個人にかかる税金

まず、家賃収入にかかる税金は、家賃収入から経費を引いた額（不動産所得）に対して課税されます。
不動産所得には家賃収入のほか、入居者から支払われた礼金も含まれます。敷金は預かっているだけなので含まれません。

経費になるのは修繕費や修繕積立金、管理費、固定資産税、減価償却費などが代表的です。

また、サラリーマン大家で本業がある場合は、本業の所得と不動産所得を合算（損益通算といいます）した額に対して所得税と住民税が加算されます。

多額の減価償却費を落とすなどして不動産所得が赤字になると、本業で毎月源泉徴収されている所得税と住民税が払い過ぎの形になり、確定申告によって還付されます。
これが、不動産会社が「サラリーマンの不動産投資は節税になる」と盛んに売り込んでくる基本的な根拠です。

具体的な所得税の税率は、以下のようになります。

出典：所得税の倍率（国税庁ウェブサイト）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

住民税については、自治体によって異なります。

概ね、10％程度と考えておけばいいでしょう。

法人にかかる税金

法人を設立して不動産投資をする場合、個人の所得税・住民税にあたる税金として法人税、法人事業税、法人住民税などがかかってきます。

参考に、法人税の税率は次のようになっています。

出典：国税庁ウェブサイト「法人税の税率」より普通法人の税率を抜粋https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

注目すべきは、個人と比べた税率の低さです。個人の場合は所得の半分以上が所得税・住民税で持っていかれるケースがあるのに対して、法人税は最大でも23％程度です。
この税率の違いが、不動産投資を法人化する最大のメリットであるといえるでしょう。

ただ、法人にしている場合は、不動産所得で残った利益を投資家の手元に移すにあたって、給与として支払うのが一般的です。そうすると所得税・住民税がかかってくることには気をつけてください。

実際、法人化している投資家は、不動産投資の利益をすべて給与として受け取るのではなく、所得税・住民税の税率が低く済む範囲だけは給与で受け取り、後は自宅を社宅にするなど、法人経費なのか生活費なのかの線引きが難しい用途の経費をうまく使って自分のメリットを最大化しているようです。

節税のコツ

以上が、家賃収入における個人と法人の税金です。

家賃収入にかかる税金を節税するには、とにかく漏れなく経費を計上し、課税対象になる不動産所得を圧縮するしかありません。

まず修繕費や管理費、司法書士や税理士の手数料など、主だった経費は必ず確定申告で経費に計上するようにしてください。

また、物件管理のための交通費や不動産会社との打ち合わせ費用に加え、買い増しする物件を内覧に行く出張費も経費として認められることがあります。

これらの諸経費は、個人に比べて法人のほうが認められる範囲が広いのが一般的です。

そして、家賃収入にかかる税金を節税する要になるのが、減価償却です。

減価償却とは、年数の経過によって下がっていく物件の価値を、物件購入の価格からの割合で税務上、経費として落とす仕組みで、実際には支払っていないお金が数百万円単位も経費として計上できることがあります。

そうすれば特にサラリーマン大家の場合、確定申告の後に税金の還付を受けることが期待できるのです。

確定申告の際、要望しない限りは節税の相談に乗ってくれない税理士も多いです。彼らの報酬は少額ですし、あくまで税務申告が仕事であって顧客のコンサルティングを役割としてとらえていない税理士も少なくありません。

投資家自身が知識を身につけて節税を試みるようにしてください。

税金のことは常に頭に入れておこう

不動産投資をする以上、税金のことは常に頭に入れておきましょう。
確定申告をしてから初めて、多額の税金がかかることを知り、納税資金がない！というのでは目も当てられません。

いくらの納税が発生するのかを意識しながら物件を経営しましょう。