではありません。その事実を知らずに契約してしまった投資初心者は、実際に投資を初めてから表面利回りと実際の利回りとのギャップに苦しむ羽目になります」（10棟を保有するメガ大家）

不動産投資を実践する場合に本当に参考にしたい指標は「実質利回り」です。

年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いた金額を、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足した数字で割った利回りです。

つまり、支出もシミュレーションして出される指標なのです。

表面利回りといったメリットばかりを理由に投資物件を購入し、想定外の支出の多さに不安を感じても、あとの祭り。

それに気づくころには、営業マンは別のお客さんに物件を売っているか、退職しているかのどちらかでしょう。

不動産投資で儲けるためには、相応の覚悟が必要

不動産投資はやめとけ！」と言わざるをえない人の特徴は、ひと言でいえば不動産投資を甘く見ている人です。

本記事で解説したとおり、不動産投資は本来、片手間でやるのはとても難しい、奥が深い投資です。

本気で不動産投資でリターンを得たいならば、一つの事業として捉え、しっかりと知識を身につけましょう。