「副業で不動産投資」は、そもそもOKなのか？

日本はこれまで、副業が禁止されている会社が一般的でした。

近年は、政府による働き方改革の流れもあり、厚生労働省が発表している「モデル就業規則」では、2018年から副業禁止の規定が削除されました。

そのため、副業が原則禁止という日本社会の慣習が、「原則自由」の風潮に変わりつつあります。

とはいえ一般企業の場合、「副業をすることで本業に差し障りがある」という理由から、現在でも副業容認に消極的な会社があることは事実。

しかし、法的には副業は禁止することはできません。

そこで、将来の資産形成の方法としてサラリーマンからも注目を浴びているのが不動産投資です。

親族から収益物件を相続する人も珍しくはないため、「不動産投資は資産運用の一環」とされ、副業とはみなされない場合が多いのです。

サラリーマンが副業に不動産投資を選択する5つのメリット

2019年には「老後2000万円問題」が噴出しましたが、サラリーマンや公務員のように安定した給与を得ている社会人でも、老後の不安からは逃れられません。

「元気に働けるうちから、将来のために資産形成を行ないたい！」と考えるのは、ごく自然な流れといえるでしょう。

ここで、サラリーマンが副業で不動産投資に取り組むメリットを見てみましょう。

メリット①　本業に支障をきたさずに資産形成ができる

サラリーマンのように日中勤務している人が不動産投資に取り組みやすい理由の一つは、本業に支障が出にくい点です。

株式投資やFXは、株や為替レートの上がり下がりを常に気にしなければなりません。

投資顧問業のようなアドバイザーにサポートしてもらうことはできますが、すべての意思決定は自分です。

一方で不動産投資は、投資判断といった意思決定はもちろんオーナー自身が行なう必要がありますが、それ以外の管理業務などの面倒な部分を、外部の業者に一任することができます。

