法律上取りうる、3つの手段について

⑴　Ａさんのようなケースが当てはまりそうな法律の規定は、①民法上の錯誤無効（民法９５条）、②民法上の詐欺取消（民法９６条１項）、③消費者契約法上の取消（消費者契約法４条）などが考えられます。

それでは１つ１つ法律の要件を検討していきましょう。

⑵　錯誤無効

錯誤とは、内心と表示が異なっていることを、表意者が意識していないことと言われています。難しい概念ですが、例えば、買主がりんごを買いたいのに、間違えて「みかんをください」と言ってしまったような場合がこれに当てはまります。民法上、法律行為の要素（重要な部分）に錯誤があった場合には、表意者（Ａさん）に重大な過失がない限り、その法律行為は無効になるとされています。契約が無効とされれば、最初からその契約はなかったことになるので、Ａさんは返金を求めることができます。

しかし、Ａさんの場合、りんご（内心）とみかん（表示）を間違えたのではなく、マンションを買いたくてマンションを買ったのですから、内心と表示の不一致はありません。

Ａさんの場合、「大学が移転して地下鉄の駅もできるから」と思ったからマンションを購入したのに、実際には大学の移転の話などなかったというものですから、マンションを購入する動機に錯誤があったといえます。動機の錯誤の場合も、裁判例では、「動機が相手方に表示されていること」を条件に、売買契約を無効にすることが認められています。

具体的にどういうことかといえば、Ａさんの「大学が移転して地下鉄の駅もできるから購入する」という動機が、売主に対しても伝えられており、また、それが契約の重要な部分であることが認められれば、契約を無効にできるということです。

⑶　詐欺取消

業者に騙されたと思った人がまず考えるのは「これは詐欺ではないか」ということかと思います。確かに、民法上、詐欺による意思表示は取り消すことができるとされています。つまり、詐欺によって不動産を購入した場合には、これを取り消すことができるということです。

仮に、業者がＡさんを最初から騙して不動産を買わせるつもりで、「大学が移転する」などとうそをついた場合、詐欺が成立しそうです。

⑷　消費者契約法上の取消

消費者契約法とは、消費者と事業者との間の契約について、消費者の保護を図るために制定された法律です。消費者契約法には、消費者が契約について勧誘された際に、①重要事項について事実と異なることを告げられたこと、②将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供されたこと、③重要事項について不利益となる事実が告げられなかったこと、④勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられたことの事情がある場合には、契約を取り消すことができる旨、定められています。

しかしＡさんは「不動産投資家」であり、「消費者」ではないので、消費者契約法上の規定は適用されないことが原則です。

錯誤行為や詐欺取消を主張する場合の立証の壁

⑴　Ａさんは錯誤無効と詐欺取消ならば裁判でも認められると思い、売主である不動産業者を相手に裁判を起こすことにしました。さて、この場合、どのような問題があるでしょうか。

⑵　錯誤無効の場合

不動産購入の動機が『近い将来大学が移転する予定があること』であることを業者に伝えていた場合、錯誤無効が認められる余地があることは、前述のとおりです。

しかし、仮に裁判になった場合、「不動産購入の動機を伝えたこと」については、Ａさん側が証明しなくてはなりません。営業マンのセールストークの流れで大学の移転などの話が出ただけのような場合には、言った言わないの水掛け論になってしまいがちです。

証拠がないと負けてしまうのが裁判です。したがって、少なくとも「大学が移転して地下鉄の駅ができるから買う」ということ伝えた証拠として、業者とのやりとりのメールなどを証拠とする必要があります。そのような証拠が何もない場合、Ａさんは裁判で負けてしまうおそれが高いです。
　

⑶　詐欺取消の場合

法律上、「詐欺」と言えるには、「業者が最初からだまそうと思って」「Ａさんを騙し」「その結果、Ａさんが騙されて」「不動産を買った」ということが必要です。そして裁判になった場合、これらのことはＡさんが証明しなくてはなりません。

「業者が最初からだまそうと思って」という部分の証明は、非常に難しいものです。なぜなら、業者が「大学の移転計画なんてないけれど、不動産を買わせたいから嘘をつこう」と、売買契約の当時から思っていたことを、Ａさんが証明しなくてはならないからです。

もし、業者側が「自分も大学の移転計画は本当だと思っていた。だますつもりなどなかった」と反論してきたら、Ａさんが「本当は移転計画などないことは最初から知っていただろう」「最初から騙して不動産を買わせるつもりだっただろう」と言ったところで、Ａさんが業者の内心まで証明できる術は、ほぼないと言ってよいでしょう。
　　　
このように、「詐欺」を証明することは非常に難しいため、Ａさんの勝訴の見込みは低いものといえるでしょう。

勝訴しても立ちはだかる執行の壁

⑴　それでもＡさんが困難を乗り越えて裁判に勝訴した場合、Ａさんはすぐにマンション購入代金を返してもらえるでしょうか。

⑵　裁判に勝ったとしても、自動的に業者からお金が支払われるわけではありません。Ａさんが自ら業者の財産に強制執行をかけて、マンション代金を回収しなければなりません。
具体的には、Ａさんが業者の預金口座を差し押さえたり、業者名義の不動産を競売にかけたりする必要がありますが、業者名義の口座や不動産はＡさんが調査して、特定しなくてはなりません。

このように、Ａさんが業者の預金や不動産などの財産を把握していない限り、裁判に勝ったとしても代金の回収は難しいのです。

また、仮にＡさんが業者名義の預金口座を見つけることができたとしても、口座にお金が入っていなければ全くの無駄骨になります。

裁判で生じる時間の壁

⑴　Ａさんの主張を裏付ける証拠が十分で、また、業者も大手であり、売買代金の回収も見込める場合でも、裁判には長い時間がかかることに注意が必要です。

⑵　裁判を起こして判決が出るまでには１年以上の時間がかかることも珍しくありません。Ａさんはすでにマンションを購入している状態はありますから、「判決が出るまでローンの支払を待ってほしい」という言い分は金融機関には通用しないでしょう。

したがって、裁判期間中、Ａさんは賃料収入をローンの支払いに充てる必要があるならば、マンションを誰かに貸す必要があると言えるでしょう。しかし、判決が出て、マンションの購入の無効や取消ができた場合、借主との関係はどうなるでしょうか。

そもそも、マンションを人に貸すという行為は、売買契約が有効であることを前提とした行為であるといえます。そのような状態で、Ａさんが無効や取消を主張することは矛盾しないのでしょうか。

Ａさんが仮に判決が出るまでの間、マンションを人に貸すことは慎重に検討し、場合によっては人に貸すことは控えなくてはなりません。

詐欺罪で立件したくても、刑事手続の壁はかなり厚い

⑴　民事手続はリスクが大きすぎるため、あきらめたＡさん。しかし、どうしても納得がいかないので、警察に業者を詐欺で刑事告訴しようかとも考えています。

⑵　しかし、刑事手続は国家権力が一個人に対して身体を拘束したり、刑罰を与えるものなので、民事手続以上に証拠が重要なものとなります。したがって「詐欺罪」として立件する場合は、民事手続以上にハードルが高いものといえます。
　　　
このように、業者のセールストークに乗せられて不動産を購入した場合、買主が売買代金の返金を求めることは難しく、多くの場合、泣き寝入りをするしかないのが現実です。

物件購入の際は、業者のセールストークを鵜呑みにせず、慎重に判断をすることが重要です。