契約期間中の場合

⑴　契約書を確認する

賃貸借契約では、契約期間が定められていることがほとんどです。しかし、期間中に建物を明け渡してもらいたい事情が発生した場合、賃貸人としてはどうすればよいでしょうか。
　
借主との間で締結した賃貸借契約書には、もしかすると「貸主・借主は、〇カ月前に解約の申し入れをすることによって、賃貸借契約を解約することができる」という規定があるかもしれません。

それでは、賃貸人はこの条項を根拠に、賃貸借契約を中途解約することができるでしょうか。

この点、建物賃貸借について規定した借地借家法では、賃貸人から賃貸借契約を解約する場合

①6カ月前に解約を申し入れること
②解約申し入れには、借地借家法28条が定める正当事由があること

が求められています。

借地借家法は賃貸借契約における借主を保護する趣旨のものですので、借地借家法が適用される建物賃貸借契約において、借主に不利な特約は無効とされます。

つまり、「〇カ月前に解約の申し入れをすることで契約を解約できる」という契約書の条項と、「6カ月前に解約の申し入れをする」「解約の申し入れには正当事由が必要」という借地借家法の規定を比較すると、契約書の条項は借主に不利であるといえます。

したがって、いくら契約書に「〇カ月前に解約の申し入れをすれば中途解約ができる」という規定があったとしても、この条項は借地借家法によって無効であるといえ、賃借人は契約書の条項を根拠に、賃貸借契約を中途解約することはできません。

⑵　当事者の合意による合意解約

それでは、賃貸借契約期間中は、一切契約を解約することはできないのでしょうか。

この点、契約はあくまで当事者の合意によって成り立っているものなので、当事者が合意をすれば、借地借家法などの規定にかかわらず、契約を解約することができます。これを合意解約といいます。

つまり賃貸人としては、賃借人に対して、賃貸借契約を解約できないか、交渉を行うことができます。賃借人に対して、賃貸借契約を解約しなくてはならなくなった事情を説明したり、引っ越し費用や転居先の差額家賃の負担を申し出るなど、誠意をもって交渉をしてみましょう。

賃借人との間で合意が成立したら、後のトラブルを避けるため

①賃貸借契約がいつ終了するのか
②建物の明渡しはいつにするのか
③引っ越し費用や差額家賃は賃貸人が負担するのか、負担するならばどの程度負担するのか

などについて記載した合意書を作成するといいでしょう。

契約更新時の場合

⑴　賃貸借契約の更新をしない「更新拒絶」

賃貸借契約期間中に建物を明け渡してもらうことはあきらめるとしても、賃貸借契約期間の終了時に、次回の更新をしないで、賃貸借契約を終了させることはできるでしょうか。

賃貸借契約の更新をしないことにするには（これを「更新拒絶」といいます）、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」と借地借家法28条で定められています。
　　　
賃貸借契約において、賃借人は建物を生活や営業の拠点として利用しています。例えば単身者用のマンションの場合、賃借人は賃貸借契約の期間に関わらず、少なくとも結婚したり、転職したりするまでは同じマンションに住み続けたいと思っているでしょうし、事務所用のビルの場合、更新のたびに事務所を移転することは現実的ではありません。

すなわち、賃貸借契約において更新を拒絶することは、賃借人にとっては生活設計や事業計画の再検討を余儀なくされることであり、大きな打撃を与えます。
　　　
このため、賃貸借契約において、更新拒絶を行うには、賃借人の生活設計に優先するだけの「正当な事由」が必要になるのです。

