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加藤隆が実際に体験した不動産投資の罠

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「老後資金不足2千万円問題を、どう生き延びるか?」

目次

老後資金不足2千万円問題とは

昨今、「老後資金不足2千万円問題」として、大騒ぎになっています。真剣に議論されているというよりは、政治家同士の内輪もめの材料に成り下がっている感がして、私は、冷ややかな目で、静観しているといった感じです。

そう言えば、私は、7月7日(日)~14日(日)は、ニューヨークに行っていましたが、帰ってみると、大量の郵便物の中に、「年金定期便」なるものが混じっていました。

支給開始年齢63歳~年間1,756,005円(厚生年金)=月146,334円、65歳~年間2,477,949円(厚生年金1,756,005円+14,978円、老齢基礎年金706,966円)=月206,496円とのことです。私(61歳)のような今の年寄は、過渡期の為、私は63歳からですが、原則は、65歳からです。サラリーマンの定年は、通常、60歳ですから、まずは、65歳迄の5年間を凌がなければなりません。

現状、必要最低限度の生活レベルで月20万円、通常レベルで月39万円と言われています。中を取って月30万円として、月10万円不足×12月×20年間(80歳―60歳)として、2,400万円です。

「2千万円」というのは、どうゆう計算根拠かは、詳細はわかりませんが、「2千万円」でも、不足といった感じです。支給開始年齢は、現状、65歳~ですが、70歳~、75歳~等と、どんどん遅らせる構想が出ています。そのうち、100歳~ということになるやも知れませんね?

更には、支給金額も、どんどん、減額していく構想もあります。仮に、表面的には減額とはならなくても、紙幣・国債増刷の中にあって、インフレによる目減りにより、実質、減額となっていく可能性も高いと思われます。

採算的には、61歳の私の世代ですら、表面的には、トントンと言われていますが、実質的には、勤め先負担分(勤め先と個人折半)をも考慮すれば、半分しか返ってこないことということになります。(勤め先負担といっても、その分、給料を減らされているだけのことですから、実質は、全額個人負担。)国(社会保険庁)は、税金と同様に、勤め先から、勝手に、源泉徴収して、先に使ってしまっています。

まずは、公務員等の経費(無駄遣い含む)で消え、株等の資産運用で目減りし、時には使い込まれ、減った原資を、今の年寄に配分しているのです。従って、決して、今の支払者の為に取っておいてあるわけではなく、公務員・投資先・今の年寄等の為に、使われてしまっているのです。

日本の現状

そもそも、日本では、不景気・低賃金雇用で、結婚できない・しない、子供を作れない・作らないで、夫婦2人で子供1人です。これでは、年寄ばかりで、若者は減っていき、人口は、世代毎に半減していきます。

以前は、若者7人で年寄1人を養えば良かったのが、今は、2人で1人。(収入の3分の1は取られ、残り3分の2です。)やがて、1人で1人となっていきます。(収入の半分は取られ、残り半分です。)私的には、この年金制度は、取られた分は一旦返却した上で、今後は廃止したらと思います。

そして、自分と自分の家族は、自分達自身で守るのです。本当に必要な弱者だけ、税金で守るのです。なまじ、一旦、国(社会保険庁)を経由するから、人件費等の経費(含む無駄遣い)、資産運用の失敗、時には使い込み等で、目減りしていくのです。そもそも、何に使われているのかも不明で、私達ではコントロールできません。

各種数字にしても、あくまで「大本営発表」であって、昨今流行りの改竄・偽装等もあって、信憑性は定かではありません。先に述べたように、勤め先負担分は考慮していません。

全員支払いを前提にしていますが、国民年金等、実際には、6割の人達しか支払っていません。資産運用も、甘い運用想定利回りです。人口減少も甘い想定です。紙幣・国債増刷によるインフレ・貨幣価値減少も甘い想定です。

日本は実質財政破綻している

そもそも、マクロ的な視点で見れば、国家財政は、実質、破綻しています。ざっくり言って、税金等の年収が年50兆円、国債等の借金が年50兆円、毎年100兆円の無駄遣いをしています。借金は、毎年50兆円づつ増え、1,200兆円にも達しています。個人・家庭で置き換えてみれば、年収500万円の家庭が、毎年サラ金から500万円借金をし、借金が1億2,000万円に達している状態です。

個人だと、実質破綻・自己破産・再起不能状態です。会社で言えば、実質倒産状態です。従って、社会保険・年金制度は、実質倒産した保険会社の保険に強制加入させられているようなもので、実質、ねずみ講・詐欺に近いものとも言えます。

一方、紙幣・国債は、実質倒産した会社の発行する不渡り手形のようなものです。諸外国等、この実態を意識し始めた途端、何かのきっかけで、円安・暴落、国債暴落・金利上昇ということになる可能性もあり得ます。

日本の財政破綻を生き延びるには?

