法律上の意思能力と行為能力について

どのような契約でも、それが有効であるには、契約当事者に意思能力及び行為能力があることが必要とされています。
　
意思能力及び行為能力の概念を、分かりやすく説明するのは非常に難しいのですが、「意思能力」は売買や賃貸借などの法律行為について、正確な判断ができる能力、「行為能力」は特定の法律行為をするための能力と考えられています。
　
行為能力を欠く人については、法律上、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人と区分されており、それぞれ、単独でできる法律行為とできない法律行為（正確には単独で行った場合に取り消しうる行為）が規定されています。

また、意思能力のない人が行った法律行為は無効、行為能力がない人が行った行為は取り消しうるとされています。

例えば、０歳の赤ちゃんが不動産売買契約を行ったとしても、０歳児にはそれがどんな契約か理解することはできない、すなわち意思能力がないので、その契約は無効となります。

他方で１７歳の高校生が同じように不動産売買契約を行った場合、さすがに高校生ですから、それがどのような契約であるかは理解できる（＝意思能力はある）でしょう。したがって、契約は一応有効ですが、後から未成年者の契約である、すなわち行為能力がないことを理由に、取り消すことができるということです。

モデルケースの場合

それではＡさんの場合で考えてみましょう。

Ｂさんは重い認知症で施設に入居しているということですから、自分が所有する不動産を売却することについて、正しく理解をしているとは言い難い状態でしょう。そうだとすると、Ｂさんの意思能力には問題があると言えます。したがって、ＢさんがＡさんとの間でマンションの売買契約を行った場合、それは意思能力のない人が行った法律行為であるとして、原則として契約は無効になります。

しかし、本件ではＢさんの息子であるＣさんが「マンションの売買には問題ない」と不動産会社に話しているようです。それではＣさんがＢさんの代理人として、マンションを売却することはできるのでしょうか。

この点について、ＣさんがＢさんの正式な代理人であれば、ＣさんがＢさんに代わって、マンションの売却をすることができます。それには、Ｂさんが「マンションの売却についてＣさんを代理人とする」という意思を、あらかじめ、委任状などで示しておく必要があります。

しかし、重い認知症であるＢさんは、Ｃさんを「代理人とする」という法律行為の意味も判断できないでしょう。したがって、ＢさんはＣさんを代理人とすることができない、すなわち、ＣさんがＢさんに代わってマンションの売却の手続きをとることはできないということになります。

つまり、今のままでは、Ｂさん名義のマンションを売却することはできないのです。

成年後見制度を利用しよう

それでは、ＡさんはＢさん名義のマンション購入を諦めなくてはならないのでしょうか。
　
そこで利用すべき制度が、「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」です。これは、行為能力が加齢などで衰えた人を保護する制度であり、「法定後見制度」と「任意後見制度」の２種類があります。

「法定後見制度」とは、家庭裁判所が選任した成年後見人などが、本人の利益のために本人に代わって契約などの法律行為を行うことができる制度です。Ｂさんの場合、この制度を利用すれば、家庭裁判所から選任された成年後見人など（Ｂさんの認知症の程度によって、成年後見人・保佐人・補助人のいずれかが選任されます）が、Ｂさんに代わって、マンションの売買など、財産管理を行うことができます。

一方、「任意後見制度」とは、本人がまだ十分な判断能力がある場合に、あらかじめ任意後見人を選任し、任意後見契約を公正証書にしておくことで、本人の意思能力に問題が生じた際、任意後見人が任意後見契約に基づいて、本人に代わって契約など、財産の管理を行うことができる制度です。

Ｂさんの場合に利用できるのは法定後見制度

Ｂさんの場合、認知症を発症しており、物事の善悪を判断する能力がない状態なので、任意後見制度を利用することはできません。したがって、Ｂさんが不動産の売買や、賃貸経営などの財産管理を行うためには、法定後見制度を利用する必要があります。

まず、法定後見制度を利用するためには、Ｂさんが住んでいる場所を管轄する家庭裁判所に、後見開始の審判を申し立てます。しかし、申立をすることができるのは、本人、配偶者、４親等以内の親族等ですので、Ａさんは審判の申立をすることはできません。この場合、ＡさんはＢさんの息子であるＣさんに依頼して、家庭裁判所に後見開始の審判の申立をしてもらうことになるでしょう。　

申立書で、Ｃさんは「自分が成年後見人にふさわしいから選任してもらいたい」と、裁判所に伝えることができます。とはいえ、必ずしもＣさんが成年後見人になる必要はありませんし、また、裁判所からＣさんが選ばれるとも限りません。例えばＢさんの財産をめぐって、Ｃさんや他の家族とトラブルがあるような場合には、弁護士が後見人に選任されることもあります。

後見開始の審判の申立がなされると、家庭裁判所で審理を行います。審理では、Ｂさんの認知症の程度について、医師の意見を聴取したり、誰が成年後見人になるのにふさわしいかなどを判断します。

そして、裁判所の審理を経て、ようやく成年後見人が選任されることになります。一般には家庭裁判所に申立をしてから、成年後見人が選任されるまで、３か月から半年はかかると言われています。

また、成年後見人が選任された後も、Ａさんが購入を希望するマンションが、Ｂさんが今住んでいる、または今は住んでいないけれど今後住む可能性のある居住用マンションである場合は、売買の前に家庭裁判所の許可が必要となります。

成年後見制度を利用しなかった場合のリスク

成年後見制度は、申立から後見人が選任されるまで、半年近くかかることもあり、スピード感が要求される不動産投資の現場では、迂遠な方法であると思われることもあるかと思います。

本件でも、Ｂさんの息子のＣさんがマンションを売ると言っているのだし、わざわざ時間をかけて成年後見人を選任しなくても、マンションを買うことはできないかとＡさんは考えています。

それでは仮に、成年後見人を選任しないまま、マンションの売買契約を行った場合、どうなるでしょうか。
　
成年後見人を選任しないままマンションの売買契約を行ったとしても、そのことを理由に、Ａさんが刑事罰を受けることはありません。

しかし、マンションの売買契約は、意思能力のないＢさんが行ったもので、本来無効ですから、例えばＢさんの娘のＤさんが、「兄のＣは勝手に父親の不動産を売って、自分の借金の返済に充てている」「Ａさんとの間のマンションの売買契約は、兄が勝手にしたものだ。父親の意思に基づくものではないので無効だ」などと主張してきた場合、Ａさんに勝ち目はないでしょう。このリスクは、不動産投資において、看過できないものがあります。

また、不動産売買契約の実務では、司法書士の先生による本人確認及び意思確認が厳格になされています。したがって、Ｂさんが成年後見人を選任しないままマンションを売却するのは、ほぼ不可能であると言えるでしょう。