タワーマンションの定義とは？

空まで高くそびえ立つタワーマンション。具体的にタワーマンションがどのようなものを指すのかは、法的な規定がありません。ただし、建築基準法によると、高さ60m以上の建築物を「超高層建築物」と呼んでおり、階数にするとおよそ20階のため、20階以上の住居用の超高層建築物を一般的にはタワーマンションといいます。

タワマンを建てるには厳しい審査を要する

20階以上もの超高層建築物、憧れは高層階に住むことだとしても、地震など有事の際には心配です。だからこそ、タワマンを建てるには厳しい審査を通る必要があるのです。いわゆる超高層建築物は、一般的な建築物とは異なる国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられています。

タワマンの耐震性は抜群

日本は地震大国なので、タワマンの地震対策はバッチリです。「免震構造」「制震構造」「耐震構造」で施工されています。「免震構造」は地震の揺れを抑える地震を免れる構造、「制震構造」は地震の揺れを吸収し揺れを制御する構造、「耐震構造」は建築物そのものが地震の揺れに耐えられる構造のことを言います。

設備面に関しては、エレベーターでの移動が中心となるタワマンは、震度6〜7でもエレベーターのカゴが落下しないこと、震度5弱ですぐに停止すること、震度4程度の地震では自動で最寄りの階に動き人が避難できること、という基準が設けられています。

タワマンに住む際に気をつけたい注意点

タワマンに住むメリットといえば、高層階に行くほど眺望がいいこと、騒音がないこと、駅から近いことのほか、部屋の中を覗かれる心配もなくプライベート性の高い空間でもあります。さらに共用部分には、バーラウンジやジム、キッズルームやシアタールームを備えたタワマンもあり、施設の充実度は大きな魅力の一つです。ただ、いいことばかりではなく、注意点もあります。特に高層階であるほど気を付けなければならないことがあるので、以下で解説していきます。

エレベーターの時間がかかりすぎる

朝の通勤・通学だけでなく、ゴミ出しや買い物など1階に降りなければならないとき、基本的にはエレベーターを利用します。規模が大きなタワマンほどエレベーターの数も複数備えられていますが、数百もの世帯が利用していることもあり、混雑は当たり前の光景です。

洗濯物や布団が干せない

高層階であるほど、強風が原因で洗濯物が飛んでいってしまう危険があります。そもそも景観を損ねるなどの理由で、ベランダに洗濯物や布団を干すこと自体が禁止されている物件も多いです。

日当たりの良さがメリットでもありデメリットでもある

タワマンの高層階はポカポカと日当たりがよく、湿気も少ないのはとても魅力的です。ただし、夏場は特に日当たりが良すぎるせいで、常にクーラーをつけ続けなければならないほど暑いです。また、西向き物件の場合は、西日が強烈で家具や内装が日焼けし劣化してしまう可能性もあります。

大規模修繕では高額な修繕費用がかかる

タワマン価格の相場については後述しますが、購入費用以外にも修繕積立金を支払い続ける必要があります。ただし、タワマン自体が2000年代に増えてきた新しい建物であることもあり、大規模修繕の実例がほとんどありません。修繕積立金で修繕費用をまかなえる可能性は低く、実際に修繕が必要となったときには追加費用を徴収されることが考えられます。タワマンを購入する上では特に注意したい問題です。

タワマンの価格相場

不動産の価格相場はエリアや物件によって異なります。あくまで参考価格にはなりますが、都内タワマンの実例を見ながら紹介していきます。（※2020年11月19日時点　不動産・住宅情報サイト“LIFULL HOME’S”調べ）

シティタワー武蔵小山（品川区）
価格：5,900万〜1億7,000万円
間取り：1LD・K〜3 LD・K
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分

駅前再開発でさらなる発展を遂げている武蔵小山のタワマンです。41階建ての免震タワーで、都心の高層ビルが一望できる景色が魅力の物件です。

シティタワー恵比寿（渋谷区）
価格：8,400万〜4億5,000万円
間取り：1LD・K、2 LD・K、3 LD・K
交通：JR山手線「恵比寿」駅から徒歩7分

地上23階建て・全310邸を誇る大規模なタワマンです。恵比寿という都心に位置し、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・日比谷線で都心のあらゆる場所へのアクセスも容易です。

シティタワー銀座（中央区）
価格：4,600万〜1億3,100万円
間取り：1LD・K〜3 LD・K　SOHO：2R
交通：JR山手線「東京」駅から徒歩20分

「銀座を庭にするタワー」がコンセプトのタワマンです。東京〜銀座の街を見下ろし都会の景色を独り占めできます。JR京葉線・八丁堀駅までは徒歩5分です。

勝どきビュータワー（中央区）
価格：5,498万〜1億6,000万円
間取り：1LDK〜2 LDK
交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩1分

大型公園に隣接しており、東京のパノラマが一望できるタワマンです。部屋によっては東京タワーも見えます。駅地下直結で、低層階にスーパーや飲食店が揃う利便性も魅力です。

新築分譲の価格相場は、エリア別で見てみると以下のような価格が目安となります。

品川区：3,900万円〜2億円
渋谷区：1億3,300万円〜2億円
中央区：4,600万円〜1億円
港区：5,800万円〜8,500万円

また、新型コロナウィルスの流行がタワマンの価格に影響を及ぼすかが気になるところですが、実際のところさほど大きな影響はないです。コロナショックによる経済ダメージはリーマンショックに匹敵するほどとも言われますが、新築マンション市場については価格が下がっていないのです。全体的な供給戸数こそ減っていますが、マンションの資産価値は維持されやすく、都心・駅近・タワー・大規模であることで価格も下がりづらいのです。

ちなみに、賃貸の場合の家賃相場は、高層階か低層階かで大きく変わりますが、低層階で一般のマンションと同程度の広さであれば都内の人気物件でも20万円以下で住むことが可能です。