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星野陽子の金持ち母さん投資術

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空き家が増え続ける理由と空き家ビジネスの可能性

目次

日本では空き家が増え続け、社会問題として認識されてきています。少子高齢化という社会現象が背景にあるので、なかなか解決するのは難しいと思いますが、空き家を再生してビジネスにする例も出ているので、ビジネスチャンスと捉えることもできます。今回は空き家について、私なりに考えてみたいと思います。

空き家が増えると近隣住民にも悪影響がある

日本の空き家についての傾向は、総務省統計局によるデータ「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」では次の通りです。

・平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸で、5年前と比較すると、304万戸の増加で、増加率は5.3%

・平成10年からの15年間では総住宅数が1000万戸以上増加。住宅のうち空き家についてみると、空き家数は820万戸となり、5年前に比べて63万戸(8.3%)増加。空き家率(総住宅数に占める割合)は、平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり、平成25年には13.5%と、5年前に比べ0.4ポイント上昇し、空き家数、空き家率共に過去最高

・平成25年の別荘等の二次的住宅数は41万戸であり、二次的住宅を除く空き家率は12.8%となっている

データが示すように空き家は増えています。土地利用や住宅供給に規制があれば空き家も増えなくなるのに、と思いますが、それはさておき、適切な管理がされていない空き家があると、防災、防犯、衛生、景観などの様々な面から好ましくありません。

私の所有物件に隣接して荒れた空き家が数件あったのですが、ゴミが投棄されたりしましたし、野良猫がたくさん住み着き、虫や臭いが発生したりして不衛生でした。そこで犯罪が起こらないかとか、放火されないかと、私は心配でした。

割れた窓を放置しているエリアは注意を払う人がいないと思われ犯罪が増えるという「割れ窓理論」がありますが、入居者募集の際にも「地域の雰囲気が良くない」と思われないか、という心配もしました。

そもそも日本では「投資」という考え方が根付いていません。ですから、自分が所有したものについては、自分でどうしようと勝手だろう、という意識が強いと思います。

けれども投資という考え方が根付いている国では、自分の所有する不動産の価値を下げない、というより、上げたいと思っている人たちがいます。不動産の価値は、地域の影響を強く受けます。

そのため、いわゆる良いエリアでは街の美しさを気にする人たちが多く、自分の家だけでなくそのエリアにある家の庭の芝生がきちんと手入れされているか、庭に花が植えられているかなど、チェックしたりしています。庭が荒れていたりすれば近所の人たちから何か言われることもあります。

日本では思い思いの家を建て、近所に荒れた家があっても気にしないか「仕方ない」と思う人が多いようです。倒壊の恐れがあったり、道路までゴミがあふれていたりする家に対して、やっと自治体も動くという感じではないでしょうか。そうした無関心が、空き家の増加を助長しているのかもしれません。

空き家が放置される理由は固定資産税と都市計画税にある

東京都の千代田区、中央区、港区、新宿区などの人気のあるエリアでさえ、空き家率は10%を超えていますが、なぜ空き家が放置されるのでしょうか。

理由としては、所有者が死亡し、土地と家を相続した人が放置してしまっていることが多いようです。放置してしまうのは、単に忙しくて家の中のものの整理ができないということもあるようですが、解体費用がかかったり、更地にすると固定資産税が高くなるので、あえてそのままにしている人も多いようです。

何かしら活用方法を見つけて対処すればいいのですが、家の活用方法がわからないため、とりあえずそのままにして、それっきり手を付けずに放置してしまうのです。

ちなみに固定資産税ですが、住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地の特例措置
引用:東京都主税局 固定資産税・都市計画税の計算例

住宅が建っている土地の固定資産税は大幅に軽減されており、住宅を取り壊して更地にしてしまうと、土地の固定資産税が大幅にアップしてしまうため、空き家にしておいた方がいいと考えるのも無理はありません。

空き家を所有することの危険性

ただ、自治体や企業によって、空き家発生予防の手もいろいろと打たれてはいるようです。特に、空き家を再生して入居者がつきやすくなるようにする動きをよく目にします。

空き家を自治体や企業などが再生するようになってきて、私は嬉しく思います。欧米などでは、修繕やリフォームをしながら家を大切に長く使い築100年以上の住宅なども多くありますが、日本もそうなるといいなとずっと思っていたからです。

日本では築40~50年ぐらいの木造の家は(下手したら20年ぐらいの家でも)壊して新しく建てたりしますが、私はもったいないと感じています。

また、個人でも空き家を再生する人たちが増えてきており、その動きも私は嬉しく思っています。

ただし、こうした空き家再生ビジネスの中には、あまり褒められないやり方をしている人たちがいるので注意が必要です。

例えば、壁紙を貼ったりする簡単な「リフォーム」で費用を抑えて、安価で購入した築古戸建を「再生」して家賃を得る方法がありますが、気になるのは、自分の儲けのことばかり考えて、耐震補強のこと、つまり、入居者の命について考えていない人たちがいることです。

