サラリーマンが追加投資することの難しさ

不動産投資において、赤字物件に対する解決策は２つしかありません。

追加で投資して物件価値を上げるか、損をしても売却するかです。

実際のところ、ほんの少し追加費用をかければ解決する赤字物件は存在します。

雨漏りなど、問題点が明確になっているケースは代表的なものです。事業として考えると、多少の費用をかけてでも急ぎ物件の価値を回復し、収益力を回復させるべきでしょう。

築古になって内装の汚さが問題になっている場合でも、ちょっとしたリフォームだけで驚くほど印象が変わり、入居付けがしやすくなることも少なくありません。

しかし、サラリーマン大家の場合は物件に対して追加投資をするのが難しいケースが多いのです。

なぜなら、サラリーマンの場合はフルローンに近い融資で物件を購入し、その物件に入居者が入って回っていることを前提とした計画になっていることが多いため。急に100万円の追加投資が必要になった！という場合に、費用を捻出できないパターンが出てきます。

カツカツの運用計画になっているのです。

経験豊富な投資家であれば、不動産投資に急な出費はつきものであることを知っており、ある程度の資金をプールしています。

しかし、初心者投資家や若い投資家は貯金なしで不動産投資を始めるケースが少なくなく、お金で解決できる物件の問題を解決できなくなってしまいます。

不動産会社もサラリーマンであればローンが組みやすいことを知っているので、元手がなくても不動産投資が始められることを強調します。

結果、手元資金がほとんどない状態で不動産投資をスタートする投資家はますます多くなります。

本業の給料で貯金ができてから物件に追加投資しようと思っても、時間がかかっているうちにさらに物件の価値が下がってしまうのもよくあるパターンです。

物件を抱えたままではサラリーマンの強みを失う

加えて、赤字物件を抱えていては他の物件を買うことができないのも問題です。

不動産投資においては、一つの物件が赤字になっても、買い増しして黒字の物件を抱えることで赤字を相殺し、余裕ができてから損切りするという戦略があります。

しかし、サラリーマンが赤字物件を抱えたままでは、新しいローンが非常に組みにくくなってしまうのです。

サラリーマン大家の最大の強みは、高いレバレッジのローンが組みやすいことです。

年収500万円程度のサラリーマンでもかなりの額のローンを組んで物件を買うことができますが、フリーランスや自営業といった職種ではそうはいきません。

本業の収支が良好であることはもちろん、頭金を相当額入れないとローンが組めないのが普通です。買いたくても買えない、という場合も少なくなく、儲かっている経営者でもなければ不動産会社のほうから敬遠されてしまいます。

だからこそ、元手が少なくてもサラリーマンであることを武器にして不動産投資で成功することができるのです。

思い切って損切りしてから再開を

追加投資もできない、買い増しもできない……そんな状態で赤字物件を抱えていれば、もはやジリ貧です。
赤字物件が放っておいても黒字になることはまずあり得ません。むしろ時間が経つごとにますます売値が下がっていき、損害が膨らむだけでしょう。

したがって、サラリーマン大家が赤字物件を抱えてしまったら、なるべく早く売るべきです。

いくらか残債が残るとしても、それは授業料と割り切るしかありません。

赤字物件という不良資産と多額のローンを抱えた状態から、早く脱却することが先決です。

損切りさえすれば、本業の給与によっていずれ状態はスタートラインに戻ります。

そうしたら改めてローンを組み、以前の失敗の反省を生かした不動産投資をまたスタートすればいいでしょう。

投資で最も重要なのは損切り

不動産投資において株式でもFXでも、投資において重要なのは大きく勝つことではなく、大きく負けるのを避けることです。

長く投資をやっていれば、負けないことはありません。大事なのは、負けた際の損失を最小限にして、次の勝てる投資に向けられる余力を保つことです。

一番まずいのは、負けたとわかっていながら結論を出せずに傷口を広げてしまうこと。思い切った損切りこそが、将来の資産を形成するために必須のスキルなのです。