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星野陽子の金持ち母さん投資術

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ワンルームマンションを買うなら中古がおすすめ!?

目次

不正融資問題などを受けて、銀行の投資用不動産向け融資が陰りを見せ、会社員への投資用不動産向けの融資が閉まっている現在、現金で購入できる中古のワンルームマンションに注目する人が増えている感じがします。しかしながら、以前から「ワンルーム投資は良くない」という人たちがいるので、どのような点が良くないのか、考えてみようと思います。

新築ワンルームマンションは投資として良くない?

売りに出ているワンルームマンションを大きく分けると、高所得の人たちにセールスされるような新築のワンルームマンション、そして中古のワンルームマンションになります。

前者は、投資としては良くないと私は思います。山手線沿線など立地の良い場所に立ち、家賃保証がついているワンルームマンションは、「すばらしい立地なので入居者に困らないし、家賃保証があるから滞納の心配がなく、設備も新しく申し分ないので心配なく長く所有することができ、将来は年金代わりになります」などとセールスされます。

私も一度、話を聞いたことがありますが、物件は山手線内で駅から近い場所にあり、販売会社の営業マンが「あまりに良い物件なので自分も購入しました」と言い、中古物件ばかり見ていた私は、新しい設備がまぶしく思えるほどでした。節税にもなるし、面倒な確定申告も手伝ってくれるというので、少し気持ちが動きました。

しかしながら、どう考えても価格が高い。まず、日本では新築は高いのです。一日でも住めば「中古」となり、価格が下がります。投資(入居者)のために、高い金額を払わなくてもよいのではないかと思いました。また営業マンは上司を連れてきたり、「粗品」や、立派なパンフレットなどを持ってきたりしましたが、それらの費用はもちろん価格に含まれています。それから家賃が相場に比べて高いことを指摘すると「家賃保証がついているので、問題がない」ということでしたが、家賃保証はずっと続くわけではありません。結局お断りをしました。

後に、私が不動産投資のコラムを書いたりするようになると、このようなマンションを買った人たちから相談を受けることもありました。中には、最初は良い物件を買ったと思っていたようなのですが、持ち出しになっていた人がいました。ある人は、少し不動産投資の勉強をし始めたところ、良い投資ではないと気がついたということです。またある人は「自分は年収も高いし、複数のワンルームマンションという資産を持っているので、一棟のマンションをフルローンで購入できると思ったのに、銀行からの評価が債務超過だった」とショックを受けていました。

その方々は仕事に邁進されているので、自分で調べる時間がなく、良い話だと信じてしまったようです。私もあのセールストークには気持ちが動いたので気の毒に思います。中には損切りをして、勉強をしてから、不動産投資に新たに取り組んで成功した人もいらっしゃるので、もしそのような物件を買ってしまわれた人がいらしたら、ある程度知識をつけてから、信頼できる人に相談して再挑戦するのもよいのではないでしょうか。

中古ワンルームマンション投資のダメなところとは?

さて、後者の中古ワンルームマンションですが、立地や金額などの条件がよければ、私はいいと思います。中古ワンルームマンション投資がダメだといわれる理由と、対処や反論を次のようにまとめてみます。

入居者がいなければ、赤字経営

ワンルームを一つ持っていた場合、入居者がいないと、利回りはゼロどころではなく、管理費と修繕積立金と税金などがかかるのでマイナス。複数の部屋があるアパート1棟を持っている場合、一部屋空いても他の部屋からの家賃収入があるのでマイナスにならない。

都内の駅近など需要が高いエリアに買うと、家賃が適正であれば、退去があっても間もなく入居が決まります。また中古ワンルームマンションを複数持つとエリアの分散にもなって良いかと思います。

