家賃の回収に注意

はじめに言うと、そもそも大家と管理会社の間でやり取りするお金はそれほど高額ではありません。仮に管理会社が倒産してしまったとしても、大家が深刻な損害を受けることは考えにくいでしょう。

ただ、入居者からの家賃や管理費は、管理会社に振り込まれてから大家に送金されます。

前回、送金を受けた分から管理会社が倒産するまでの１〜２ヶ月分の家賃は、取りっぱぐれる可能性があります。

また、問題なのは入居者との賃貸契約の内容が不明確になること。通常、賃貸契約は管理会社に保管されているので、管理会社が倒産して連絡がつかなくなってしまった場合、確認が難しくなってしまいます。入居者とトラブルがあって契約内容の確認が必要になった場合など、困ったことになるでしょう。

また、賃貸契約がなければ入居者の素性もわからず、家賃の振込先を管理会社の口座から大家の口座に変更してもらうのにも手間がかかります。

一戸ずつ訪問して入居者に事情を説明し、家賃の振込先を変更してもらうというのもなかなか大変です。入居者によっては口頭の説明では信じてもらえず、なんらかの証明を求められることも考えられます。

調整に手間取っているうちに次月の家賃も管理会社に振り込まれてしまったら、回収できない家賃がどんどん膨らんでいく危険があります。
入居者との賃貸契約は、管理会社にはコピーを渡して原本は自分で持っておくか、せめてコピーだけでも自分で保存しておいたほうがいいでしょう。

管理会社は倒産しにくいビジネスモデルだが・・・

ただ、管理会社はそもそも、倒産することが稀です。

なぜなら、管理会社のビジネスモデルは倒産しにくい仕組みになっているからです。

どういうことか説明します。管理会社のビジネスは典型的なストックビジネスです。ストックつまり蓄積型のビジネスで、契約に則って基本的に毎月、それぞれの大家から管理委託費が入ってきます。

大家が支払う管理委託費は入居者からの賃料が原資になっており、物件からの家賃滞納が相次ぐ等の特殊な事情がない限り、支払いが滞ることは考えにくいでしょう。

一件ずつは小額の入金を、多数集めるモデルになっていることも、管理会社の経営としてはリスク分散になります。毎月入ってくる管理委託費に見合った会社の運営費になるように経営していれば、倒産することは滅多にないのです。

しかし、管理会社がグループで不動産売買や開発など、リスクの高い事業を行っている場合は注意が必要です。

いくら管理会社の業績は堅調でも、グループ会社が事業に失敗することで多額の負債を抱え、倒産する可能性があります。

特に投資用不動産を扱う会社の場合、物件を買ってくれた投資家をリピーターとして囲い込むために儲け度外視で管理会社を併設しているところが少なくありません。そのような管理会社は、本業の無理な投資で倒産してしまう可能性もあります。

倒産の兆候を見逃すな

倒産する会社は、何かしらのサインが出ているものです。

次のような兆候が管理会社から出ていたら、気をつけたほうがいいかもしれません。

・家賃など、管理会社から支払われるお金の入金が遅れる
・オフィスを縮小移転する（自前のオフィスだったのにシェアオフィスに移転するなど要注意）
・オフィスに電話しても誰も出ない時が多くなる
・担当者が次々に退職する
・ウェブサイトの更新が突然止まる

ただ、前述したグループ会社の投資失敗による倒産の場合、管理会社のほうには兆候が出てこないこともあります。

念のため、管理会社のグループ会社のウェブサイトも時々チェックしておいて、おかしなことがないか確認しておいたほうがいいかもしれません。

また、以上のことから、やはり管理専業で地道に長年やってきている会社のほうが安心と言えるでしょう。前述のとおり堅実にやっていれば管理会社が倒産するのは稀ですから、ちゃんとした会社に任せれば大家が被害を被る確率はごく低いと言っていいと思います。

管理会社選びは慎重に。見直しも要検討

管理会社が倒産してから慌てて対応するのより、一番間違いないのは倒産せずにきちんと仕事を続けてくれる管理会社を選ぶことです。
管理会社の倒産は、真面目に家賃を払ってくれている入居者にも迷惑をかけます。ときには管理会社の変更も辞さず、パートナーとして信用に値する会社なのかを厳しく見極めましょう。