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加藤隆が実際に体験した不動産投資の罠

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令和新時代、長期的展望から見た今後の不動産経営とは?

目次

2019年5月1日、「平成」から「令和」に変わりました。今回は31年間続いた「平成」における、不動産経営について、長期的・大局的な観点から考えてみたいと思います。
「平成」を振り返ることで、「歴史に学べ」といわれているように、今後の「令和」を考えていきたいと思います。

平成に起こった象徴的な出来事

1989年(平成元年)~2019年(平成31年)

1989年(平成元年)1月平成天皇誕生
1989年(平成元年)4月消費税3%
1989年(平成元年)6月天安門事件
1989年(平成元年)11月ベルリンの壁崩壊
1990年(平成2年)平成バブル崩壊
1991年(平成3年)1月湾岸戦争
1991年(平成3年)6月長崎県・雲仙普賢岳で大火砕流発生
1993年(平成5年)8月、非自民の細川内閣成立
1995年1月17日(平成7年)阪神淡路大震災
1995年3月(平成7年)地下鉄サリン事件
1997年(平成9年)4月消費税率5%
1997年(平成9年)11月北海道拓殖銀行破綻・山一證券自主廃業
1998年(平成10年)2月長野オリンピック
2000年(平成12年)ITバブル崩壊
2011年(平成13年)9月11日米同時多発テロ
2005年(平成17年)4月JR宝塚線(福知山線)脱線事故
2005年(平成17年)6月天皇・皇后サイパン島慰霊訪問
2008年(平成20年)9月リーマンショック
2008年(平成20年)11月米バラク・オバラ大統領
2011年(平成23年)3月11日東日本大震災
2012年(平成24年)12月自公政権奪回・第2次安倍内閣
2016年(平成28年)4月熊本地震
2016年(平成28年)5月オバマ大統領広島訪問(現職米大統領として初)
2016年(平成28年)5月11月米ドナルド・トランプ当選
2018年(平成30年)7月広島等集中豪雨

自然災害

平成では、大地震や火山爆発、集中豪雨など自然災害が多く発生しました。

1991年(平成2年)6月長崎県・雲仙普賢岳で大火砕流発生、1995年(平成7年)1月17日阪神淡路大震災、2011年(平成23年)3月11日東日本大震災、2016年(平成28年)4月熊本地震、2018年(平成30年)7月広島ほか西日本の集中豪雨などです。

大震災においては、二次災害が発生しました。津波、火災、建物倒壊、原子力発電所爆発・放射能漏洩などです。
こうした自然災害を鑑みて、不動産を経営するにはエリア選定(地盤・内陸・標高・木造家屋密集地以外)やリスク分散(エリア・物件タイプなど)、損害保険付(火災保険・地震保険・第三者損害賠償責任保険など)、融資受けを意識していくことが重要となります。

政治的インパクト

1989年(平成元年)1月平成天皇誕生、1990年(平成2年)平成バブル崩壊、1989年(平成元年)6月天安門事件、1989年(平成元年)11月ベルリンの壁崩壊、1991年(平成3年)1月湾岸戦争、1993年(平成5年)8月、非自民の細川内閣成立、2011年(平成13年)9月11日米同時多発テロ、2008年(平成20年)11月米バラク・オバマ大統領、2012年(平成24年)12月自公政権奪回・第2次安倍内閣、2016年(平成28年)5月11月米ドナルド・トランプ当選、などです。

経済的インパクト

1989年(平成元年)4月消費税3%、1990年(平成2年)平成バブル崩壊、1997年(平成9年)4月消費税率5%、1997年(平成9年)11月北海道拓殖銀行破綻・山一證券自主廃業、2000年(平成12年)ITバブル崩壊、2008年(平成20年)9月リーマンショック、2012年(平成24年)12月自公政権奪回・第2次安倍内閣(アベノミクス)、2014年(平成26年)4月消費税率8%、2019年(令和元年)10月消費税率10%予定などです。

バブル崩壊

1990年(平成2年)平成バブル崩壊、1997年(平成9年)11月北海道拓殖銀行破綻・山一證券自主廃業、2008年(平成20年)9月リーマンショックなどです。

1990年(平成2年)平成バブル崩壊、2000年(平成12年)ITバブル崩壊、2008年(平成20年)9月リーマンショック、2018年(平成30年)アベノミクスミニミニバブル崩壊、と、10年間隔で、バブル崩壊が起こるようです。
波の大小はあれ、好景気・不景気というのは、繰り返すものです。総じて言えば、1990年(平成2年)平成バブル崩壊以降は、不景気が続き、「失われた30年間」と言われています。特徴としては、与党(自民党)が政権を失ったら不景気になるようです。

新紙幣

「令和」になってから数年後、新紙幣を発行予定とのことです。仮に旧紙幣が継続使用できるとしても、旧紙幣が継続使用可能か不安になる人もいて、1割の人が新紙幣に交換するだろうと推定されています。旧紙幣使用禁止とすれば、交換に人が殺到するでしょう。

新紙幣に変わることで、タンス預金やアングラマネーも表に出て来るでしょう。税務署は、補足・調査対象にしやすくなり、消費に繋がります。自動販売機の更新をはじめ、設備投資もあるでしょう。
どさくさに紛れて、国がインフレにするかもしれません。
そうすると、貨幣価値は半分になります。例えば旧1万円札を新5千円札にすると、相対的に物の値段が培になります。数に限りのある実物資産の価値は上がることとなります。不動産経営にしてみれば、手元預貯金はほどほどにして、借入金を活用し、不動産(特に、立地のいいエリアの土地)に変えておくことが効果的となります。