大局的・長い目で見れば、紙幣等の貨幣価値は下がっていき(借入金の実質負担も下がっていきます)、実物資産等の物(特に、数に限りのある物。貴金属・土地等)の価値は、相対的に上がっていく可能性があります。

さすれば、借入金を活用して、不動産(特に、優良なエリアの不動産)を購入しておくこととなります。借入金の実質負担は目減りし、不動産の家賃・資産価値は相対的に上がっていくからです。

その代わり、目先、金利は上昇する可能性もありますので、できれば、固定金利、少なくとも、なるべく長期間固定の金利で資金調達しておく方が有利です。

ある程度凌げば、タイムラグはありますが、家賃・給料等も、インフレにスライドして、上がってきます。もっと言えば、日本のみに依存するのも、カントリーリスクがありますので、日本以外でも通用するものとして、外国為替・貴金属も保有しています。(外国不動産は、未だやっていません。)逆に危ないのは、昨今の年寄がやるような、ひたすら、預貯金することです。

インフレにより、目減りしたり、最悪、ハイパーインフレにまでなれば、実質、紙切れになります。日本も、第二次世界大戦後やっていますし、昨今でも、ロシア、トルコ、アルゼンチン、ベネズエラ、ジンバブエ等でも、ハイパーインフレが起こっています。

本当は、老後資金はいくら必要なのか?

ところで、老後資金がいくら必要かという発想は、基本的な計算式としては、例月必要金額×残存必要年数になります。例えば、例月必要金額は、最低限度で、月20万円。ゆとりを持たせて、月39万円。中を取れば、月30万円といったところです。

一方、残存必要年数ですが、サラリーマンの定年は、通常60歳。(雇用延長しても、65歳)平均寿命を85歳とすれば、20年間となります。最も、リストラ・倒産があれば、60歳以前から無収入になるリスクもあり得ます。

雇用延長も、通常、定年前の半額以下等、低賃金です。逆に、平均寿命以上に生存する可能性もあります。「人生100年」というのが昨今の流行語となっていますが。(これは、多分に、年金を払えないから、一生働けというメッセージだと思われますが。)仮に、例月最低金額20万円×12月×定年雇用延長後残存年数20年間=4,800万円となります。先の年金定期便で月20万円出れば、大丈夫です。

続いて、例月必要金額30万円×12月×定年雇用延長後残存年数20年間=7,200万円となります。先の年金定期便で月20万円出れば、2,400万円不足です。こんな計算辺りかもですね。

もし、サラリーマンで、企業年金が月10万円あれば、大丈夫です。続いて、ゆとりある生活金額約40万円×12月×定年雇用延長後残存年数20年間=9,600万円です。

これは、老後必要資金1億円説ですね。先の年金定期便で月20万円出ても、4,800万円不足。企業年金月10万円出ても、2,400万円不足です。ましてや、自営で会社組織にせずに厚生年金も無く国民年金のみだと、年金支給額は月5万円程度のようです。

勿論、企業年金もありません。退職金もありません。自営の方は、自助努力になります。もともと、サラリーマンは、「動物園の動物」。動物園の檻の中だけで不自由ですが、死なない程度の必要最低限の餌は与えられます。

自営は、「野生の動物」です。飢え死にするかも知れませんし、自由で、成功するかも知れません。ところで、今まで、平均寿命で見てきていますが、平均寿命は延びつつありますし、実際には、個々人で、寿命は異なり、いつまで生きるかはわかりません。

ですから、老後資金として、いくら必要という発想では、不確定要素も多く、限界があります。実際問題、いくらお金があったとしても、今後、収入も無く、どんどんお金が減っていくのは心配なものです。お金が底をついたら終わり名古屋です。

毎月安定収入が入る仕組み・システムを構築する

そこで、私的には、月々いくらお金が入るかといった考え方をするべきだと考えています。月々お金が定期的に入ってくる仕組み・システムを作っていくのです。

先の例でも、月々20万円、30万円、40万円と、安定収入が入り続ける仕組みを作っておけば、いつまで生きようが、安心です。

具体的には、資産運用と知的所有権です。資産運用については、預貯金・外国為替・貴金属・株・不動産等がありますが、安定収入たりえるのは、家賃収入のある不動産のみです。

一方、知的所有権は、特許権・実用新案権・意匠権・商標権・著作権です。具体的には、発明・印税(音楽・出版等)等です。但し、こちらは、特殊な能力も必要とし、普通の人ができるものではありません。普通の人でもできるものと言えば、不動産経営しかないと思われます。

私(加藤隆)の場合

私の場合で言えば、現在61歳。サラリーマンは、定年後雇用延長です。資産運用としては、預貯金・外国為替・貴金属・株・不動産ですが、メインは、不動産です。現状、資産6億円―負債4億円=自己資本2億円。例月受取現預金400万円―例月支払現預金250万円=例月手残現預金150万円といった感じです。

収入のメインは、不動産経営になっています。あとは、私の不動産経営のノウハウ等(失敗談も多いですが。)を皆様にお伝えするのが使命だと思っており、コラム・著作・講演活動もお誘いに応じて行っています。

究極的には、生活費以上のお金が、できれば自動操縦状態で入るような仕組み・システムを構築しておくことです。どんなに遅くとも、サラリーマンの定年迄にはしておくべきです。できれば、定年前に構築しておけば、減給・リストラ・倒産等があっても大丈夫です。順調に行けば、アーリーリタイアも可能です。

著者紹介

加藤 隆
加藤 隆

サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴31年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件108戸を運営。総資産7億円・借入5億円・自己資本2億円、年間家賃収入4,100百万円・借入金返済3,100万円・キャッシュフロー1,600万円。節税で、所得税・住民税ゼロ。

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