修繕積立金が十分でない物件がある

修繕積立金を確認してから購入しましょう。

管理が行き届いていない物件がある

管理を確認しましょう。不動産を買う時は、必ず自分の目で見てから。「マンションは管理で買う」といわれるぐらいなので、管理には重きを置くことをおすすめします。

ワンルーム規制条例ができる前のワンルームは狭すぎる

東京都のワンルームマンション規制は各区で条例や指導要綱として出されていて、各区によって違うのですが、たとえば、「住宅戸数10戸以上の建物を建てる場合は専有面積25平米以上」という最低面積規定、新築時に課税、ファミリー付置義務などがあります。25平米以下のワンルームは建てられないとなるとコストが上がるため、供給量が減少しました。そのことによって、規制以前に建てられたワンルームマンションに希少価値が出てきているようです。

資産を増やすスピードが遅い

「借金が嫌い」という人が無理をしてレバレッジをかける必要はないかと思います。そもそも不動産投資は幸せになるためにやるものなので、「借金が心配で寝られない」という人が融資を利用するのはおかしいことです。

また、融資を使った投資で失敗すると大変です。現金で中古ワンルームマンションを買えば、ローンの支払いができなくなるというリスクがないので、借金が嫌いな人には向いていると思います。

成功例として、『中古ワンルームマンション投資の秘訣』の著者の芦沢晃(あしざわあきら)さんがいらっしゃいます。芦沢さんは今年、会社の定年を迎えられましたが、給与を貯めて区分マンションを現金で購入し、証券投資や家賃の再投資を併用する手法を使い、23年間で都心を中心に54室所有するに至りました。総投資額は約3.3億円で、年間家賃収入は3,300万円です。お母さまの介護費用や子どもにかかる費用は、給与所得だけでは足りなかったそうですが、ワンルームマンション投資で十分な資金を得られました。

ワンルームを買ってしまうと銀行の担保評価が下がるので、現金で持っていた方がよい

銀行の担保評価が必要でなければ、たとえば相続時には、現金で持っているよりもワンルームマンションで持っていた方が評価が下がるので、良いかと思います。私は最近中古ワンルームマンションを二つ買ったのですが、次のような状況だからです。

・物件を積極的に増やそうと思っていない
・現金を持っていることがリスクだと思っている
・相続税対策として現金を持っているより、ワンルームマンションを持っている方が有利
・銀行預金よりワンルームマンションの方が家賃が入るのでいい。マンションの価値が下がったとしても中古で駅近(ひとつは徒歩1分。もうひとつは徒歩3分)なので限定的なのではないかと思う

リサーチや売買契約などに時間がかかる

それは私も感じたことがあるのですが、芦沢晃氏によれば、代理決済ができるとのことです。

中古ワンルームマンションのメリット

流動性が低いと言われる不動産ですが、ワンルームマンションは、相場より少し安く売りに出すとあっという間に売れるというメリットがあります。私が先月購入したワンルームマンションは、売主さんによると、「近くの不動産屋さんに行って売却の依頼をしたのだけど、家に帰宅する前に「買い付けが入った」という電話をもらった」とのことでした。私は別のワンルームマンションを購入する件で不動産屋さんとやりとりをしている最中、その不動産屋さんから「今、情報が入ったのですが」とその物件を紹介してもらいました。よく知っている場所だったので、「現金で満額で購入したい」と伝え、すぐに購入申込書を送ったのでした。私が連絡した後に、業者さんたちからも購入希望の連絡が続々と入ったそうです。

東京の古い中古ワンルームマンションに関してですが、現行の「マンションの建替え等円滑化に関する法律」により建て替えが容易になってきたのに加え、東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を2019年度にも創設する(容積率を上乗せする)制度を創設するという報道がありましたので、建て替えの対象となる建物に区分を持っていた場合、利益を得たり、新築のマンションが手に入れたりする可能性があるのではないでしょうか。

最後に

投資方法は人によって違うのが当然です。なぜなら、リスク許容度、資産、年齢(人生におけるステージ)、家族構成、どんな人生にしたいのか等、人によって違うからです。中古ワンルームマンションを購入する手法が合う人も合わない人もいるので、一概にワンルームマンション投資が良くないとは言えないと思います。

著者紹介

星野 陽子
星野 陽子

不動産投資家。著者。特許翻訳者。
東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。フリーランスとして在宅で翻訳の仕事をしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(6億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰。 オフィシャルブログも定期更新中。

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