⑵　正当事由とは

　
正当事由とは具体的にはどのようなものが挙げられるでしょうか。
　　　
この点、借地借家法28条では、以下のような事情が挙げられています。

①　賃貸人・賃借人が建物の使用を必要とする事情
②　建物の賃貸借における従前の経過
③　建物の利用状況
④　建物の現況
⑤　建物の賃借人に対する財産上の給付の申出
　　　
それでは、ひとつの例として「①事業用のビルを貸している場合で、建物の老朽化と再開発を理由に立ち退きを求めている。②賃借人は建物を不動産会社の店舗として利用している。③これまで特に賃借人との間でトラブルはなかった。④他にもテナントは入っているが、他のテナントはみな立退きに同意している。」といった場合をモデルケースに、具体的に考えてみましょう。

①建物の使用を必要とする理由
賃貸人：取り壊して再開発をしたい→建物は取り壊すのであり、建物自体が必要なわけではない
賃借人：店舗として利用→建物自体を利用している
　　　
②建物の賃貸借における従前の経過
特にトラブルはない
　　　
③建物の利用状況
賃貸人：他のテナントは明渡しに応じている
賃借人：店舗として営業している
　　　
④建物の現況
老朽化しているものの、通常の利用に特に問題はない

単純に両者の事情を比較衡量すると、建物の明渡しを求めたい賃貸人の事情は、ある程度の理由はあるものの、「どうしても明渡してもらいたい」というまでの差し迫った事情ではないといえるでしょう。

他方で賃借人は、建物から出ていかなくてはならないとなると、新しい事務所を探さなくてはなりません。不動産会社はある程度、地域に密着している必要もあるため、移転先も限られてきます。このように考えると、賃借人にとって、移転は大きな負担となります。

両者の事情を検討すると、建物をこのまま使いたい賃借人の事情の方が大きいものと考えられるため、賃貸人が、現状のままで賃貸借契約の更新拒絶を行うのはかなり難しいものといえるでしょう。

そこで、重要になってくるのが「財産上の給付」、すなわち立退料です。賃貸人が賃借人に対して、立退料を支払うことによって、賃借人に傾いている天秤を、自分の方に傾けることができるのです。
　

⑶　立退料とは

それでは、立退料として、貸主は借主に対していくら支払えば、賃貸借契約の更新を拒絶できるのでしょうか。
　　　
立退料を決める要素としては、

①移転費用
②営業補償
③借家権価格

などが挙げられています。以下、順を追ってご説明します。

①移転費用
移転費用の内訳としては、おおむね以下のものが挙げられます。
・引っ越し代金
・移転先物件の仲介手数料
・移転先の差額家賃
・挨拶状の発送費用

②営業補償
移転によって賃借人に売り上げの減少が見込まれる場合には、賃貸人はこれを一定期間、補償する必要があります。しかし、不動産会社の店舗の移転によって、売上にどのような影響があるかを、具体的に算定するのは非常に難しいところです。

③借家権価格
借家権価格については、借家権が財産上の権利として認められているとはいえ、一般的に取引されているものではないため、価格を算定するのが難しいという問題があります。

以上のとおり、立退料の算定における判断基準としては複数のものがありますが、結局のところ、明確な相場は存在しないというのが実際のところです。実際に裁判を起こしてみて、想定よりも多額の立退料が必要だとされるケースも珍しくありません。裁判例によっては、上記の基準を採用せずに、単に「賃料の〇カ月分相当額を立退料とする」という判断がなされることもあります。
　　
また、立退料はあくまで、賃貸人からの更新拒絶が認められる正当事由を補完するものとしての位置づけであると考えられています。したがって、地帯人側の明渡しの必要性が高い場合には低額に、明渡しの必要性が低い場合には高額になると考えられています。

以上のとおり、一旦貸した建物を、賃貸人側の都合で明け渡してもらうためには、ある程度まとまった出費を覚悟しなくてはなりません。少なくとも、「次の更新の時に出て行ってもらえばいい」などという安直な考えでは、建物を明け渡してもらうことはできないでしょう。

近い将来に再開発の予定があるような場合には、普通の賃貸借契約ではなく、期間満了後に契約の更新が予定されていない定期建物賃貸借契約を締結するなどの工夫が必要です。