日本国内の人口減少…賃貸需要減をどのようにとらえるのか？

――今後の国内の賃貸住宅市場で、大家さん側が注視する必要があるのはどんな点でしょうか。

勝瀬博則CEO（以下敬称略）　業界を取り巻く外部環境としては、「国内の人口減少」が大きな変化で、今後の賃貸ビジネスに当然影響すると想定しています。人口が全体的に減ることで、大家さんにとって借りてほしい属性の人も減っていく。例えばそれは、定職を持つ正社員の若い人たちであったりします。

一方、高齢者も減りますが、若者ほどではありません。また、非正規雇用の人と外国人は増える可能性があります。これらの属性の人たちは、大家さんができれば敬遠したい借り手だと言われています。

――オーナー側が貸したい属性の人が減っていくなかで、今後どのようにターゲットとなる借り手を確保するかが重要になるということですね。

勝瀬　はい。これまでの不動産市場は、物件を建てれば売れ、すぐに借り手もつく状態でした。しかし、人口が減れば物件が余りやすくなるのは当然です。直近のデータを見ても、2018年は１年間で人口が45万人減った一方、物件は90万戸作られています。この数字を見るだけでも物件が余っていく未来が容易に想像されますよね。

レッドオーシャン化が加速する東京…不動産業を成功させるビジョンはあるか？

――現状の空室率などを見ると都市部と地方の差も広がり、ますます東京一極集中のトレンド傾向にあります。

勝瀬　そうですね。需要が東京に集中すると、大家さんも東京の物件を狙います。人口が減っていても東京なら需要がある、中心部なら賃貸ビジネスが成り立つと考えるわけです。この考えは、ある意味では正解です。現状として東京に人口が集中する傾向があるから当然です。

しかし、例えば地方の大家さんたちがすべて東京に集まってきたらどうなるでしょうか。東京の市場は超がつくレッドオーシャンになるでしょう。需要が増えれば、当然不動産の価格も上がります。オリンピック特需によって人件費、建築費も上昇傾向にあります。結果、どうなるかといえば、家賃の上昇です。人口が減り、大家さんとして貸したい人も減っていくなか、さらに高い家賃で借りてくれる人を確保するのはどれだけ難しいことでしょう。

――物件を持つエリアを東京に移したとしても、人口が減少していく以上、既存のビジネスモデルには限界がくるということですね。

勝瀬　その通りです。人口が増え、経済成長が右肩上がりであった過去の市場においては、従来の戦略が通用しました。借り手が常にいましたので、その人たちを確保することに集中さえすれば、年単位の収益を確定させることができたのです。

しかし、人が減れば当然事情は変わります。人口減少は先進国で日本が最初に経験する大きな社会変化です。世界初の出来事ですので、参考になる前例がありません。市場環境が以前とは違うということを念頭に置いたうえで、従来のビジネスモデルを根本的に見直す時期にあると思います。

――具体的にはどのような点を見直す必要があるのでしょうか。

勝瀬　繰り返しになりますが、人口減少によって需要と供給のバランスが変化している今は、賃貸を含む不動産業界全体の変革期だと思っています。賃貸ビジネスは、物件を建て、貸すという従来のビジネスモデルが通用しなくなっていきます。サービスによって快適さや便利さを高め、付加価値をつけるための投資が今後必要になると思います。

従来のビジネスモデルから脱し、物件の特性を活かした価値を創造する

――大家さんのなかには、今後縮小する市場で、どんなサービスを展開すればよいのか、どんな投資が必要なのか分からない方もいます。そういう人にとって、家具や家電をそろえる、電気、ガス、水道の手続きを不要にするといったOYO LIFE型の取り組みが解決策の1つとなりそうですね。

勝瀬　「付加価値を高めて収益を生む」という考え方は産業革命のころと同じです。産業革命によってはた織りが工業化された結果、織物が大量生産され、価格が落ちました。背景にあるのは需要と供給のバランスですので、不動産も同様、物件数が不足しているときは大家業が儲かりますが、物件が余るようになれば儲からなくなるのは当然です。

産業革命を経て繊維業がどうしたかというと、織物ではなく、服を作るようになりました。材料ではなく、「服」という最終商品を作ることによって付加価値をつけたのです。また、服を作ることで収益が得られると分かると、同業者も同様に服を作り始めます。そこがレッドオーシャンになったため、次は服を売る「店」を出すようになり、割賦で買える「クレジット」をつけるといったさらなる付加価値が生まれました。その繰り返しを経て、現在はネットで服が買えるようになり、気に入らなければ返品できるといったサービスにつながっているわけです。

――織物の製造からネット通販に変わっていく様子は、物件という箱に各種サービスをつけていくOYO LIFEの取り組みと重なります。

勝瀬　そうですね。繊維業が製造業からサービス業へと変わっていったように、賃貸ビジネスも賃貸業からサービス業の要素が強くなっていくと思います。また、このような変化は消費者側にも利点があります。例えば、街なかではTシャツが1000円くらいで売られていますが、自分で生地から作ろうとすると、もちろん1000円では収まりません。大量に作っているから安く売れるのです。

OYO LIFEも同じで、家具や家電などは自主ルートを通じて大量に購入するため、低コストで用意できます。OYO PASSPORTという入居者向けサービスでは、カーシェア、家事代行、音楽のストリーミング配信などの様々なサブスクリプション型サービスを提供していますが、これらもOYO LIFEが各社と提携しているため、お客様は特別価格で利用できます。

インタビュー記事「後編」：「人口が減少で、賃貸物件は変革期を迎えている」～供給過多の市場で勝ち残るための戦略とは？