日中は本業に専念しながら、副業として家賃収入を得ることができるわけです。

メリット②　生命保険代わりになる

不動産投資の営業マンのセールストークでよく言われるのが、「生命保険の代わりになる」という文句。

収益物件を所有していれば、オーナーである自分自身が突然亡くなったとしても、入居者がいる限り、家賃収入は家族に入ります。

不動産投資の融資には団体信用生命保険（団信）が付随しています。

仮に所有者が亡くなったとしても、ローン残債は保険金で完済される仕組みになっています。

家族にとっては、残債のない収益物件が引き継がれるという恩恵を受けることができるのです。

メリット③　将来の年金代わりになる

生命保険と同様に、不動産営業マンがセールストークによく挙げるのは、「年金代わりになる」というメリット。

公的年金だけでは老後生きていくことが困難と言われている昨今、不動産投資による資産形成で老後の収入源を確保しておくのは、大きなアドバンテージになります。

メリット④　サラリーマンは銀行融資がおりやすい

毎月の安定した給与所得があるサラリーマンは、不動産投資に取り組む際の融資が通りやすいというメリットがあります。

収益物件を購入する際には、少ない資金で高額な収益が得られる物件を購入できるというレバレッジ効果を高めるために、金融機関から融資を受けます。

安定収入と長い勤続年数があれば「返済能力がある」とみなされ、高額な融資を受けることができます。

メリット⑤　資産防衛のためのインフレ対策となる

一般企業勤務の場合、インフレやデフレといった景気の左右により、業績が下がったりリストラがあったりという不安があります。

最近のコロナショック以降は、倒産する企業が急増しました。

不動産という金融資産を保有しておくことは、現金保有以外に資産防衛の手段となり、貨幣価値が下がった際のインフレ対策にもなりえるのです。

会社にバレたらマズい!?　3つの注意点

不動産投資を副業として行なうメリットを紹介しましたが、もちろんデメリットやリスクもあります。

「本業」としては会社や役所、銀行勤務などさまざまな業態がありますが、特に気をつけなければならない３つの注意点を解説しましょう。

注意点①　確定申告をしないとペナルティを受ける

不動産投資に取り組んでいる会社員は、ほとんど会社任せになっている確定申告を自分で行なわなければなりません。

管理等は不動産管理会社に委託することができますが、収支管理は自分で行なう必要があります。

本業以外で20万円以上の所得を得た場合は、所得に応じた税金である所得税や住民税を納税しなければいけません。

確定申告を怠ると、無申告課税や延滞税といったペナルティを受ける可能性があるので気をつけましょう。

注意点②　事業的規模での不動産投資は、副業であっても問題になりがち

不動産投資は副業に当たらないとは解説しましたが、事業としてみなされる基準があります。

その基準は「5棟10室」で、これを超える物件を所有していると「事業」とみなされるため、副業を容認している会社であっても問題にされるかもしれません。

副業とみなされるかどうかは会社規定によりますが、5棟10室を超えると副業の範疇を超えると判断される可能性があるため要注意です。

注意点③　公務員や銀行員はサラリーマンと基準が異なる

給与所得があるというだけで、だれでも簡単に不動産投資に取り組めるわけではありません。

公務員や銀行員は、一般企業に勤めるサラリーマンとは判断基準が異なるからです。

公務員の場合は、国家公務員法や地方公務員法などで、副業が禁止されています。

人事院規則（国家公務員に関係する法令）によると、副業に該当しないとみなされるには「一定の規模」に達していないことが重要視されます。

この一定の規模とは、前述の「5棟10室以上」。

サラリーマンの場合は必ずしも副業が禁止されているわけではないため、会社によっては問題になりませんが、公務員の場合は事業として一定の規模に達して副業とみなされた時点で法律違反となり、懲戒処分を受ける可能性があります。

公務員の場合は、不動産・駐車場の年間家賃収入が500万円以上など、法律上の副業の基準に達した時点で「職務の遂行に支障あり」と判断されてしまうのです。

逆に、規定内の規模であれば公務員でも不動産投資は可能です。

銀行員の場合は、職務上未公表の会社情報に触れることが多いため、投資全般を禁止されているケースもあります。

金融機関によって規定が異なるため、不動産投資に取り組みたい場合は必ず確認しましょう。

副業の不動産投資でありがちな失敗例

ここで、サラリーマンが副業として不動産投資に取り組む際に、よくある失敗例を紹介しましょう。

CASE1 賃貸管理費をケチって大失敗！

不動産投資では管理を外部の業者に依頼できるメリットがあります。

ただ、そこにかかるコストをケチったために、結果的に自らを破滅させてしまったサラリーマン大家は後をたちません。

自主管理にすると当然、平日の日中にも入居者からの問い合わせがあるでしょう。

しかし、サラリーマンとして勤務している以上、入居者の相談にすぐには対応できません。

結果的に休日や夜間、早朝や深夜に対応することになり、さらに生活リズムの異なる入居者の時間帯に合わせる必要もあります。

不動産管理でよくある相談は、設備の故障やその修理対応。

すべて自主管理にしたことで、修理業者も全部自分で探さなければなりません。

このようなオーナーは自分の余暇もなく、寝る時間もなくなり、体調を崩すほか、最悪のパターンでは、入居者のトラブル対応も満足にこなすことができずに、退去者が出てしまいます。

CASE2 確定申告を放置した結果、多額の追加徴収の支払いが発生……

前述したとおり、副業として不動産経営に取り組むと、不慣れな確定申告をしなければなりません。

コロナ禍では2年連続で確定申告の時期が1か月延長される措置が施されましたが、基本的には毎年3月15日までに申請する必要があります。

年度末で本業が忙しい人ほど、この確定申告を放置してしまいがちです。

確定申告をサボった結果、無申告加算税や延滞税を支払うペナルティを受けるのは珍しい話ではありません。

副業として魅力的な不動産投資は意外と手間がかかる

どのような資産形成術でも同様ですが、ラクして稼げることはないのです。

副業として人気の不動産投資ですが、今回紹介した失敗例はごく一部にすぎません。

不動産投資に本気で取り組みたいのなら、本業で収入を増やしながら、心の余裕と自己資金が確保できてから検討することをおすすめします。