売却時に必ず納めなければならない税金は？

不動産売却時の税金には、大きく分けて「必ず納めなければならない税金」と「利益が出たときだけ納める税金」の2種類があります。

まずは、必ず納めなければならない税金を見てみましょう。

・印紙税
不動産の売買契約書に貼る印紙の税金です。納税額は契約書に記載される売却金額が高くなるほど多くなります。

具体的な納税額は、下記のとおりです。

500万円超～1000万円以下：5000円
1000万円超～5000万円以下：1万円
5000万円超～1億円以下：3万円
1億円超～5億円以下：6万円
※2022年3月31日までの軽減税率

・登録免許税
不動産の登記に対する税金です。税率は登記の種類によって異なりますが、売却により所有権を移転（名義変更）する場合は、固定資産税評価額の1.5％になります。
※2022年3月31日までの軽減税率

・消費税
買主を紹介してくれた不動産会社へ支払う仲介手数料や登記手続きを行なう司法書士へ支払う手数料などに対し、10%の消費税がかかります。

利益が出たときだけ納める税金は？

不動産を売却することで利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。

ここで注意すべきは、「譲渡所得」とは売却した金額ではなく、そこから不動産の購入時にかかった費用や売却時の経費などを差し引いた金額ということです。

たとえば、5000万円で取得した投資物件を数年後に1億円で売却したとします。

その際に不動産会社へ仲介手数料として300万円を支払った場合、課税対象となる譲渡所得は次の計算によって4700万円となります。

1億円（売却価格）－5000万円（取得費）＋300万円（仲介手数料）
＝4700万円（譲渡所得）

なお、売却しても利益（譲渡所得）が出なければ、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税は、譲渡所得を得た際に納める税金の総称で、正式には以下の3種類があります。

・所得税
個人の所得に対する国税です。

・住民税
こちらも個人の所得に対するものですが地方税になります。

・復興特別所得税
東日本大震災の復興財源確保のための税金です。
2013年1月1日から2037年12月31日まで課税されます。

この3種類が利益が出たときだけ納める税金となりますが、これらの税率は、不動産を所有していた期間が5年を超えるか否かで変わります。

5年以下（短期譲渡所得）
39.63％（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）

5年超（長期譲渡所得）
20.135%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

ここでいう「5年」は、独特のカウント方法なので注意が必要です。

その方法は、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていたか」です。

たとえば、2021年3月10日に購入した物件を2026年5月10日売却しても、2026年1月1日時点では5年経っていないので長期譲渡所得の対象にはなりません。

2027年1月1日を過ぎて売却すれば、長期譲渡所得となります。

なお、所有期間によって税率が違う理由は、バブル時代の反省などから転売目的の不動産売買を防ぐためです。

ちなみに譲渡所得税は、給与所得とは別扱いで計算されるので、「分離課税」と呼ばれることも覚えておきましょう。

出口戦略を見誤らないためには？

以上のように不動産売却時にかかる税金は複数あるうえに、計算方法が難解なものもあります。

そのため「今売却すればぎりぎり黒字になるはず」という出口戦略を立てても、税金を払い終えたら赤字だった……ということも充分にありえます。

そのような事態にならないためには、売却前に税金にも精通した不動産会社へ相談することをおすすめします。