不動産投資でなぜ自己破産してしまうのか

不動産投資で自己破産をする人の大半は、物件購入時の収支シミュレーションの見通しが甘く、結果的にローン返済が困難になるパターンです。

ローン返済が困難になる理由として、ローン負担が重すぎたことが考えられます。

そもそも契約時に購入者側が不利な契約を結んでいることに気づいてないことも。

自己破産原因①：負担が重すぎる月々のローン返済金額

不動産投資には、数百万円から数千万円の購入資金がかかります。

金融機関から融資を取り付け、賃貸経営で家賃収入をえながら、毎月ローンの返済を行なうのが一般的な不動産投資です。

2018年に不正が見つかったスルガ銀行の不正融資問題以降、金融機関の融資審査は厳しくなっています。

しかし、不動産営業マンは契約を取り付けるために、できるだけ融資審査が通るように誘導するのです。

本来ならありえない融資でも、審査が通ってしまえば投資家は、厳しいローン負担に耐え続けることになるのです。

そして限界が訪れたとき、自己破産という末路を辿ってしまうのです。

自己破産原因②：不利な契約や相場とかけ離れた賃料設定

不動産投資初心者は、物件の相場や諸費用がどれくらい必要になるかなどの知識に乏しい人が多いです。

一方、不動産の専門家である営業マンは、物件や周辺地域の相場などを熟知しているため、知識の乏しい購入者には、好条件とはいい難い契約を迫る場合も。

そして先に解説したように、不動産営業マンは融資審査を通りやすくするため、物件の価値が高く見えるよう、賃料の設定を相場より高めにする恐れがあるのです。

相場より高い家賃設定だと、入居者は現れません。結果、契約当初のシミュレーション通りには家賃収入がえられない可能性があります。

最悪の場合だと、契約締結を大きく左右する初期費用やその他の経費について、営業マンが意図的に話していないことも。

不動産物件を購入すると、購入費用のほかに修繕費や固定資産税などの支払い、そしてローン返済がはじまります。

購入者は見立てが甘いと、予想外の財政状況となり、自己破産してしまうことに――。

自己破産したらやり直しはきかない？

自己破産の申し立てが裁判所に通ったら、借金は帳消しになります。

つまり、借金の支払い義務から解放されて、それまで苦しんでいたローン返済をする必要がなくなるのです。

ただし、良いことばかりではありません。

自己破産すると、信用情報機関のブラックリストに載るため、住宅ローンをはじめとした追加の借り入れができなくなります。クレジットカードを作ることもできません。

【体験談】不動産投資は2度とやらない！ 悲惨な末路を辿った投資家たちの声

自己破産をすると人生が大きく狂ってしまいます。

不動産投資塾編集部には、不動産投資をきっかけに、悲惨な結果に陥ってしまった体験談が続々とよせられています。今回はその一部を紹介します。

体験談その1：複数のマンションを購入し住む家までなくなった

不動産営業マンからの電話勧誘をきっかけに、都内の新築ワンルームマンションを購入した田中さん（仮名）のお話です。

「収益を最大化させるため」「空室が出た際にリスクヘッジのため」と営業マンから複数の部屋を購入することを勧められました。

幸い勤続年数も長く、安定した収入をえている田中さんは、ローンの審査にも難なく通り、夢の不動産オーナーになったのです。

しかし、夢のような体験はいつしか地獄に変わっていきました。

最初は毎月入っていた家賃収入でしたが、空室が出ると同時に賃料を下げることに。

新築だったので強気に出ていた賃料でしたが、新築でなくなれば入居者は現れず。

ワンルームマンションを４部屋購入していたので、田中さんのローン返済額は月25万円以上になっていました。

一度家賃を下げたことで、満室で経営できたとしても毎月の収入は22万円になってしまいました。

空室だらけになったと同時に貯金は底をつき、売却に踏み切りますが、時すでに遅し。

物件を全室売却しても、ローンが残り1000万円以上もありました。

自己破産を選択したことで、持ち家まで差し押さえられ、失ってしまったのです。

失敗の勉強代と考えても、あまりにも大きすぎる代償となりました。

体験談その2： サブリースという甘い言葉に踊らされ、全資産を失う

大企業勤務で年収800万円、サラリーマン鈴木さん（仮名）の体験談です。

不動産投資には懐疑的だった鈴木さんでしたが、不動産営業マンの「サブリース契約があるので仮に空室がでても家賃は保証されます」という言葉を信じて、初めての不動産投資に取り組む決意をしました。

鈴木さんは営業マンの言葉を鵜呑みにして、サブリース契約についてろくに調べていませんでした。

賃貸経営をはじめて3年が経過した頃に状況が一変。

一部空室が続いていたこともあり、サブリースの借上げ額を大幅に下げることを、一方的に通告されました。

通告内容を受けることができないのであれば、サブリース契約の更新をしないとまでいわれたのです。

通告内容を泣く泣くのまざるをえない結果となり、その後毎月の収支が大きくマイナスに。

仕事の給与をほとんど不動産経営の補てんに使うようになり、物件の売却を決断しました。

しかし、不動産の売却査定価格はローン返済には不充分でした。

月々の返済は貯金からまかなっていましたが、貯金もなくなり自己破産しか道は残されていませんでした。

契約内容の確認不足、知識不足が招いた最悪の結果です。鈴木さんは資産と呼べるものはもはや何も残っていません。

最悪の状況を想定してから計画を立てよう

不動産投資で必ず儲かるという営業マンの言葉は幻想です。

融資や契約締結などの疑問点を、うやむやにしたまま賃貸経営をはじめて、のちに後悔するのは自分だと心得ましょう。

今回は自己破産に陥った最悪の体験談を紹介しましたが、ローン返済に困った際には、ほかにも任意売却などの方法もあります。

不動産投資はメリットばかりではありません。最悪のパターンを想定して、情報収集に励んでください。