こうしたビジネスを勧誘する業者は、「古いボロボロの家でも、壁紙を変えるとか、畳をフローリングにするなどの簡単なリフォームで借り手はすぐにつきます!」「難しくないので、とにかく家を買ってみましょう!」などと言いますが、それはコンサルティング・フィーや、不動産業者の物件情報を提供して家を買ってもらった場合にもらえるキックバックのお金が目当てだったりします。

地震で家が倒壊して入居者が亡くなるという最悪の場合、物件の所有者が損害賠償責任を負うことがあります(阪神・淡路大震災のときに建物の所有者の損害賠償義務を認めた例があります)。

空き家はかなりの築古のものが多いでしょうから、新耐震基準以前に建てられた建築であると当時の基準を満たしていれば責任を負わない、という考えもあるため、必ずしも責任を負うとは限りません。しかし、それでも人の命がかかっているのですから、しっかりとした耐震性のある住まいを提供するべきではないかと思います。

耐震性のある住まいを、お金がないという理由で提供できないとするのなら、厳しい言い方ですが、貸家業はするべきではないと思います。

空き家は増えているため、安価で買えるものが多々あり、良い場所で管理のよい空き家を安く買えたら得です。けれども管理のよくない家には注意が必要です。

家を安く買って人に貸した後に、雨漏りが起こったり、赤錆で水道水が使えなかったり、シロアリが発見されたりという問題が起こり、その問題解決のための費用が出せないという人たちの話は何度も聞きました。

手入れがきちんとされていない築古の家は、そのような問題が起こる可能性が高いので気をつけなくてはならないと思います。

また土地は所有すると、所有権を放棄することができず、売るかあげるかしないと手放せません。これも空き家の増加に歯止めがかからない理由の一つでしょう。

人気のある温泉地の別荘が1円で売りに出されているのをテレビで見ましたが、所有者は「とにかく手放したい」ということでした。実は、別荘は月に数万円の管理費がかかることが多く、その所有者は何年も自分の別荘に行っていない状況なのに、管理費と固定資産税などを払わなくてはならず、負担が大きいと感じているのです。

その別荘がある温泉地では約30年前に建てられたものが多く、所有者は高齢となっています。その1円物件だけでなくほかの物件も手放したいと思う人たちが多いため、低価格の物件が市場に出ているのですが、購入するには修繕費用や登記費用などのまとまった金額が必要ですし、その後は高額な維持費がかかるようになります。不動産投資としてキャピタルゲインを狙うとしても、自分が売る時のことを考えると、なかなか手が出ないのではないでしょうか。

別荘が売れないからといって、何とか手放そうとして国や県に持ち掛けても、断られる例が多いとのことです。

安いと思って購入して所有するのは危険だと思いました。

空き家再生ビジネスは多様な方向に進化できる

安いからという理由だけで空き家を購入するのは危険ですが、しっかりとしたビジネスプランがあるなら、空き家は大きなチャンスになるかもしれません。

個人が空き家を買って再生するのであれば、耐震改修工事費用や屋根などの修繕費用に充てられる資金を準備し、シロアリ被害や雨漏りを確認し、修繕やリフォーム計画を立て、それらの費用を何年で回収できるのか考え、投資として成り立つのか検討してから購入して、再生するべきでしょう。

私の周りの不動産投資家で上手に空き家を再生されている方々を見て、私自身も取り組んでみたくなっています。たとえば、簡易宿泊所です。私は民泊事業を始めていますが、そこである程度、旅行者を泊めるということがどんな事業なのかわかっているので、将来性があると考えているからです。

また食堂などのスペースがある物件を見つけられれば、ずっとやりたいと思っている「子ども食堂」も空いている時間にできるかも!と夢が広がります。

空き家を利用して人が集まれる場所を作って地域の活性化を目指したり、コレクティブハウスを作って、近年増加している単身者が幸せに暮らせる環境を作れたら素敵なことではないかと思ったりしています。今後増える空き家ビジネスは、このように多様な方向に進化していくのではと考えています。

著者紹介

星野 陽子
星野 陽子

不動産投資家。著者。特許翻訳者。
東京都出身。外資系メーカー、シティバンク勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚。子ども二人に恵まれるも離婚。在宅で翻訳の仕事をフリーランスとしてしながら、シングルマザーとして子ども達を育てた。東欧からの移民の子で、14歳から働き、資産ゼロから財産を築いたユダヤ人の義父からは不動産投資を学び、投資物件(6億円)などの資産を築いた。著書に『ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金銀銅の法則50』『ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣』『貧困OLから資産6億をつかんだ金持ち母さんの方法』がある。オンラインサロン「マネサロ」主宰。 オフィシャルブログも定期更新中。

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