そもそも「事故物件」とは？

不動産業界では、事故物件のことを「心理的瑕疵（かし）物件」といいます。具体的には、自殺や殺人、火災事故などの死亡事件・事故が起こったアパートやマンションを指します。

しかし、「心理的瑕疵物件」となる土地・建物というのは、法律的に定義づけられていません。物件を紹介する不動産業者がそれぞれ判断することになります。

わかりやすく説明するため、以降、今回のテーマである心理的瑕疵物件のことはすべて「事故物件」と表記します。

事故物件の告知義務はルールがあいまい？

不動産会社には、事故物件を入居者に案内する際、事故物件であることを告知する義務（告知義務）があります。しかし、詳細な決まりは特に定まっておらず、ルールがあいまいな点が厄介です。

宅地建物取引業法（宅建業法）における事故物件の告知義務は、次のように定められています。

宅建業法上では「事故物件の告知義務」が定められているが……

宅建業法では、取引相手に対して宅建業者（不動産会社）が「瑕疵の告知義務」をもっていることが定められています。

具体的には、「重要事項説明書への記載」と「契約者への告知」が必要で、瑕疵の内容を説明する義務が課されています。業者が瑕疵を承知していながら告知事項の説明を怠った場合、業法違反となって賠償金の支払いなどのペナルティが発生する可能性があります。

ただ、契約者にどの程度詳細に説明しなければいけないのかは特に決まっておらず、不動産会社によって考え方が異なります。

事故物件の告知期間は、会社によって大きく異なる

事故からどれほどの期間、不動産会社の告知義務が続くのかについても、明確なルールはありません。

実情として、目安としては「事故から2〜3年経過していれば告知義務はない」と判断することが多いようです。

告知義務が発生する期間については裁判所の判例も一定ではなく、自殺から2年程度経過した物件で「告知義務なし」と判断された事例もあれば、「告知義務あり」と判断された事例もあります。

2人目以降の入居者に対する告知義務はしなくてもいい？

事故・事件後、最初に入居する人に対しては告知義務があるものの、次の入居者には告知しなくていい、というのが業界の暗黙の了解です。

これを悪用して、事故物件を扱う賃貸業者がサクラを立てて1週間だけ事故物件と契約し、一度誰かが住んだことにして、実質的な次の入居者には告知をしないという手口があります。いわゆる「ルームロンダリング」ですが、実は「2人目以降に告知義務がない」というルールも宅建業上は存在しません。裁判になれば、ロンダリングをした業者が負ける可能性は高いでしょう。

以上の通り、告知義務についてはルールが明確でないのが実情です。

投資対象としての事故物件に光あり！

感覚的には非常に不安な気持ちになる事故物件ですが、不動産投資家にとっては投資価値が高い場合もあります。

事故物件に投資するメリットとデメリットについて説明しましょう。

事故物件に投資するメリット

事故物件のメリットは、物件を安く購入できることに尽きます。安値で物件を買えれば当然、利回りは高くなりやすいからです。

ただ、家賃が相場より安くなってしまう可能性は織り込んで判断してください。

ほかの注意点としては、入居者と裁判になったりするリスクを回避するため、入居者募集を行なう業者が告知義務をきちんと遂行するよう、しっかり監督することでしょう。

入居者のなかには、「賃料が安ければ、事故物件でもかまわない」という人もいます。事故物件のなかには利回りが20%を超える物件もあり、入居者さえ付けば大きな投資利益が期待できるかもしれません。

事故物件に投資するデメリット

一方で、事故物件への投資はハイリスクです。投資家が「この程度の事件や事故なら入居者は付くだろう」と判断して投資したとしても、実際に購入すると入居者から避けられて空室が続いてしまうかもしれません。

借り手がつかなければ、結果的に維持費や修繕費ばかりがかさみ、赤字物件になってしまいます。事故物件では管理会社によるサブリース（家賃保証）もまず望めないでしょう。

結果、積み重なる赤字に悩み耐え続けるか、物件を買値よりさらに安く売却するかしかなくなります。

事故物件投資で生じるリスクとは？

さらに、事故物件投資には次のようなリスクもあります。

該当する部屋以外にも悪影響が出るリスク

事故物件の心理的影響は、事件や事故の起きた部屋だけでなく、物件全体に影響します。
マンション・アパートを一室だけでなく一棟丸ごと購入した場合、該当する部屋以外の入居者も、購入後になってから事故物件の影響で退去してしまうケースがあるのです。

しかも、現在では事故物件についてまとめた「大島てる」というサイトがあり、簡単に情報収集できます。過去に同じ物件の別の部屋で事件や事故があった事実を理由に、家賃の減額請求をする入居者が出てくることもあるようです。

修繕や供養にコストがかかるリスク

事故物件は通常の原状回復だけでは足りず、シミや悪臭を消すための床や壁の張り替えなど、大きな修繕作業やリフォームが必要になります。部屋で人が死んだ場合は、僧侶を呼んで供養しなければいけないケースもあるでしょう。

物件を購入した後でこのような対応が必要になれば、費用はオーナー持ちです。自殺や殺人のあった物件では、修繕・供養の費用を遺族や犯人の家族に請求できるのが通常ですが、支払ってくれない可能性もあることには注意が必要です。

事故物件に投資するなら？

投資目的で事故物件を購入する際、心理的瑕疵の比較的低い物件を選ぶのが重要です。殺人事件が起きたような物件の場合、周辺住民も事件を知っていることが多く、入居者はかなり集まりにくくなります。

事故物件投資に挑戦するなら、どのような事故物件なのかを不動産会社に細かく確認してください。詳細が不明なら、購入は見送ったほうが賢明でしょう。