ワンルームマンションを売ってもいい金額を想定しておく

不動産投資で重要なのは出口戦略です。ワンルームマンション投資の出口は物件を手放すことで、できるだけ高く売ることが最終目標だと私は思います。

そこでポイントとなるのは、常にマンションの売却を意識しておくことです。もうすぐ売ろうと考えている方はもちろんのこと、まだ売るつもりはない方や、長く持ちたいと思っている方なども、「これくらいの金額なら売ってもいい」という売値の目安を持っておくと良いでしょう。

売り時を考えつつ、定期的に不動産関連の情報を集め、物件の相場価格などを調べておけば、高く売れるチャンスも掴みやすくなるはずです。

景気と経済状況を踏まえて売り時を想定する

では、マンションを高く売るためのポイントとして、どんなところを見ておくと良いのでしょうか。

まずは、国内経済全体の状況に目を向けておきましょう。

不動産価格は景気の影響を受けますので、景気がよければ高く売れる可能性も大きくなります。そのため、景気動向を予測する力を磨くほど、高値で売れる可能性も高くなります。

その点からすると、例えば今は2020年に開催される東京五輪が意識されているため、それまでは景気が良い状態が続くのではないかと見られています。だとすれば、19年後半くらいを目安に売却するという計画も立てられます。

一方、東京五輪の前、19年10月には消費税増税の予定があり、そこでいったん景気が伸び悩むのではないかという見方もあります。その論を踏まえるなら、もう少し早く、19年前半には売るという計画が立つかもしれません。

いずれにしても、重要なのは自分なりの売却の計画を立てることです。売り時の目安が決まれば、そのための準備もできるようになります。もちろん、これらは予想なので外れることもあります。

経済学者でも不動産業界のベテランでも完璧に景気を読み当てることはできませんので、自分の読みが外れるかもしれない可能性はあるでしょう。

それでも、行き当たりばったりで売るのと、自分でタイミングを考えて売るのとでは納得感が変わります。

景気を読むためのノウハウはありませんが、経済状況や景気に関する情報をたくさん集めるほど、売却計画の精度も高まり、結果として高く売れる可能性も大きくなると思います。

ちなみに、中古物件の売買には消費税がかかりませんので、増税に向けて駆け込み需要が高まるといった効果は起きにくいと言えます。厳密にいうと、仲介手数料にかかる消費税は増税によって高くなりますが、新築と比べると影響は限定的になるはずです。

ワンルームマンション売却後のリスクとデメリットを考える

2つ目のポイントは、保有する物件の相場価格を見ることです。相場の見方については、本連載でも何度か触れてきた通り、定期的に査定を依頼し、どれくらいの価格で売れるのか把握しておくのが良いでしょう。

相場価格がわかれば、例えば、現時点でのローンの残債と比較して、売り時を考えることができます。投資する側としては、ローンが残っているのはリスクですので、査定額が残債を上回っている時の方が売却しやすく、将来的なリスクを抑えることができます。

ただし、現状として物件が空室になっている人や、収支が赤字の人、これから赤字になる可能性が大きい人などは残債にこだわらずに売却したほうが良いこともあります。

ローンが残るリスクや、ローンにかかる利息の額よりも、保有し続けることによって生まれる運用コストなどのほうが大きくなることが多いからです。

逆に、ワンルームマンションを保険金代わりとして家族に遺すことを目的としているのであれば、急いで売却する必要はなく、売却を考える必要性も低くなります。

団体信用生命保険（団信）に加入していれば、自分に万一のことがあった時に残りの返済が免除されます。つまり、保険金代わりとしてマンションを持つということは、団信の効果を資産形成の一部に組み入れるということで、団信で完済することが投資目的になります。団信には死亡保障だけでなく、3大疾病保障もあり、がん、脳卒中、心筋梗塞でも保障が適用されます。生命保険としてかなり手厚い保障と言えるかもしれません。

そういう目的で物件を買った人は、基本的にはローン完済まで物件を売ってはいけないと言えます。ただし、完済すれば団信の効果はなくなりますので、あらためて家族に遺すためにマンションを所有し続けるのか、それとも他の投資家と同様、出口戦略を持つことが重要になります。

高く買ってくれる人を待つ

3つ目のポイントは、ワンルームマンションを高く買ってくれる人が現れるのを待つことです。物件価格は、その時々の経済環境などに影響を受けますが、最終的には売主と買主が決めるものです。

そう考えると、査定額は一種の参考価格として見ることができます。実際、同じ物件でも業者によって査定額は異なりますし、査定額よりも高く買う人が現れることもあります。

高く売るという点から見ると、そういう人が現れるのを待つのも１つの方法です。査定額よりも高く買ってくれる人が現れた場合は、その人に売ることによって利益が増えますし、さらにシンプルにいえば、そういう人が現れた時が物件の売り時とも言えます。

そのためにも、買主探しは重要で、複数の業者に頼んでおくのが良いと言えるでしょう。査定や買主探しを依頼する業者が多くなるほど、高く売れる可能性も大きくなるというのが基本的な考え方です。

サブリース契約などの違約金に注意

その他のポイントとしては、例えば、修繕積立金が高くなると物件価格が下がりますので、その前に売るのも有効な方法と言えるでしょう。

また、物件価格は築年数に影響を受けますので、早く売り出す方が売却価格を高く設定できます。

また、ワンルームマンションの場合は、空室の時よりも入居者がいる時の方が高く売れる傾向があるため、入居状況なども踏まえると良いと思います。ただ、入居者がいたとしても、安く貸している場合はマイナス評価になる可能性もあります。その点には注意が必要ですので、賃料相場などを確認しておくと良いでしょう。

ちなみに、保有物件近隣で人口や入居希望者数が増え、物件価格が上がる場合もあります。

例えば、大型のショッピンセンターができたり、大学のキャンパスができたり、新しい駅ができるといったケースです。そのような変化も売却する人にとっては追い風で、高値で売れる可能性が大きくなります。

ただ、そういった土地開発は、景気動向を読むのと同じくらい難しく、読み当てることはできません。「そうなったらラッキー」くらいの感覚で捉えつつ、高く売れるなら売るという意識を持っておくと良いと思います。

物件そのものに関しては、サブリース契約や管理契約など各種契約を見直しておくようにしましょう。契約内容によっては途中で売却することによって違約金が発生することがあるからです。

まとめ

最後に、今回のポイントを以下にまとめておきますので、参考にしていただければと思います。

・常に「このくらいの金額なら売ってもいい」という金額を想定しておくこと
・国内の景気はチェックしておくこと
・国内景気を大きく変動しそうな19年の消費税アップ、20年の東京五輪前後にどう動くかを想定しておくこと
・物件の相場価格は定期的に把握しておくこと
・売却後に残債が残らない金額で売却すること
・ただし、赤字が積み重なっていくようなら少しくらいの残債が残っても処分したほうがいいこともある
・安売りはなるべくせず、高く買ってくれる人を待つこと
・空室よりも入居者がいたほうが高く売れる傾向がある
・賃料が相場より安いと売却価格も安くなる傾向があるので、賃料を安売りしないこと
・サブリース契約などの契約書は、売却で不利にならないか確認しておくこと