第３段階 占有移転禁止の仮処分

Aさんは再度、弁護士に相談に行きました。

弁護士「Bさんに対して法的手続きを取るつもりなのですね」

弁護士「裁判が終わるまでに占有が移転されるリスクが高い場合には、占有移転禁止の仮処分を行うべきでしょう。例えば、貸している部屋に不特定多数の人が出入りしていたり、Bさんの姿を見かけなくなっていたりするような場合などは、占有移転禁止の仮処分を行うべきだと言えるでしょう」

判決の効力は、借主にしか及ばないのが原則です。このため、せっかく裁判で勝っても明け渡し時に建物を第三者が使用していた場合には、その第三者に対して明け渡しを求めることができません。

そのような不都合を回避するために、裁判を起こす前に「占有移転禁止の仮処分」を行うことがあります。これは、「建物を事実上使用している（占有）状態をほかに移転させること」を裁判所が禁止するものです。つまり、Bさんが使っている建物を、ほかの人に使わせることを裁判所が禁止するのです。

占有移転禁止の仮処分命令を受けておけば、裁判に勝っていざ明け渡しを求める際、借主ではない第三者が建物を使用していたとしても、その第三者に対して建物から出行くように求めることができます。

借主をまったく見かけなかったり、不特定多数の人が建物を利用しているようであったりした場合、建物の占有が第三者に移転される可能性が高く、占有移転禁止の仮処分を行うべきといえるでしょう。

占有移転禁止の仮処分の手続きの流れ

占有移転禁止の仮処分の手続きの流れは、以下の通りです。

①裁判所に行う占有移転禁止の仮処分
申立書と合わせて証拠を提出します。
賃貸借契約書や建物の使用状態を示す写真、賃料の支払いがないことについて貸主の陳述書などを証拠とすることが一般的です。

②債権者審尋（裁判官と面接を行います）
裁判官に対して、なぜ占有移転禁止の仮処分を行う必要があるのかについて説明を行います。また、担保金についてもここで協議を行います。

③担保決定
担保金の金額が決定されます。

④担保金の供託
法務局に対して決められた担保金を供託します

⑤保全命令（占有移転禁止の仮処分命令）の発令

⑥保全執行の申し立て
命令が出ただけでは占有移転禁止の効果は出ないので、別途、命令を執行する執行官に、占有移転禁止の仮処分命令を実行してもらうための申し立てを行います。
この際に、実際に現場に行く執行官と日時などについて打ち合わせを行います。

⑦保全執行
執行官が建物に行き、占有者を呼び出します。鍵が掛けられているときなどは同行する開錠業者が鍵を開けて中に入ります。

執行官は占有者に対して、占有移転禁止の仮処分命令について説明を行い、また、借主はほかの人に建物を貸してはいけないことなどが記載された書面（公示書といいます）を、建物の中の見えやすい位置に貼ります。

なお、大抵の場合、禁止されるのはあくまで借主が占有をほかに移転させることであり、借主自身が建物を使用し続けることは禁止されません。

まとめ

Bさんに部屋を出て行ってもらうため、裁判を起こして賃貸借契約の解除と建物の明け渡し、未払賃料の回収をしなくてはならないと考えるようになったAさん。
ところが、せっかく裁判で勝っても明け渡し時に建物を第三者が使用していた場合には、その第三者に対して明け渡しを求めることができないことを知りました。

弁護士からのアドバイスもあり、Aさんはそのような不都合を回避するために、裁判を起こす前に「占有移転禁止の仮処分」を行うことが有効だと学びました。しかし、Aさんの建物は、Bさん本人が使っているようです。Aさんは、部屋を第三者に使われる可能性は低いだろうと判断。

したがって、今回は占有移転禁止の仮処分は行わず、Bさんに対して裁判を起こすことにしました。
次回は、実際に裁判を起こした場合の流れとその決着について解説します。