国の借金は1,200兆円から600兆円になるため、増税、経費減が難しい場合、このインフレ政策しか取れる道は残されていません。

消費税

消費税は増税傾向です。
1989年(平成元年)4月消費税3%、1997年(平成9年)4月消費税率5%、2014年(平成26年)4月消費税率8%、2019年(令和元年)10月消費税率10%予定です。

消費税増税のスパンは、8年後、7年後、5年半後と短くなってきています。このペースで行けば、2019年(令和元年)の次は、3年半後の2023年(令和5年)4月に増税される予定となります。時代の変化とともに日本の財政破綻の速度は、加速しているのでしょう。

増税率も3%、5%、8%、10%とアップしてきています。このペースでいけば2019年(令和元年)の10%の次は、13%となります。
もともと消費税というものは、複雑な税制度なのです。納税者、消費税事業者(企業)・税理士、税務署でも手間がかかる要因となり、中途半端な扱いでは、国の資金増加にならないと言われています。中途半端に消費税を取っても、消費税事業者(企業)の手間暇・人件費・システム費用等を考慮すれば、その分、経費が増え、利益が減り、法人税等の納税額が減ってしまうのです。

一説によると、20%位でないと、ペイしないとも言われています。3%、5%、8%、10%と、中途半端に消費税を導入・増税してきたのは、徐々に国民や企業に浸透させ、最終的には大増税してくるものと思われます。
昨今、法人(法人税等)へは減税し、個人(所得税・消費税・相続税など)へは増税する傾向です。法人税を増税すると企業が海外に移る可能性があるからです。一方個人ならば確実に税金を取ることができるため増税されているのです。

個人でも、目端の利く属性のいい個人は、海外に脱出している人も出始めています。
日本は、自然災害のリスク対策意識は低く、人口減少や財政破綻、増税、年金破綻により、将来、下流老人であふれ、住むように指定されたコンパクトシティ以外のエリアにおいて、犯罪が多発し、スラム化・ゴーストタウン化する危険性すら感じられます。
消費税・相続税を見てみると、個人のうちでも特に、低所得者・低資産家にとって増税傾向と言えます。

いくら高所得者・高資産家になっても、2倍食べられるわけではないですから。
不動産経営に関して言えば、支払経費は消費税を取られるのに、受取家賃は、政策的見地から消費税課税対象外になりました。消費税は、そもそも最終的に消費者が負担する発想なのに、立法政策的に、おかしいものです。
ちなみに居住用物件では消費税を取れませんが、事務所用物件であれば、消費税分をいただくことができます。

なお、不動産経営事業の開始時においては、受取消費税課税対象事業(駐車場・自動販売機など)があれば、支払消費税課税対象(建物代等)を精算・還付請求する手法もあり得ます。仮受消費税―仮払消費税=納税消費税、仮払消費税―仮受消費税=還付消費税という発想です。

けれども昨今、この節税手法は税務署に目を付けられ、難しくなってきています。今後ますます税務マインドや節税を意識していくことが重要となってきます。

大企業倒産

平成時代では、北海道拓殖銀行が破綻し、山一證券や、日本航空、東京電力など大企業も、倒産したり、倒産寸前になったりしました。
我々サラリーマンは、減給・リストラ・倒産のリスクがあり、勤め先の給料・賞与・退職金・企業年金のみに頼ることはできなくなってきています。

バブル崩壊は、融資関係が大きな影響を与えています。
1990年(平成2年)平成バブル崩壊は、「総量規制」の名のもとの不動産融資禁止令がきっかけでした。2008年(平成20年)9月リーマンショックは、某A国のサブプライムローンがきっかけです。2018年(平成30年)アベノミクスミニミニバブル崩壊は、スルガ銀行による書類偽造事件に端を発した不動産融資禁止令がきっかけでした。

不動産経営においては、受取家賃は下がらないのに、物件価格のみが下落し、その結果、利回り・キャッシュフローが良くなっていきます。その代り、融資受けは厳しくなってきています。
属性(収入・資産など)が良く、現金購入、融資受けできる人にとっては、バーゲンセールで購入しやすくなっていきます。

こういった時期では、インカムゲイン(家賃狙い)中心でいき、決して、キャピタルゲイン(転売益)狙いで行ってはいけません。
資金繰り(キャッシュフロー)(受取現預金―支払現預金=手残り現預金)さえ、余裕を持たせて維持していけば、なんとかなります。

不動産経営においては、修理費、家賃滞納、空室(敷金返却、リフォーム、空室フリーレント時家賃無し、広告費、家賃下落)などのリスクもありますので、余裕も持たせておきましょう。

まとめ

長期的・大局的見地からしても、自然災害リスク、国の財政破綻(バブル崩壊・インフレ・増税)、勤め先の破綻リスクは、ますます高まるでしょう。

不動産経営に関していえば、国・勤め先のみに依存しないで、自分と自分の家族は自分で守るという意気込みでいくことが大切です。いざというときのために、ある程度の預貯金は取っておきながら、借入金を活用して、不動産経営をしていきましょう。

また平成で起きた数々の自然災害を意識して、エリア選定(地盤・内陸・標高、新耐震基準(1981年6月以降建築申請))をすることが重要といえます。
インカムゲイン(家賃)狙いで、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いで行かないことです。
肝は、資金繰り(キャッシュフロー)を、余裕を持たせて安全に保っていくことです。

著者紹介

加藤 隆
加藤 隆

サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴31年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件108戸を運営。総資産7億円・借入5億円・自己資本2億円、年間家賃収入4,100百万円・借入金返済3,100万円・キャッシュフロー1,600万円。節税で、所得税・住民税ゼロ。

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